三四线城市去库存不易 镇江出台含金量最高楼市新政

每经记者 查道坤

如今，为了楼市去库存化，镇江地方政府也可谓是下足了功夫。

5月11日，镇江官方正式对外发布《镇江市关于房地产去库存工作的实施方案》，从金融支持、购房补贴、公积金贷款和鼓励落户方面，支持购房者买房。该方案也被称之为镇江有史以来调控最强力度、涉及面最广、含金量最高的房地产去库存政策。

据《每日经济新闻》记者了解，截至4月底，镇江全市库存量达到1298万平方米。

而镇江只是三四线城市楼市的一个缩影。由于各种利好政策出台，3月以来，二线城市的楼市持续火爆，但是三四线城市依旧没有任何起色。在业内人士看来，三四线城市由于产业经济发展不够，外来人口严重不足，楼市去库存依然较难。

镇江出台新政去化库存

镇江出台的实施方案，在金融支持方面，镇江推出农民安家贷业务，中国农业银行镇江分行从优化准入门槛、简化收入认定、降低贷款成本、提供灵活还款方式四个方面，为具有改善住房条件意愿的农民进城购买商品住房提供便利，如执行优惠贷款利率，增加按季、半年、全年等还款方式。

此外，实施方案还在落户方面作出调整，凡是在镇江市区购买商品房、安置房以及商业办公房超过30平方米的购房者，其本人、配偶以及子女都可以在镇江落户，享受城镇居民医疗、教育等同等市民待遇。

在购房补贴方面，实施方案规定只要是镇江本市户籍人口，在镇江市区购买首套商品住房，给予应纳税房价1%的政府性补贴。对符合镇江市政府办公室《关于人才安居政策的意见（试行）》文件规定的人才购买商品住房的，均可享受缴纳契税补贴。而非镇江本市户籍人口，在市区购房，享受本市户籍人口购房补贴政策。

在公积金贷款方面，实施方案规定，个人使用公积金首次贷款或已结清相应购房贷款进行二次贷款的，最低首付比例为20%。同时，公积金贷款还延长了公积金贷款年限、实施异地贷款业务、优化贷款流程、放宽了住房公积金提取条件。

实施方案还表示，镇江市政府建立商品房（安置房）优惠房源库，鼓励开发企业自愿加入。购房人凡购买优惠房源库中的商品房（安置房），开发企业在成交价的基础上，再给予购房人5%的优惠。

对此，镇江市住建局副局长荆天翔表示，此次镇江出台的去库存方案，涉及面较广、力度也较大，希望对镇江市去化楼市库存起到推动作用。

值得注意的是，这并不是镇江首次出台政策去库存。去年8月镇江出台“房七条”，鼓励市民进行房地产消费，同时将首付款降低至20%，并给予免契税的政策。

在今年5月5日，镇江市官方对外表示，将不再建设保障房，以商品房代替保障房，鼓励市民购房，同时将限制商业地产的土地供应。

一系列政策的背后，则是库存压顶的事实。来自镇江官方的统计数据显示，截至今年4月底，镇江全市商品房存量1298万平方米，其中，商品住房存量887万平方米，商品住房去化周期18个月。镇江市区商品住房存量303万平方米，去化周期17个月，去化周期超出了正常合理范围。

三四线城市去库存依旧难

镇江市在今年的《政府工作报告》中则明确指出，要在2016年把镇江楼市库存去化周期控制在15个月以内。

镇江房产网副主编徐睿对《每日经济新闻》记者说，“虽然政府层面出台一系列的优惠政策，鼓励市民买房，但是由于镇江市产业结构转型并不好，吸引外来人口能力不足，在政策出台之前，和政策出台之后，镇江楼市的成交量其实并未出现大的变化，目前来看去化库存难度较大。”

事实上，镇江楼市面临的现状只是三四线城市的一个缩影。相比于一线城市和部分二线城市楼市在春节后量价齐升的局面，三四线城市，却并未有过任何起色。

同策咨询研究部监测数据显示，2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月，虽然同比下降14%，但是远超合理区间15个月，大部分三四线城市去库存压力仍大。

据《每日经济新闻》记者了解，以安徽滁州、阜阳和蚌埠等三四线城市为例，按这三个城市现有的库存量和销售情况计算，去化库存均需四年以上时间。

中国指数研究院的报告显示，当前市场的去化压力更主要集中于三四线城市，多数三四线城市处于快速扩张阶段，前期住宅用地成交规模突出，存在过度开发、有效需求不足等问题。

对此，房地产行业专家张健初对《每日经济新闻》记者说，“按照目前三四线城市的现状来看，去化库存依旧是难题，因为这些城市由于产业经济发展不足，人口导入不够，购买力严重不足，短期内三四线城市库存压力不会发生改变。”

不过，在合肥房地产研究院副院长凌斌看来，“国家层面推出的新型城镇化，是去化三四城市库存量的一个重要举措，但是由于三四城市经济发展的限制，城镇化速度相对较慢。相比于出台政策鼓励购房，地方政府应加快城镇化速度，激发农村人口的购买力，那么三四线城市库存压力会得到一定的缓解。”