地产经理人：拿什么满足险资高回报预期？

每经记者 杜冉乐

“万宝之争”每天刷屏，精彩剧情不断变化。但不妨从喧嚣的新闻退后一步，来点冷思考。险资举牌地产股，注定被载入中国房地产金融史册；但险资介入地产项目，却绝非近期之事。

在万科抗拒宝能的背后，万科的净资产收益率（ROE）很可能成为一个关键问题——过去多年始终徘徊在20%上下。不单如此，拥有高ROE水平的房企并不多。而险资的高融资成本，注定其追求高回报的本性。如果无法兑现高收益，那些风光的房企职业经理人，会进入职业困境吗？房地产行业又会发生何种变化？

12月23日，迪马股份（600565，SH）公告称，公司旗下上海之方实业与深圳平庆投资、上海碧荣投资联合斥资23.1亿元拿下上海奉贤区一幅占地近8.8万平方米的住宅用地。

《每日经济新闻》记者查询发现，平庆投资实为平安不动产的“马甲”，持股40%，而迪马股份与上海碧荣背后的碧桂园各占30%。这仅是险资入股地产项目的个案。媒体日前曝出，平安不动产已成名副其实的“隐形地主”。

当前，上市房企财报已暴露出“优等生”ROE（股东权益报酬率）的下滑风险，比如万科A今年三季报显示，其摊薄ROE仅为7.7%。

随着险资入局，房企管理层会不会以提高ROE为基础“提质增效”，并反过来对企业及经理人自身产生深刻影响？

险资倒逼房企提升ROE？

本轮牛市来临前，金融股曾率领大盘上涨，将牛市推向5178点的高峰。当前，估值偏低的地产股成了金融资本尤其是险资们的“狩猎”目标，尤以“万宝之争”为典型。

全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁向《每日经济新闻》记者表示，今年地产政策松绑，楼市却持续低迷，投资增速下滑，地产股陷入低谷，加剧了险资对地产的垂涎。

“从险资本身来看，其获得解禁之后允许入股地产，如果是长期性投资，地产股又处于低估值的投资区域，那么这波搅动行业的潮流就属于正常现象。”李骁说。

据东方财富Choice统计，在申万行业139家上市房企中，剔除部分已将房地产作为非主营业务的企业，剩下的83只地产股中，再剔除廊坊发展这个千倍PE的房企，今年三季度末，地产股整体平均PE仅54倍。

但82家地产股今年三季报的摊薄ROE均值为3.8%，其中龙头房企如万科为7.7%，中型房企中天城投为21.48%，最高者华夏幸福为30.59%。从近年数据看，地产股的摊薄ROE整体呈下滑趋势：2011年为13.1%，2012年为12.18%，2013年10.7%，2014年为9.15%。

险资入股房企之后，会促使蓝筹房企集中提高ROE水平吗？中粮地产一拥有金融经济学背景的营销人士告诉《每日经济新闻》记者，“龙头万科的年度分红较低，其他房企也如此。险资入股房企后作为长期资金，势必要求房企管理层兑现年度所许诺的分红，因为这些险资也承担着回报其保单持有人收益的压力。如此一来，势必改变像万科以往‘利润再投资’的运作模式。险资如何把资源变成利润，就看公司管理层的操盘团队能力。”

重构地产经理人生态

临近年底，地产经理人跳槽进入高峰期，尤其是“万宝之争”中，以万科总裁郁亮为首的职业经理人团队狙击“宝能系”金融资本，多少有些悲情。

那么，地产职业经理人向何处去？记者注意到，已在房地产行业中蔚然成风的“合伙人”模式或许是一条路径。

除了万科，今年以来，金科、泰禾、福星等上市房企均推出了“事业合伙人”或“中高级管理层持股”模式及“项目跟投”模式等，与之前的地产经理人模式完全不同了。

亚信控股集团董秘荣腾洪表示，地产经理人主要有四种转型方式，一是高管被动成为合伙人；二是角色转换成为乙方与企业合作；三是转型高利润行业；四是介入新经济领域从事创客。

要提升房企ROE水平，可从单个项目着手，先提升项目的内部回报率（IRR）。中粮地产成都营销部李海博说，主要还是看团队专业性和资产周转率，基于有限的项目资源，操盘手往往前期靠高周转回款，但利润很低，中后期增加洋房、独栋等，加上高赠送率，利润率也会高，以此平衡前后期利润，提高综合利润率。