宝能连环危机：百亿货源被冻结一把手已赴合肥，但结果...

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-Circle）

最近，宝能集团一把手亲赴安徽合肥，与当地政府主要领导协商，试图解决宝能集团在合肥项目“宝能城”所面临的三大连环危机：

一、总投资金额300亿元的宝能城项目，等待宝能履行投资承诺；

二、宝能城项目未能如期履约，约百亿货值的房源被合肥房管部门冻结；

三、宝能城预售证被冻结，交了“定金”的购房者展开的维权活动持续了3个月，并仍在继续；

但接近谈判核心环节的消息人士向邦地产透露，宝能集团并未能与合肥市相关部门达成解决方案。

据宝能消息称，6月15日，应合肥方面的要求，宝能集团营销负责人，邹姓总裁（或为宝能集团中国区总裁邹明武），已抵达合肥，开始新一轮的谈判协商，邦地产从负责对接此次协商的政府核心人士处获悉，当日，双方并未达成解决意见。目前，双方的协商仍在进行。

针对上述事宜，邦爷向宝能方面核实，但截至发稿，对方未作回应。

持续发酵的购房者维权引出宝能合肥危机

宝能集团在合肥的项目宝能城屡遭购房者维权。

邦地产多方了解得知，在未取得预售证的情况下，2015年11月和12月，宝能城组织了两次开盘活动，近400组购房者顺利选房。

在宝能城工作人发给购房者的短信中显示，顺利选房的购房者需交付20000元“定金”。此后，宝能城与交付“定金”的购房者签订协议，并在协议中约定房源的具体房号、售价和优惠额度，协议加盖宝能投资商务有限公司的盖章。

但完成“定金”交付和协议签订后，宝能城当时未说明，1号和7号房源并未取得预售证，却要求购房者购买18~21万元的理财产品。等理财产品到期后，再与购房者签订购房合同。

理财产品到期后，宝能城却又迟迟不履约与购房者签订预售合同。3月21日，宝能城购房者首次维权。宝能城则向外界表示，因商业项目未达到进度，政府对预售证进行了冻结。邦地产以购房者身份向滨湖招商局方面核实，也得到如是回应。而这或许就是造成宝能城一次次推迟签订预售合同的原因。

虽然，期间宝能不断向媒体、购房者表示，房子不会涨价，不会不卖房。但此时，同位置和同定位的房源已经由有当初的9700元/平方米左右升至15000元/平方米。

但更让人意想不到的是，6月5日，合肥宝能突然通知业主退回所缴的认筹金和“定金”共计25000元。

由此，宝能城购房者开启了新一轮的维权活动。但深入了解后，大家才知道，事情并不只“预售证”这么简单...

宝能城投资总额300亿元 商业部分迟迟不开工

该宝能项目住宅房源销售的前提是预售证，但拿到预售证的前提，根据此前政府的相关规定，是该项目的商业部分实质性动工。

安徽省政府在人民网开设的省长热线栏目中的对维权购房者的回复信息就显示：

宝能城总建筑面积约275万平方米，包含7栋超高层建筑，住宅面积108万平方米。在宝能城7栋超高层建筑实质性开工前，住宅可预售面积限定在全部可预售住宅面积的50%以内。目前宝能城已预售住宅面积已达全部住宅面积的50%，暂时未批准后续的住宅预售许可。

上述提到的宝能城商业部分，即为高度达565米的“安徽第一高”——合肥宝能金融中心，及另外6座高度均超100米的地标建筑群。

邦地产查阅项目所在地滨湖BH2014-1号地块文件得知，合肥市政府要求该项目的竞得者需建350、400、500米的超高层建筑各1栋，最终宝能给出的方案是欲打造7栋100米以上超高层建筑，最高为565米。

宝能合肥官方网站信息显示，宝能城住宅和商业部分总投资额300亿元。该项目对资金需求和开发企业运营能力均是极大考验。或许正因如此，合肥市政府在地块出让阶段就提出了严格限制：

文件对项目工期做了严格的规划。按当初工期，宝能超高建筑目前应有部分项目竣工。文件显示，拿地后半年即2014年的11月，宝能应该对高度300米以下建筑开工，并在3年内即2016年5月7日以前竣工。

包括565米合肥宝能金融中心在内的300米以上建筑需要在12月以内即2015年5月7日前动工，并于2017年5月7日前竣工。

同时还要求宝能自持物业超过46万平方米，其中包括一家五星级酒店；此外，500米超高建筑建成后2~5年，年均缴纳税收不低于5.5亿元，共计16.5亿元，否则，宝能须以现金方式补齐。

但宝能显然没有严格执行土地出让文件的要求。2016年1月，在滨湖新区领导和宝能集团高层领导的见证下，合肥宝能环球金融中心565米地标集群举行盛大开工仪式。但该项目3月份和5月份的工地照片却显示，地标集群仍处于未动工状态，现场没有工作人员，工程机械也未进场施工。

宝能真正的危机：百亿房源被冻结，面临约200亿资金缺口

购房者维权、政府冻结住宅预售证，但这些还不是宝能合肥的真正危机，约200亿元的投资承诺未能兑现，才是最大挑战。

按上述资料披露，以此计算，宝能城有54万平方米住宅房源无法获取预售证，参照该项目周边的万达和联投书院的售价，宝能城住宅房源售价约15000元/平方米，被冻结房源货值约81亿元。

而宝能内部的估算，未进入销售环节房源价值约105亿元。合肥宝能负责人张达鹏在与业主会谈中透露的信息显示，宝能城至少70万平方米房源未进入销售环节。

若以宝能官方公布的数据和网签数据为计算依据，可知该项目总投资额300亿元，中国指数研究院的数据显示，截至目前，宝能城合肥网签金额约30亿元。假设宝能城被冻结住宅房源已完成建设，按20%的行业毛利率计算，已售和未售房源价值约111亿元。按房地产开发项目20%的毛利率计算，住宅部分投资额约89亿元。

那么，由此推算，宝能城扣除已售出住宅的回款，商业部分的投资缺口或达到约211亿元？！这或许才是真正亚历山大的地方啊~~

 

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