高端访谈-金科股份董事长黄红云专访

从卖房到运营 金科股份新地产之“新”

杜冉乐/文

5年前，作为一家来自重庆的区域性房企金科股份还未上市，自2011年登陆资本市场以来，金科股份已跻身中国百强房企前列。

随着当前楼市进入白银时代，被诸多券商称为新型城镇化第一股的金科股份面对楼市结构性低迷，于2015年明确提出了“新地产”和“新能源”战略。

经过一年试水之后，金科股份对其新战略又是如何理解的？面对新形势，金科股份又将如何做好准备？近来，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）对金科股份董事长黄红云进行了独家专访。

地产布局：坚持以二线城市为主

NBD：2015年以来，金科已明确发力“新地产”战略，“新地产”这个概念有何内涵？究竟“新”在何处？

黄红云：金科的“新地产”有两大子战略：产业综合运营商和社区综合服务运营商。

产业综合运营商战略，具体是指聚焦工业地产、文化旅游、大健康产业三大方向。2014年10月，金科成立总部位于北京的金科产业投资发展（集团）有限公司，专注于文化旅游、主题游乐、高新科技产业园区、大健康产业项目投资和综合开发运营，与华谊兄弟在文旅地产领域进行战略合作。

“新地产”的另一个子战略是社区综合服务运营商战略，即由传统的物业管理升级为“社区运营商”，集合社区居住、社区购物、教育、养老、物流、健康等功能，运用互联网思维发展多种业态和多种经营，结合O2O手段将传统地产和现代服务业结合起来，用存量经营的思路，深入挖掘客户及家庭需求，提供全生命周期服务。

NBD：重庆作为金科大本营，2015年房地产销售目标完成情况如何？

黄红云：重庆作为金科大本营，截至2015年11月30日，金科股份重庆区域公司实现签约销售金额100亿元；同时早在2015年10月，重庆金科地产的回款已经突破100亿元大关，年终将还有大幅增长。

2015年，金科地产重庆公司主打战略目标就是回归主城，打造城市精品项目。2015年7月14日，金科斥资13.42亿元和10.9亿元竞得主城大竹林区域两块优质土地。

NBD：近来，中央多次强调“去库存”，以“622”战略布局的金科如何看待这种政策调整的效应？

黄红云：在各种利好政策的推动下，房地产市场受供需关系影响，呈现出明显的两级分化，部分一二线城市明显回暖，呈现出量价齐升的势态，然而部分三四线城市对此表现并不明显。根据我们的研判，这样的分化将日趋加剧，但也不排除未来部分三四线城市仍然会存在较好的投资机会。

金科制定“622”区域发展战略，从重庆、成都的布局开始，在2014年已先后完成西安、咸阳、遵义、昆明、乌鲁木齐等全国重点城市的布局。

2015年，金科又进入郑州、万州、遂宁等新城市；在全国的城市布局已达到38个，进一步巩固了金科在全国区域的发展优势。

NBD：目前，全国楼市区域性分化日益明显，这会否影响到金科的地产布局？

黄红云：金科拿地有两个特点，第一，前瞻性拿地；第二，谨慎拿地。关于拿地，我们也制定了几个原则：第一，不去当地王；第二，坚持二线城市为主。

金科的区域布局原则，拿地遵循投入产出核算原则。对进驻的整个区域，在投入产出上有所控制。如果这个市场的承受能力达不到，第一，要控制新增的开发规模；第二，对市场接受程度差的产品类型做调整。金科拿地将以二线城市为主，比如合肥、郑州、南京。

对于已经进驻的城市，金科会进行深耕，但不会在新的区域做投机。

产业地产：掌握产业链核心

NBD：从注重“卖房”到关注“运营”、“服务”的转变，当前金科推出“邻里中心”、项目跟投机制、股权激励政策等，对金科企业品牌塑造、组织结构、项目销售业绩等产生了怎样深刻影响？

黄红云：2015年11月19日，金科股份推出一份总额高达2.07亿股的股权激励计划，占总股本的5%，涵盖了高管、中层管理、核心业务及技术人员等157名激励对象。

2015年6月金科正式启动合伙人计划，制定了公司员工跟投房地产项目公司管理办法，将项目经营效益与跟投员工个人收益直接挂钩，实现收益共享、风险共担。

不管是股权激励，还是项目跟投资机制，都是对金科未来发展前景的信心体现，而信心的根基是公司良好的产业发展和布局。

NBD：同样是新地产，金科要实施“产业综合运营”，这方面最新进展如何？怎么规避“地产化”陷阱？

黄红云：2015年11月9日，金科集团与亿达集团意向共同打造的重庆首座健康科技新城在两江新区落地。

重庆两江健康科技城是立足于打造成为重庆的高端科技产业发展区、创新创业要素聚集区、大健康产业示范区的目标，该项目范围内将重点发展大健康、软件开发、移动互联网等新兴业态。

