物业4.0金科加码社区运营

杜冉乐/文

当前，中海、万科等一线房企纷纷加码社区战略，试图掘金“最后一公里”的潜在商机。

据了解，较早成立金科物业的金科股份，多年来业主满意度名列全国物业公司前列。金科物业是如何做到这一切的？面对触网潮，金科物业又将如何借新工具提升社区品质？如何提升社区业态，来满足业主的不同生活需求？

对此，金科股份董事长黄红云近日向《每日经济新闻》记者进行了详细阐述。

“互联网+”打造社区服务

NBD：就“新地产”而言，金科确定从开发商转型为运营商、服务商，除了住宅之外，拟加大社区商业与社区物业发展，如何看待这一角色的转变？

黄红云：金科物业成立于1998年，多年来立足于旗下诸多高端物业项目，以“金管家”的标准要求自己，致力于提供优质服务，构建充满人情味的“金科大社区”。

18年来，金科物业的高增长与金科股份的全国化扩张几乎同步，管理项目多达254个，管理规模已超过8000万平米，为近100万业主提供服务，金科正通过顾问、全委、收购、兼并形式，实现在管项目每年保持40%以上的增长率，先后在北京、重庆、四川、江苏等省（市）的51个城市接管了物业服务项目。

在2015年3月的中国房地产500强首选服务商品牌发布会上，金科物业成为“中国首选10大物业品牌”，名列中西部物业企业第一名。

在做大物业管理规模的同时，金科全面启动智能社区建设。金科大社区微信平台、金科云APP、智能门禁等系统投入运行。大力推进社区配套建设，邻家超市、金厨房、丽车行等8家门店相继营业。

2014年9月26日，社区服务平台金科大社区平台正式上线，活跃用户达到十几万人，从年度满意度调查到物业缴费，从周边电话到社区里的每一个温馨提示，从业主跳蚤市场到生活馆O2O，它已成为金科所有业主生活密不可分的部分。

NBD：金科又是如何借助“互联网+”手段打造社区服务的？

黄红云：金科的目标是打造智能社区。金科智慧社区平台最先实现的是“物业缴费”功能。

截至目前，每天使用金科大社区进行物业缴费的业主维持在1000人左右。除此之外，社区公告、便民电话、邻里爱问等服务功能，都以小区定位为单位，实时面向业主推送。

邻里之间的物品交易“跳蚤市场“功能，是“金科大社区”实现的另一个人气颇高的功能。“跳蚤市场”原来只是金科大社区开放给业主处理闲置物品的平台，后来被“微商”业主用作销售渠道，不料效果还不错，于是吸引了越来越多的“微商”业主。截至目前，上传的各类商品已超过5万件。

我们在服务方面的每一次改进，都是用户行为所推动的。我们也是看到了业主对于社区微商的强烈需求，所以我们在即将上线的生活馆2.0版本中，专门开辟社区微商板块，就像一个金科‘小淘宝’。让我们的业主为业主服务，让业主在业主中创业和发展。

社区微商最大的优势就是信任，每一个在大社区平台上的业主都是通过验证的，大家都是邻居，商品的品质有保障，送货的速度有保障，一下子就解决了售后服务问题。

社区生活新业态

NBD：通过现代化的科技手段，金科社区的业主满意度如何？是否得到了明显提升？

黄红云：金科大社区有一个板块，是金科总部委托第三方调查机构中国指数研究院进行的“满意度调查”，只要你是金科业主，物业服务的满意度随时可以打分上传。

除了金科大社区平台，实现门禁卡、消费卡、理财卡三卡合一，大堂门及房门通过APP开关，远程室内智能家居等一系列智能应用都将很快来到金科每一个业主的身边。

未来，基于“4+2”智慧社区服务体系，即商户管理系统、业主管理系统、信息发布系统、图标式查询及报表生成、多渠道全数据集成、精确到个人的全数据管理、宏观数据的及时掌控组成的业主行为分析系统，生活解决方案，定位解决方案，功能解决方案，门禁解决方案，金科社区将建成服务便捷化、生活智能化、物业信息化的社区生活新业态。

