万科“先租后售”传言真相：锁定租客去库存

“租金抵房款，房款抵租金”活动，近日出现在万科重庆推出的首个长租公寓——西九万科驿。虽然只是长租项目，却令业内中小房企草木皆兵。

微博@基金庄正解读说，“万科太狠了！彻底不让小开发商活！小伙伴公司彻底倒闭的节奏？”

不过，万科解释称，客户租赁的公寓和未来购买的住宅，是两类不同的产品，因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。“我们不排除未来探索住宅本身‘租售并举’、‘先租后售’等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。”

活动并非“先租后售”

近日，重庆万科在开展西九项目万科驿（长租公寓）业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，其主要内容包括：对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。

微博@基金庄正认为，租金抵房款，实质是先租后售，开发商把自己的角色变为银行，做房贷，做金融租赁，最后再将项目打包卖到市场，这种方式很考验房企的资金运转能力，会颠覆现有的房地产销售模式，令中小房企全体倒闭。

然而，回归到万科重庆项目本身，《每日经济新闻》记者发现，这种解读不见得准确。关键是，在万科重庆项目的活动方案里，“租金抵房款”额度有限。

目前，在万科西九项目中，可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等。该项目区域内的二手房售价为每平方米9000元以上。

若取租金中间值，以每月1399元计，两年租金为3.36万元。从万科以往的销售业绩来看，保守估计，西九二期住宅售价将为1万元／平方米，那么75平方米的房屋售价75万元。粗略计算，该活动相当于在开盘前为租客让利4个点左右。幅度虽然不小，但对于行业的影响远非“先租后买”可比拟。

万科表示，上述做法，体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。

万科版去库存思路

去库存，是目前房地产行业最主要的问题。从11月10日，习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议称，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”开始，中央层面已经连续喊话房地产行业“去库存”。

万科的“租金抵房款，房款抵租金”活动，虽然没有到颠覆现有销售模式的程度，但却可以视作新的去库存方法。

首先，在万科的经营模式上，长租公寓之于销售，有两个作用：

一是可以为住宅销售项目储备、提前锁定客户。“租金抵房款”活动，只是实施这种思路的方式之一。此外，万科在选择其长租公寓的租户时，还会进行年龄、行业挑选。据悉，偏爱年龄35岁以下、无子女的青年群体。多家机构数据显示，35岁以下群体正成为国内的购房主力。

第二，对于购房者而言，长租公寓其实提供了类似“试用”的功能。该功能丰富了房企的营销手段，也变相节约了大量的营销费用。

此次活动，西九·万科驿推出共135套房源，在完成招租指标后即停止招租，剩余房源被预留给万科西九二期住宅业主租住。分析上述活动不难发现，“租金抵房款，房款抵租金”中后半句的“房款抵租金”易被忽略，不过究其本质，也是一种变相打折。此外，长租公寓是万科城市配套服务商战略中的重要一环，将产品多元化，可以消化万科的部分产能。