金科还将在长三角、京津冀及重庆区域加大对于产业园区地产的布局。

其次是文化旅游运营。2014年12月31日，金科取得四川省遂宁市仁里古镇一宗地的土地使用权，计划投资35亿元建设仁里古镇文化旅游地产项目。2014年10月12日，这个项目建设正式启动，这个项目是集文化旅游、休闲娱乐等一体的文化旅游综合性项目。

NBD：在产业地产领域，金科作为房企出身，又如何发挥自身优势？如何与产业链上下游无缝对接？

黄红云：掌控产业链关键环节，合作共赢。我们充分发挥房企开发领域的优势，坚持合作共赢理念，积极利用合作方资源，掌控产业链关键环节，提升后续经营服务能力，为产业园区提供全方位服务。

在四川遂宁打造的仁里古镇文化旅游项目，则是金科与国内著名的影视与文化娱乐领军企业华谊兄弟合作。

物业4.0 金科加码社区运营

杜冉乐/文

当前，中海、万科等一线房企纷纷加码社区战略，试图掘金“最后一公里”的潜在商机。

据了解，较早成立金科物业的金科股份，多年来业主满意度名列全国物业公司前列。金科物业是如何做到这一切的？面对触网潮，金科物业又将如何借新工具提升社区品质？如何提升社区业态，来满足业主的不同生活需求？

对此，金科股份董事长黄红云近日向《每日经济新闻》记者进行了详细阐述。

“互联网+”打造社区服务

NBD：就“新地产”而言，金科确定从开发商转型为运营商、服务商，除了住宅之外，拟加大社区商业与社区物业发展，如何看待这一角色的转变？

黄红云：金科物业成立于1998年，多年来立足于旗下诸多高端物业项目，以“金管家”的标准要求自己，致力于提供优质服务，构建充满人情味的“金科大社区”。

18年来，金科物业的高增长与金科股份的全国化扩张几乎同步，管理项目多达254个，管理规模已超过8000万平米，为近100万业主提供服务，金科正通过顾问、全委、收购、兼并形式，实现在管项目每年保持40%以上的增长率，先后在北京、重庆、四川、江苏等省（市）的51个城市接管了物业服务项目。

在2015年3月的中国房地产500强首选服务商品牌发布会上，金科物业成为“中国首选10大物业品牌”，名列中西部物业企业第一名。

在做大物业管理规模的同时，金科全面启动智能社区建设。金科大社区微信平台、金科云APP、智能门禁等系统投入运行。大力推进社区配套建设，邻家超市、金厨房、丽车行等8家门店相继营业。

2014年9月26日，社区服务平台金科大社区平台正式上线，活跃用户达到十几万人，从年度满意度调查到物业缴费，从周边电话到社区里的每一个温馨提示，从业主跳蚤市场到生活馆O2O，它已成为金科所有业主生活密不可分的部分。

NBD：金科又是如何借助“互联网+”手段打造社区服务的？

黄红云：金科的目标是打造智能社区。金科智慧社区平台最先实现的是“物业缴费”功能。

截至目前，每天使用金科大社区进行物业缴费的业主维持在1000人左右。除此之外，社区公告、便民电话、邻里爱问等服务功能，都以小区定位为单位，实时面向业主推送。

邻里之间的物品交易“跳蚤市场“功能，是“金科大社区”实现的另一个人气颇高的功能。“跳蚤市场”原来只是金科大社区开放给业主处理闲置物品的平台，后来被“微商”业主用作销售渠道，不料效果还不错，于是吸引了越来越多的“微商”业主。截至目前，上传的各类商品已超过5万件。

我们在服务方面的每一次改进，都是用户行为所推动的。我们也是看到了业主对于社区微商的强烈需求，所以我们在即将上线的生活馆2.0版本中，专门开辟社区微商板块，就像一个金科‘小淘宝’。让我们的业主为业主服务，让业主在业主中创业和发展。