用户思维的转变已经深入到金科的改革。据金科统计，金科物业共进驻52个城市，管理254个项目，服务面积超过8000万平方米，服务100万+的邻居，满意度连续两年超过95%。并稳居西南地区市场占有率第一。

NBD：在房企加码社区物业上，金科物业又有何特别之处？

黄红云：我们首创了“邻里”亲情社区。金科首倡邻里文化是金科物业的一个标签。

“花20%的精力卖房子，花80%的精力打造大社区”，金科一直以来都坚持着与众不同的“消费观”。2009年，金科在全国就率先提出“隔壁邻里文化”，以及五大邻里主张——“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”。

在长期的发展壮大中，金科物业形成了具有金科特色的一系列精细化管理模式，并创造了许多管理上的“亮点”，开启了“精细标准、精心服务、精致生活”的“金管家·真生活”物业服务体系。自2009年开始，金科每年都要组织6次大范围的邻里万人系列活动，在全国已经形成了广泛的影响力。

其次，金科要打造“做中国最安全的社区”，这是我们的一个重要目标。

金科大社区以中国最安全社区为目标，为做业主的安全护卫而努力。为了护卫业主安全，从1998年起，金科物业先后创建《金科物业服务标准》、《突发事件处理预案》、《三级安防监管办法》等系列标准，并采取了24小时监控、三重安全巡检、突发行动队联合夜巡等一系列安防措施。

金科物业还在全国首创了保安摩托车巡逻车队，加快巡逻流动，从对小区内的巡逻延伸到外围的巡逻。

金科物业还首创“安全指数”评测社区安全体系，确保各社区“零”安全事故；出台3000多条安防标准；安防人员对小区业主达到99%的认识度，熟记社区所有业主车牌号，实实在在为业主打造一个安全社区。

2014年1月，金科物业安全服务工作再提升，金科物业打造的“金科卫士”岗正式启动。2015年7月，金科物业再次重拳出击，“安全社区”创建启动，这标志着金科物业为实现“打造中国最安全社区”的目标再进一步。

首建资管中心

NBD：据了解，金科还提出物业4.0资管时代。您能否具体介绍一下这个概念的内涵？

黄红云：进入物业4.0时代，金科物业将商业战略目标定位为社区运营商。

2013年6月19日，金科资产管理中心成立。这是金科物业在业界的另一创举，标志着金科在经过物业管理、物业服务两大传统发展阶段之后，开始进入不动产资产管理这个前沿领域。

作为房屋实体资产管理专家，金科物业力争最大限度为业主实现物业的溢价功能。比如，金科资产管理中心成立后，就可以为业主提供装修估价、工程监理、装修、代租、代售等一条龙服务。整个过程，业主不操一点心，只需坐等租金入账。

NBD：在社区建设上，金科2015年明确加大了对社区商业的投入。您怎么看待这一重要转变？

黄红云：作为城市商业的基础，社区商业所占社会消费品零售总额在发达国家可达60%左右，而在我国的一线城市，这一比例也仅为三分之一。

社区商业在我国正处于起步阶段，从国外发展来看，未来社区商业将成为商业地产发展的重心。目前，国内有实力的开发商如万科、世茂、金科等已经看到这一领域的机会，纷纷提出社区商业战略规划，以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区服务体系。

2015年以来，金科在业内率先提出转型社区商业，当年5月份推出了以“金蛋糕计划”为名的社区商业战略，专门成立了商业运营团队，借助“互联网+”手段对社区商业统一定位、规划、运营、管理等。

经过将近半年的运营，金科在当年11月22日发布第三代金科社区商业产品——邻里Mall购物中心+BLOCK商业街区。同时，金科又发布了社区商业孵化平台——有为工厂。

第三代社区商业产品则是在一二代基础上的全面提档升级。第三代社区商业品牌的商业面积也从第一代的1万~2万平方米，升级至4万~8万平方米。