万达富力排队叩门A股市场

排队冲击A股的房企等到了一丝曙光。证监会日前披露，港股上市的大连万达商业地产股份有限公司(下称“万达商业”，03699.HK)申请A股IPO(首次公开发行股票)进程取得明显进展，其审核状态从“已受理”变为“已反馈”。这意味着，万达集团旗下的该商业地产平台离A股上市又近了一步。

事实上，不只是万达，还有包括富力地产、金辉集团、同策咨询等在内的房地产相关企业获得了好消息，其回A申请都从“已受理”状态转为“已反馈”。

房地产是资本密集型行业，随着监管加强、渠道收窄，今年房企融资难度倍增。若IPO闸门松动，对房企来说无疑是多了一个重要的融资通道。

然而事实可能不见得那么乐观。金融资深评论人黄立冲对第一财经记者分析，仅从上述企业申请进度很难判定房企IPO开闸。在他看来，当前形势下，房企IPO全面开闸的可能性微乎其微。市场也有预测称，合规的和有成长性的企业或许会被放行。

漫漫“回A”路

证监会最新披露的信息显示，万达商业、富力地产、金辉集团、同策咨询等房地产业公司IPO状态已经转为“已反馈”。其中，万达商业序号排在第89位，富力地产序号为102、同策咨询序号为129、金辉集团序号为143。

万达A股上市路充满荆棘。2009年，王健林正式启动万达商业的A股上市计划，但遭遇2010年资本市场低迷和房地产行业的宏观调控。2012年，王健林有意将万达商业和万达院线同时送上A股，却又遇A股IPO停摆。最终，王健林选择了港股。

但近年来，在港上市的内地房企并未得到预想中的认可。万达商业上市当日遭遇破发，作为2014年港股最大规模IPO登陆资本市场后，其股价表现一直让王健林不满。A股与港股对房企的估值逻辑有着明显不同，港股投资者看重资金的效率和安全性，看重资产运营能力。资金成本高、杠杆率高、收益率低的企业常常不被看好。因此，进入2014年之后，随着土地储备的故事走弱，内房股更加受尽冷遇，不少内房股都未收获较好的认购倍数。

因此，不少内地房企踏上回A旅程。大部分企业选择了借壳，如恒大通过重组深深房以求地产业务在内地的借壳上市。而以富力地产、万达商业、首创置业等为代表的房企选择了另一种方式，即排队冲击A股IPO。2016年3月，万达商业发布退市公告，并于当年9月完成私有化。

一般而言，借壳与IPO存在时间上的差别。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对本报记者分析，借壳上市通常会低于三年，而IPO一般从提出到上市需要三年时间。三年正好是一个地产周期，这使申请IPO要面临的不确定因素变多，如行业的周期调整、销售业绩不达预期或者盈利能力不好等。

十余年来，内房股排队回A股IPO的故事，总是充满变数。资本市场政策变化、房地产调控、国际金融危机等因素，都可能导致计划搁浅。首创置业于2004年就启动回A计划，如今仍被搁浅;富力地产于2007年开始尝试回A，四度尝试尚未成功。

然而，值得一提的是，“借壳”眼下也受到了更加严格的监管。证监会2016年出台《上市公司重大资产重组管理办法》，将借壳上市的认定标准从单一的资产总额扩展到总资产、净资产、营业收入、净利润、股份等五个指标，只要其中任一指标达到100%，就会被认定为符合交易规模要件。借壳的优势不再明显。

闸门现松动迹象

自2010年8月起，证监会对涉及土地闲置及违规的公司暂停IPO和A股发行。

万达商业等房企申请进度顺利，是否意味着房企A股IPO通道逐渐打开?去年12月，《安永全球IPO市场调研报告》显示，2016年中国大陆证券交易所共有225家公司首发上市，较2015年增长了3%。当时有媒体援引安永审计服务合伙人汤哲辉的表述称，在当前形势下，A股对房企真正放开几乎不可能。

黄立冲也持类似观点。“仅从上述企业申请进度，很难判定房企IPO开闸，因为证监会很少出现不受理IPO申请的情况，但至于会如何反馈，具体内容是什么并不清楚。”他对第一财经记者预计，当前形势下，大幅度让房企上市的可能性微乎其微，“虽然长期不让任何房企上市对行业有些苛刻，但让大部分房企上市又会挤占过多社会资源”。

“A股市场依然被看好，尤其是A股市场上市以后市值增加的速度相对快，这使得很多企业目前都有类似的回归A股的考虑。”严跃进3月13日对本报记者分析，万达商业等公司回A股进程加快，充分说明两点，首先A股市场对于合规的和有成长性的企业，依然会是开放的，其次业务多元化的地产企业，或许比业务单一的地产开发的企业更加受A股市场青睐。

踏上回A之路的企业决心甚笃。“我做了很多的行业，有很多次投资，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点，不能对不起我的朋友和股东。所以我们一定要私有化。”王健林早前说道。业内有分析称，依照当前万达商业的IPO审批速度，该公司有望年内“过会”。

在日前的2016年全年业绩会上，富力地产发布数据称，该公司去年实现营业额537.3亿元，同比增长21%，净利润67.56亿元，同比增长20%，基本每股收益为2.0997元。该公司披露，其2017年协议销售目标为730亿元，较2016年增长20%。当被问及回A事项时，富力董事长李思廉表态说：“在上个星期末我们是排在102位，看到已经在反馈意见。如果按照现在的时间表，我们有信心在今年解决了。”