社区微商最大的优势就是信任，每一个在大社区平台上的业主都是通过验证的，大家都是邻居，商品的品质有保障，送货的速度有保障，一下子就解决了售后服务问题。

社区生活新业态

NBD：通过现代化的科技手段，金科社区的业主满意度如何？是否得到了明显提升？

黄红云：金科大社区有一个板块，是金科总部委托第三方调查机构中国指数研究院进行的“满意度调查”，只要你是金科业主，物业服务的满意度随时可以打分上传。

除了金科大社区平台，实现门禁卡、消费卡、理财卡三卡合一，大堂门及房门通过APP开关，远程室内智能家居等一系列智能应用都将很快来到金科每一个业主的身边。

未来，基于“4+2”智慧社区服务体系，即商户管理系统、业主管理系统、信息发布系统、图标式查询及报表生成、多渠道全数据集成、精确到个人的全数据管理、宏观数据的及时掌控组成的业主行为分析系统，生活解决方案，定位解决方案，功能解决方案，门禁解决方案，金科社区将建成服务便捷化、生活智能化、物业信息化的社区生活新业态。

用户思维的转变已经深入到金科的改革。据金科统计，金科物业共进驻52个城市，管理254个项目，服务面积超过8000万平方米，服务100万+的邻居，满意度连续两年超过95%。并稳居西南地区市场占有率第一。

NBD：在房企加码社区物业上，金科物业又有何特别之处？

黄红云：我们首创了“邻里”亲情社区。金科首倡邻里文化是金科物业的一个标签。

“花20%的精力卖房子，花80%的精力打造大社区”，金科一直以来都坚持着与众不同的“消费观”。2009年，金科在全国就率先提出“隔壁邻里文化”，以及五大邻里主张——“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”。

在长期的发展壮大中，金科物业形成了具有金科特色的一系列精细化管理模式，并创造了许多管理上的“亮点”，开启了“精细标准、精心服务、精致生活”的“金管家·真生活”物业服务体系。自2009年开始，金科每年都要组织6次大范围的邻里万人系列活动，在全国已经形成了广泛的影响力。

其次，金科要打造“做中国最安全的社区”，这是我们的一个重要目标。

金科大社区以中国最安全社区为目标，为做业主的安全护卫而努力。为了护卫业主安全，从1998年起，金科物业先后创建《金科物业服务标准》、《突发事件处理预案》、《三级安防监管办法》等系列标准，并采取了24小时监控、三重安全巡检、突发行动队联合夜巡等一系列安防措施。

金科物业还在全国首创了保安摩托车巡逻车队，加快巡逻流动，从对小区内的巡逻延伸到外围的巡逻。

金科物业还首创“安全指数”评测社区安全体系，确保各社区“零”安全事故；出台3000多条安防标准；安防人员对小区业主达到99%的认识度，熟记社区所有业主车牌号，实实在在为业主打造一个安全社区。

2014年1月，金科物业安全服务工作再提升，金科物业打造的“金科卫士”岗正式启动。2015年7月，金科物业再次重拳出击，“安全社区”创建启动，这标志着金科物业为实现“打造中国最安全社区”的目标再进一步。

首建资管中心

NBD：据了解，金科还提出物业4.0资管时代。您能否具体介绍一下这个概念的内涵？

黄红云：进入物业4.0时代，金科物业将商业战略目标定位为社区运营商。

2013年6月19日，金科资产管理中心成立。这是金科物业在业界的另一创举，标志着金科在经过物业管理、物业服务两大传统发展阶段之后，开始进入不动产资产管理这个前沿领域。

作为房屋实体资产管理专家，金科物业力争最大限度为业主实现物业的溢价功能。比如，金科资产管理中心成立后，就可以为业主提供装修估价、工程监理、装修、代租、代售等一条龙服务。整个过程，业主不操一点心，只需坐等租金入账。

NBD：在社区建设上，金科2015年明确加大了对社区商业的投入。您怎么看待这一重要转变？

黄红云：作为城市商业的基础，社区商业所占社会消费品零售总额在发达国家可达60%左右，而在我国的一线城市，这一比例也仅为三分之一。

社区商业在我国正处于起步阶段，从国外发展来看，未来社区商业将成为商业地产发展的重心。目前，国内有实力的开发商如万科、世茂、金科等已经看到这一领域的机会，纷纷提出社区商业战略规划，以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区服务体系。

2015年以来，金科在业内率先提出转型社区商业，当年5月份推出了以“金蛋糕计划”为名的社区商业战略，专门成立了商业运营团队，借助“互联网+”手段对社区商业统一定位、规划、运营、管理等。

经过将近半年的运营，金科在当年11月22日发布第三代金科社区商业产品——邻里Mall购物中心+BLOCK商业街区。同时，金科又发布了社区商业孵化平台——有为工厂。

第三代社区商业产品则是在一二代基础上的全面提档升级。第三代社区商业品牌的商业面积也从第一代的1万~2万平方米，升级至4万~8万平方米。

金科转型“加速度”新能源落地超预期

杜冉乐/文

当前，“雾霾”正在影响着我们的日常生活，而旧能源格局下的污染物排放成了难以回避的“罪魁祸首”之一。

2014年下半年以来，金科股份提出转型“新能源”战略。2015年，金科股份通过并购等资本手段加码“新能源”战略落地步伐。作为一家房企，在跨界新能源过程中，金科股份如何顺应政策发展克服一些不确定因素？

