无锡今日出台调控政策 “限购家族”又增一员房价会降？

每经记者 吴若凡

10月2日中午，无锡出台《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》，重启限购政策。

意见显示，居民家庭首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变；但对已拥有1套住房的居民家庭，最低首付款比例由不低于30%调整为40%。

另外，首次公积金贷款，首付比例仍按不低于20%执行；第二次公积金贷款，首付比例调整为不低于30%。

房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，出售新建商品住房。

“无锡的文件还是比较系统化的，而且涉及面很广，措施很扎实。”新城控股欧阳捷分析认为，无锡此次调控有几个特色。

首先，无锡可能是全国第一个明确提出“具体新增住宅用地供应计划指标100公顷”的城市，符合通过调整供求关系优化配置市场资源的市场化原则。

“设定土地出让最高限价，说明政府对于目前的土地溢价已经满意，转而担心推高房价、产生泡沫风险。差别化住房信贷政策则能保证首次购房享受优惠房贷首付比例，也完全符合抑制投资客的逻辑。”欧阳捷指出，这次政策中提出引导居民由买房需求向租房需求转变，与去库存的逻辑是相反的，或可证明无锡去库存已经取得明显成效，政府反而不再鼓励购房了。

无锡房价涨幅领跑全国

无锡“赶”在国庆节期间出台调控政策，业内人士认为这跟无锡火热的楼市和不平衡的市场供求有关。

中指院公布的2016年8月全国百城价格指数显示，无锡样本平均房价达9743元/平方米，以6.76%的环比涨幅位列全国第一。

据克而瑞统计，9月无锡商品房成交均价已达10183元/㎡，这也是历史上无锡房价首次破万。

楼市火热，土地市场也不逊。在9月8日无锡进行的一场土地拍卖里，朗诗新郡南侧地块拍出了18050.3元/㎡的楼面价，溢价率高达185.34%，刷新了无锡的单价楼面价纪录。同日，无锡XDG-2010-39号地块的溢价率拍到了269.23%，这块老城区地块最终楼面价达到13581.57元/㎡，得主是融侨。

无独有偶，9月12日竞拍的滨湖区XDG-2016-8号地块，在经过了近5个小时的激战后，被金茂以49.95亿元拿下，这是无锡土地拍卖史上的最高总价，溢价率168.55%，楼面价达16069元/平。同日开拍的明丽雅地块排名，则刷新了无锡土拍的时间记录，土拍持续长达7小时。

与土地和住宅市场涨幅形成鲜明对比的，是无锡锐减的库存量。

来自克而瑞的数据显示，截止8月，无锡全市商品房库存量为536万平方米，约3.6万套。按照今年以来无锡月均销售89万平方米的数据计算，剩余房源可支撑的去化周期为5.5个月。

“资本是逐利的，此轮市场的火热源自上海，借着影响到苏州，苏州的房价上去了，又到无锡来买房。”有业内人士表示。

而随之，楼市调控也开始传导，继全国楼市风向标北京出台了调控政策之后，天津、苏州都赶在国庆前夕出台调控文件，紧接着郑州、成都和无锡也相继开始调控。业内人士表示，楼市风向开始起大的变化了。

无锡靴子落地市场走向何处？

资深业内人士薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，这轮调控可以看作是行政上的引导手段。最近居民对房地产投资热度普遍较高，因此这一轮政策的集中涌现，可以看作是政府想让市场降温的信号，同时也会试探市场承受力在哪里，会把市场价格控制在稳定范围内温和上涨。

欧阳捷则认为，无锡政府提出坚持正面引导舆论，对于发布虚假信息、造谣滋事的追究其法律责任无疑是非常正确的。

从各城市陆续推出调控政策的路径看，显然是中央政府的统一要求，由热点城市自行实施调控，抑制投机投资性购房，一城一策仍是重中之重，全国性的政策不会轻易出台，以免造成社会恐慌，引发危机。

但欧阳捷认为，只要货币政策不收紧，只要限购限贷不够“狠”，一线城市及热点二线城市将继续“疯”。房产税和遗产税这样的杀招不出，市场则短期内不可能降温。毕竟，经济要增长，长期来看，房价不太可能降了。

不过薛建雄指出，本轮集中调控多半还留有余地，如果政策一开始就收的很紧，可能会出现系统性风险，比如本轮拍出的许多高溢价地块会被“套牢”。因此为了让这些地块有市场有操作空间。薛建雄认为，政策只会一点点往上加码。

“毕竟，如今的现在政策不能单看一个城市，热点城市都在收紧，而此时给到客户的心里预期就是政府在收紧。”

薛建雄表示，本轮调控是政府在有意识的将开发商从热点城市引导出去，房企的拿地面会越来越广。政府把资本分流到再下一级城市中去避免外地购买力向无锡转移，大涨的城市都在调控，意味着下一轮三四线比如江阴、扬州、常州，可能引来新一轮房价热。