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    三四线城市去库存不易 镇江出台含金量最高楼市新政

    每日经济新闻 2016-05-11 21:59

    业内专家认为:按照目前三四线城市的现状来看,去化库存依旧是难题,因为这些城市由于产业经济发展不足,人口导入不够,购买力严重不足,短期内三四线城市库存压力不会发生改变

    每经记者 查道坤

    如今,为了楼市去库存化,镇江地方政府也可谓是下足了功夫。

    5月11日,镇江官方正式对外发布《镇江市关于房地产去库存工作的实施方案》,从金融支持、购房补贴、公积金贷款和鼓励落户方面,支持购房者买房。该方案也被称之为镇江有史以来调控最强力度、涉及面最广、含金量最高的房地产去库存政策。

    据《每日经济新闻》记者了解,截至4月底,镇江全市库存量达到1298万平方米。

    而镇江只是三四线城市楼市的一个缩影。由于各种利好政策出台,3月以来,二线城市的楼市持续火爆,但是三四线城市依旧没有任何起色。在业内人士看来,三四线城市由于产业经济发展不够,外来人口严重不足,楼市去库存依然较难。

    镇江出台新政去化库存

    镇江出台的实施方案,在金融支持方面,镇江推出农民安家贷业务,中国农业银行镇江分行从优化准入门槛、简化收入认定、降低贷款成本、提供灵活还款方式四个方面,为具有改善住房条件意愿的农民进城购买商品住房提供便利,如执行优惠贷款利率,增加按季、半年、全年等还款方式。

    此外,实施方案还在落户方面作出调整,凡是在镇江市区购买商品房、安置房以及商业办公房超过30平方米的购房者,其本人、配偶以及子女都可以在镇江落户,享受城镇居民医疗、教育等同等市民待遇。

    在购房补贴方面,实施方案规定只要是镇江本市户籍人口,在镇江市区购买首套商品住房,给予应纳税房价1%的政府性补贴。对符合镇江市政府办公室《关于人才安居政策的意见(试行)》文件规定的人才购买商品住房的,均可享受缴纳契税补贴。而非镇江本市户籍人口,在市区购房,享受本市户籍人口购房补贴政策。

    在公积金贷款方面,实施方案规定,个人使用公积金首次贷款或已结清相应购房贷款进行二次贷款的,最低首付比例为20%。同时,公积金贷款还延长了公积金贷款年限、实施异地贷款业务、优化贷款流程、放宽了住房公积金提取条件。

    实施方案还表示,镇江市政府建立商品房(安置房)优惠房源库,鼓励开发企业自愿加入。购房人凡购买优惠房源库中的商品房(安置房),开发企业在成交价的基础上,再给予购房人5%的优惠。

    对此,镇江市住建局副局长荆天翔表示,此次镇江出台的去库存方案,涉及面较广、力度也较大,希望对镇江市去化楼市库存起到推动作用。

    值得注意的是,这并不是镇江首次出台政策去库存。去年8月镇江出台“房七条”,鼓励市民进行房地产消费,同时将首付款降低至20%,并给予免契税的政策。

    在今年5月5日,镇江市官方对外表示,将不再建设保障房,以商品房代替保障房,鼓励市民购房,同时将限制商业地产的土地供应。

    一系列政策的背后,则是库存压顶的事实。来自镇江官方的统计数据显示,截至今年4月底,镇江全市商品房存量1298万平方米,其中,商品住房存量887万平方米,商品住房去化周期18个月。镇江市区商品住房存量303万平方米,去化周期17个月,去化周期超出了正常合理范围。

    三四线城市去库存依旧难

    镇江市在今年的《政府工作报告》中则明确指出,要在2016年把镇江楼市库存去化周期控制在15个月以内。

    镇江房产网副主编徐睿对《每日经济新闻》记者说,“虽然政府层面出台一系列的优惠政策,鼓励市民买房,但是由于镇江市产业结构转型并不好,吸引外来人口能力不足,在政策出台之前,和政策出台之后,镇江楼市的成交量其实并未出现大的变化,目前来看去化库存难度较大。”

    事实上,镇江楼市面临的现状只是三四线城市的一个缩影。相比于一线城市和部分二线城市楼市在春节后量价齐升的局面,三四线城市,却并未有过任何起色。

    同策咨询研究部监测数据显示,2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月,虽然同比下降14%,但是远超合理区间15个月,大部分三四线城市去库存压力仍大。

    据《每日经济新闻》记者了解,以安徽滁州、阜阳和蚌埠等三四线城市为例,按这三个城市现有的库存量和销售情况计算,去化库存均需四年以上时间。

    中国指数研究院的报告显示,当前市场的去化压力更主要集中于三四线城市,多数三四线城市处于快速扩张阶段,前期住宅用地成交规模突出,存在过度开发、有效需求不足等问题。

    对此,房地产行业专家张健初对《每日经济新闻》记者说,“按照目前三四线城市的现状来看,去化库存依旧是难题,因为这些城市由于产业经济发展不足,人口导入不够,购买力严重不足,短期内三四线城市库存压力不会发生改变。”

    不过,在合肥房地产研究院副院长凌斌看来,“国家层面推出的新型城镇化,是去化三四城市库存量的一个重要举措,但是由于三四城市经济发展的限制,城镇化速度相对较慢。相比于出台政策鼓励购房,地方政府应加快城镇化速度,激发农村人口的购买力,那么三四线城市库存压力会得到一定的缓解。”

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