针对相关问题，近日，《每日经济新闻》记者对金科股份董事长黄红云进行了独家专访。

寻找新增长点

NBD：2014年收购新疆华冉东方风电项目以来，金科新能源战略节节推进，本次45亿定增其中有6亿元将对接新疆景峡项目，您如何看待金科借资本力量对新能源的大胆布局？

黄红云：新能源战略是我们布局“双主业”的另一个主业。在新能源方面，我们的方向是“风光并举，多点开花”，以风力发电和光伏发电为主，通过并购和自建的方式加快优质项目布局，实现新能源业务的超常规高速发展，迅速形成“新地产+新能源”双主业协同发展的新局面。

新能源方面，2014年10月成立新能源子公司。金科股份通过子公司金科新能源有限公司斥资数亿元，收购了主营风力发电的新疆华冉东方新能源公司100%股权，开始了金科在新能源布局上的第一步。

2015年11月，我们还设立了预计规模达36亿元的新能源产业基金。

金科推出的互联网与新能源相结合的互联网金融平台“一度科能平台”即将上线运行，一度科能互联网平台项目计划面向大众投资者，通过新能源发电站互联网融资租赁的模式，把社会资金引导到新能源电力等产业中，运用互联网金融加快公司新能源产业的发展速度。

NBD：进军能源业，金科的重点考量是什么？这一行业的增长潜力何在？

黄红云：最近，包括北京、河北、山东、山西在内的华北地区连续雾霾，而且在过去的几年，雾霾不仅在华北，而且在中国的大部分地区都已经出现。大气污染已经严重威胁人民生活健康和经济发展。

大气污染的一个重要来源就是燃煤和汽车尾气。这正是我国能源结构的根本性问题造成的，对燃煤等高污染能源过度依赖。

这种情况下，我们选择新能源项目，包括风力、太阳能等，其实是基于企业社会责任基础之上的经济考量，我们希望通过我们的努力，能够改善我国的能源结构，还祖国以碧水蓝天，让雾霾远离人民的生活，给子孙后代留下一个美好的环境。

当然，新能源本身也是一门很有潜力的生意，也是国家层面重点产业布局的方向，国家政策有重点倾斜，同时在各个地方力求改变环境污染现状的情况下，对新能源发电的需求也会在未来有爆发式的增长。

我们选择新能源，一方面是体现企业的社会责任，另一方面，也是为企业寻找新的业绩增长点，为企业迅速建立房地产之外的业绩支撑点。既泽被苍生，利于后世，又能实现企业可持续发展，两全其美。

双主业协同发展

NBD：2015年全国“两会”上，您提案呼吁大力出台可再生能源“配额制”及特高压电网等相关政策，目前这方面是否有破局之举？难处在哪里？

黄红云：尽管国家版的可再生能源电力配额制尚未出炉，各地在环保和绿色绩效考核的压力下，像湖北和内蒙古等地，陆续出台地方版的可再生能源电力配额规定。这对于当地发展新能源、提高可再生能源比重有积极意义。

国家发改委2105年3月23日下发的新电改“9号文”第一个配套文件《关于改善电力运行调节促进清洁能源多发满发的指导意见》就要求，各省应全额安排可再生能源发电、新增用电需求优先使用清洁能源，促进清洁能源消纳。

内蒙古、湖北等地对可再生能源并网做出明确指标，看得出新能源配额制出台正逐步临近。相信随着国版配额制出台，相关的管理考核细则会明确。

NBD：未来，金科新能源将在金科集团版图中占有何种投资或资产比例？

黄红云：未来，金科还会大举进军新能源产业，实施“风光并举、多点开花”战略，以风力发电和光伏发电为主，在新疆等地开发太阳能、风能，并寻求光热等发展机会，形成“双主业”协同发展的产业格局。

金科的转型之路在龙头房企之中显得路径清晰、战略执行坚决，也因而取得了很大的成功。从金科2014年底提出“新地产+新能源”战略以来，金科在转型道路上实现了快速而效果显著的落地，其表现可以用“加速度”来体现。

金科在新能源与新地产版块快速突破与落地，在金融和资管领域也迅速布局，其产业资本与金融资本也将合力，让金科形成“新地产+新能源”结合，“金融投资+资产管理”双主业与四轮驱动的新格局，呈现出其“加法变乘法”的更大格局与裂变，其千亿目标正在变得越来越现实。