楼市去库存力度加码 后续多项政策有望出台

每经记者 吴若凡

昨日，央行、银监会出台新政，将不限购城市的首套房贷比例最低降至20%，正式拉开房地产去库存大幕。据《第一财经日报》报道称，全国两会召开后，包括人口户籍、公积金以及税费方面的有关政策会择机陆续推出，确保打好去库存的攻坚战。

但也有业内人士称，各地楼市回暖程度不同，去库存压力不同，全国性的楼市刺激政策，易使部分城市出现过热现象。因此，更合适出台地方性楼市政策。

一大波政策在路上

中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者，各部委对楼市去库存会有相应的配合措施，在建设部的体系，针对公积金的措施目前已经有所明确，包括公积金异地投放和鼓励公积金消费。同时在棚户区改造上会强化货币化分配，具体来说是在库存较高的地方通过直接购买商品房作为保障性住房来进行安置，一方面可以解决库存，另一方面也可以加快保障房建设速度。

首都经贸大学教授赵秀池则认为，降首付只是降低了买房的门槛，实际上变相增加了购房人的贷款负担，真正的利好是降利息。

此外，税费减免政策如个人所得税抵房贷利息，以及小户型营业税减半或将在未来成为可能。但赵秀池特别强调，对于刚需首套房要落实差异化政策，并区分首套房、二套房和投资性需求的区别。要区分低收入和高收入群体。对于需要保障的人群可以进行贴息和无息贷款。这些政策要根据不同城市和住房供求情况来制定。

赵秀池表示，去库存需要金融、财政和行政等多种手段来打组合拳，在她看来，真正去库存的手段是加强库存泛滥区域的公共资源建设，同时导入相关产业并采取一系列优惠政策将企业引入到当地，比如税费减免和人才户籍政策以及住房政策，并随着企业和劳动人口的迁入最终达到职住平衡。此外，通过打开租赁市场，让企业购买商品房，让他们把房子推到租赁市场也是一种去库存的手段。

不过，易居中国执行总裁丁祖昱则认为，现阶段不会有新的去库存手段，需要看政策效果，一般不会有其他政策的出台，而要从根本上解决，可以控制住供应，尤其是三四线城市，在需求端做文章。

去库存不能一刀切

有专家表示，去库存要因地制宜，而不能像2015年那样一刀切。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，2016年在重点瞄准三四线城市进行去库存的同时，还要抑制一线城市和部分二线城市的投资投机行为。

欧阳捷指出，此次降低贷款门槛对于二线城市的需求有非常明显的促进作用，而一些城市如南京、合肥、南昌、苏州已经出现房价增长过快、供小于求的局面。基于此，欧阳捷表示，这些城市只需在央行政策上照做就行了。

欧阳捷表示，在三四线城市，可以对一些单身人士和租房人士的需求进一步挖掘。据了解，在城市中大约有1.5亿人在租房，这部分人群中经济条件转化为购房人群的数量每年在500万人左右，按照人均面积30平方米来计算，可以消耗1.5亿平方米，而全国一年住房面积10亿平方米，即可以占到整个销售面积的15%。

此外，提高户籍人口城镇化率、深化住房制度改革、户籍改革以及将农民工全面纳入公积金体系等，未来都将成为化解房地产库存的重要手段。