下半年"高价地"要变稀有动物了！开发商拍地的钱正被抽走！

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-esate-circle）

还记得7月26日中央政治局会议怎么说的吗？

“抑制资产泡沫”、“去杠杆”……（可看一眼《警报！流入楼市的资金即将大幅削减，市场调整不可避免！》）

与此同时，根据一财的报道，《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》已经下发至各银行，这同样意味着，史上最严的“银行理财监管新规”已箭在弦上。

邦爷似乎已经看到很多开发商哭晕在墙角的情景了——企业还在，钱却没了，嘤嘤嘤～

国家来“去泡沫”了

在这份被披露的《办法》中，银行理财业务监管重点包括：对银行理财业务分类管理，分为基础类理财业务和综合类理财业务；禁止发行分级产品；银行理财业务进行限制性投资；银行理财计提风险准备金等。

必须注意到，《办法》要求资本净额超过50亿的银行发行的理财产品才能投资权益类和非标资产，且非标资产只能通过信托通道。因为到现阶段中小银行（诸如城市商业银行及部分农商行），存在较多的非标和权益配资业务，可能会影响到非标资金链条。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲就指出，《办法》的最终目的是为了抑制资产泡沫以及金融行业去杠杆。

其实邦爷发现，从2008年开始，银监会就出台了好多法律条文来遏制银行理财业务，其实也是为了控制银行风险。

而根据中信建投的分析，理财资金投向中20%投向存款、货基；40%～50%投向债券市场；10%投向权益，而20%左右投向非标资产。权益类投资规模预计2.5万亿左右；非标资产规模预计5万亿。

这意味着，监管新规出台后，权益投资预计减少20%，减少5000亿规模；而非标资产规模预计减少20%，减少1万亿，而委外规模可能继续增加。

房地产最先“中招”？

但说到泡沫，目前房地产市场的泡沫明显比证券市场还大，而房地产主要面临两个问题，一是去三四线城市库存，二是抑制来自房价和地价的泡沫。

为什么房地产泡沫这么大，邦爷认为，是杠杆撬动的。现在国家要去杠杆了，房地产想必会是第一个遭殃的。

有言论甚至说：说白了，《办法》就是在抑制开发商拿高价地。

怎么说？我们知道开发商拿地的钱来自多种通道，包括基金资管、证券资管等等。

银行可以把钱变为股权类投资，这其中包括了权益类和非标资产，这样的话资金用途比较灵活，在开发商拿地前钱就可以进入项目公司。“全生命线”的房地产资金需求都可以得到满足。

如果是通过信托，则需要在拿地后才能获取资金。

而《办法》的出现则会导致两个问题，一是开发商拿地的资金少了来自银行的那部分，二是利率变高。

竺劲认为，通过资管获取资金的利率此前在7％～8％之间，但之后债型成本可能会上升到12%以上。纯信托的资金来源多样，《办法》会让资金来源少了一块，开发商如果撇开银行单独募集资金，成本则会达到12%以上。

今年上半年，开发商拿地的钱大部分甚至100%都来自银行，所以银行一断供，中小型开发商的资金成本变高，轻言拿地将谨慎。

抑制高价地效果大吗？

再谈到上文提到的“《办法》就是在抑制开发商拿高价地”的说法。

今年上半年，全国50个主要城市拍出了200多个“高价地”，苏州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武汉11宗……

虽然上半年高价地多数都是国企央企拍得，比如中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利……这些都是不差钱的主，《办法》的实施，或许也不会对资金实力强大的国企央企产生太大干扰（毕竟中国的“信贷歧视”一直存在）。

但不能完全依靠自有资金，又要面临不断提高的资金成本的中小型开发商，日子会更难过。而当有实力竞争土地拍卖的开发商会变少，土地价格或许能得到很好的控制。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。