苏州房价暴跌？吴江区成交放量拉低均价

◎每经记者 查道坤 吴凡

8月12日，苏州打响今年重启限购第一枪，随后苏州吴江区和苏州下辖的昆山市也宣布进行限购，使得苏州限购区域进一步扩大。10月4日，苏州进一步加码限购，取消外地人之前二套房的购买资格；同时也对苏州本地户籍居民进行限购，调空力度可谓相当大。

在业内人士看来，火爆的苏州楼市将由此明显降温。事实好像也确实如此，根据中新网10月9日的报道，“国庆长假期间，苏州商品住宅共成交2249套，较去年同比上涨70%。价格方面，根据苏州市住建局提供的数据，均价已由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至6日的1.3万元/平方米左右。”

从2.2万元下降到1.3万元，仅仅数天时间苏州楼市均价就下降了40%，限购的效果似乎立竿见影。但事实可能并非如此简单，在成交量大涨70%的情况下，均价却大幅下跌，其中透着诡异。《每日经济新闻》记者实地走访后发现，苏州主城区大量热门楼盘并未出现价格暴跌的情况。

此外，吴江区作为苏州楼市洼地，目前均价仅为1.1万元/平方米左右。国庆假期期间，该地区房屋成交量有所放大。尤其是10月7日，其成交占比达到全市的90%左右。根据记者实地走访，以及观察苏州住建局数据图，发现国庆假期苏州房屋最低均价1.3万元/平方米也是出现在这一天。而由于苏州10月1日开始实施价格备案制度，苏州主城区部分高价位楼盘未能通过备案，没有上市销售，从而使得苏州主城区楼市在国庆假期期间成交大减。

苏州业内：房价未大跌

近期，苏州楼市再度成为舆论热点。

9月23日起，苏州物价、住建部门对群众反映强烈的商品房销售违法违规问题重拳出击，联合开展商品房专项检查。10月8日，苏州物价局对外表示，经过近半个月的商品房专项检查。目前，物价、住建等部门已联合查出22家涉嫌存在捂盘惜售、未明码标价、明码标价要素不全、标示内容更新不及时等违法违规问题的房企。另有3家企业被国家住建部通报批评。

除此之外，根据中新网10月9日报道称，“由苏州市住建局提供的数据，苏州房价已由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至6日的1.3万元/平方米左右。”从2.2万元下降到1.3万元，仅仅数天时间苏州楼市均价就下降了40%，让市场震惊不已。

值得一提的是，根据《每日经济新闻》记者从苏州市区商品房销售网上管理系统，即时成交房屋信息板块中的苏州市区商品住房成交均价走势图看到，10月1日苏州房价达到历史最高点，均价超过2万元每平方米，但是随后几天房价出现急剧下滑，10月7日房价为1.3万元每平方米。

令人感到奇怪的是，在均价“暴跌”的同时，来自苏州住建局的统计数据显示，国庆长假期间苏州商品住宅共成交2249套，较去年同比上涨70%。成交量大幅上涨，价格却出现暴跌，这种现象似乎有悖常理。

此外，记者查询多家苏州本地房地产网站所刊发的最新楼盘价发现，这些楼盘并未出现价格暴跌的情况。其中，位于苏州相城区的姑苏裕沁庭项目，价格为每平方米2.2万元，与之前相比并未下调。位于苏州新区的南山柠檬花园柠府项目，价格为每平方米1.9万元，也没有出现价格下调的迹象。

对于媒体报道称苏州房价暴跌9000元每平方米一事，记者10月9日下午致电苏州市住建局，当记者提出相关采访要求时，并未得到回应。随后，记者多次致电苏州市物价局办公室电话，但是无人接听。

不过，据央广网报道，苏州市住建局住宅产业处处长陈登火在接受采访时表示，短短数天的数据个体差异太大，不能以此来衡量苏州近期的整体房价走势。此外，均价的计算方式与各楼盘的定价方式不同，更不能以均价来论房价。

苏州一位张姓资深房地产从业者则对记者表示，“（暴跌）数据不准确，不能拿一天（10月7日）的数据，或者拿吴江区这样的苏州价格洼地来衡量苏州整体的房价，这不科学也不准确，苏州房价并未出现大跌。”

数字游戏带来的“暴跌”

为获取第一手资料，10月9日下午，《每日经济新闻》记者来到了苏州市吴中区尹山湖附近的几个售楼处。

在尹山湖附近的“阳光天地”售楼处，销售人员告诉记者，里面的住宅房早在去年底就已经全部售罄，目前只剩下酒店式公寓和商铺。

对于近期网上热议的苏州房价暴跌一事，上述销售人员在感到诧异的同时，向记者表示，“不仅我们这边房价是没有降的，尹山湖这一片房子好像都没有下降”。记者随后又走访了尹山湖附近的弘扬上湖和尹山湖韵佳苑两处售楼处，其销售人员也给予了类似答复。

不过，从苏州楼市国庆7天的成交数据分析，不难得出所谓价格暴跌的真相。

根据苏州住建局的统计数据，10月1日苏州市区成交267套，2日成交248套，3日成交126套。10月4日苏州加码限购后成交158套，随后成交量出现急剧下滑，5日仅成交95套，6日成交44套，10月7日成交28套。而从成交区域来看，10月7日，苏州主城5区成交量均未超过10套，姑苏区成交量甚至为0，但是吴江区成交量却激增到313套。

主城区成交寥寥，而作为价格洼地的吴江区成交量却大增，这或许是导致苏州房屋销售均价在国庆长假期间整体暴跌的一个重要原因。

此外，前述张姓业内人士告诉记者，10月1日苏州开始实施价格备案制度，开发商卖房需要到物价局备案，这就导致主城区一些价格较高的楼盘不能通过备案上市。

但吴江区由于价格低，所以能通过备案，这也导致了主城区成交量大跌，而吴江区成交量却大涨。之所以均价在10月7日出现大幅下滑，是因吴江区当天成交量最高，占全市成交量的90%以上，而其价格是苏州最低。拿高价区域的房价与价格洼地的吴江区进行对比，从而得出了均价降低9000元每平方米的结果，所以这个数据并不真实。

房地产行业专家张健初也向记者表示，“10月7日成交量最大的是吴江区，吴江区又是苏州楼市的价格洼地，拿吴江区成交数据来平均苏州楼市整体价格水平，仅仅拿1天的价格来衡量整个苏州楼市是不科学，也是非常不准确的。出现所谓降价9000元每平方米的背后其实是数字游戏，因为吴江区的房价原本就比苏州市区的房价便宜许多。”

值得一提的是，记者注意到，根据苏州市区商品住房成交均价走势图，10月8日苏州楼市均价已经回升到18000元每平方米。