高地价得主为何总是“坏人”？建发刚嘉定拿地就被举报捂盘

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

这年头在土地市场拿高价地的，很多都被外界视作不是“好人”。比如，在上海顾村刚买了高价地，就凭地块的溢价效应在罗店高价卖别墅的信达。

又比如，最近拿下了嘉定新城高价地的建发，这不，又被“举报”这哥们已经在松江泗泾开始囤地捂盘、炒高房价了。

拿到预售证7个月不卖，就为涨价

6月17日，建发以41.98亿的价格拿下了嘉定新城的E27-1地块，溢价率68%，楼板价30289元/㎡，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到37600/㎡。

拿地当天就有人举报说，建发在松江的项目玖珑湾已经捂盘三四个月了。

但邦爷查阅网上房地产的备案资料后发现，建发玖珑湾早在2015年12月19日便已获得了房屋预售许可证，迁延至今，拖延的时间或已长达7个月之久。

为进一步了解情况，邦爷以购房人身份去该项目探查，据案场销售介绍，该盘于去年10月份首次销售，已经总共开了4次盘，目前还有几栋没有开盘。

“开盘时间未定，有可能是年底，有可能是明年，目前没有接到上头通知。”销售表示。

据介绍，建发玖珑湾目前还剩下四幢楼和少量零下房源，如今未开盘的1号楼、5号楼、10号楼、11号楼共计124套房源。

网上房地产信息显示，项目已经取得预售许可证的四栋楼，确实没有1号楼、5号楼和10号楼和11号楼。但是在已经取得预售许可证的的15号楼、18号楼、14号楼以及3号楼，却一直没有销售。这四栋楼已经共计107套房源，其中3号的最高备案价达到39400/㎡。

预售证申领的楼栋号，和小区实际的楼栋号从来不一致。这样做最大的好处，就是可以规避房管局对捂盘惜售的查处。

但根据上海市住房保障和房屋管理局2010年制订的《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》要求：

房地产开发企业申请预售至开盘销售的时间，一般为8-10个工作日。因商品房开盘销售准备工作及销售计划等原因需要延迟开盘的，不能超过7天。

显然，建发拿到预售证后不全部公开房源销售的做法，是违法上海市房管局规定的。

买到房的都是关系户？

不开盘不说，据透露，建发玖珑湾就算开盘，也很难买到房子。

项目周边楼盘的一些销售人员就向邦爷透露，建发最近一次开盘是在3月26日，但只开了20套，“买到房的都是关系户，这不是故意演给大众看的吗，很多购房者都被他拖死了，最后不得不放弃买房。”

网上房地产则显示，3月建发玖珑湾共计销售出80套房源。

不过，建发案场销售解释称，所有开发商都是这样，不会一次性把房源拿出来全部卖掉，这是营销策略。目前商铺都没打算开始卖，一般价格要在开盘当天才公布。

为什么这样做？

捂盘和惜售一般都是为了坐享更高的房价。可以发现，项目在售的8号楼、9号楼的销售均价在2万7/㎡左右，12号楼去年12月开盘时均价约3万/㎡，最近再次开盘的成交价就已经到了3万3/㎡。

开发商通过拿高价地相互抬房价已经成套路。比如今年5月11日，格力、融创分别以19.65亿元、30.05亿元拿下了松江区泗泾镇的双子地块，项目未来售价直冲6万元/㎡，一举抬高了周边楼盘的价格预期。

开发商一般会“拖”满这个时间，用时间换价格，在封盘的过程中等周边房价涨上去。而现在高价地频出，随便一宗高价地块就可能引发一轮房价上行。同样的套路，同样的手法，薛建雄表示建发捂盘惜售已经再也明显不过。购房人叫苦不迭。

张三拿高价地帮李四炒价，李四拿高价地再帮王五炒。上海房价就是在这个套路下，越走越高。所以，邦爷觉得上海要调控楼市，不能光盯着房价和地价，还得打击那些囤地捂盘的商人，他们才是让房价跑得比火箭还快的真正元凶。

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。

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