楼盘销售很给力 当代置业清退民生加银3.7亿投资

每经记者 杜冉乐

11月6日，当代置业（01107，HK）对外公告称，公司旗下北京绿色春天股权投资基金（有限合伙）（以下简称绿色基金）的优先级有限合伙人民生加银资产管理有限公司（以下简称民生加银）悉数退出，使得该基金总规模由8亿元降至4.3亿元。

上述基金主要投向了北京当代摩码置业，其旗下唯一项目为当代采育满庭春MOMA自住房项目，但去年因部分楼盘质量瑕疵而被曝光整改。此外，当代置业还于近日从中航信托回购了南昌当代项目35%股权。

《每日经济新闻》记者注意到，前述基金资管、信托投资模式实为“名股实债”，即为高息过桥资本。从退出时点来看，隐现房企与机构之间的利益博弈。

民生加银“退伙”疑云

资料显示，上述绿色基金成立于2014年4月15日，由当代置业附属公司北京当代绿色投资基金作为普通合伙人（GP），另一附属公司当代节能置业作为有限合伙人（LP）构成，总规模为8亿元，其中当代节能置业出资7.85亿元，占比约98%。

仅隔了2个月，上述合伙制基金再度引入新投资人，虽然投资总规模未变，但内部结构发生了新变化，其中民生加银出资3.7亿元作为优先级，占基金总规模的46.25%，而当代节能置业成了次级，出资额占基金总规模降为51.87%。

前述绿色基金主要投资于北京当代摩码置业，从该房企的股东来看，该基金为独自出资，资金最终流向了北京市大兴区采育镇的当代采育满庭春MOMA自住房项目。

按照公告表述，协议期限为5年，但基金到期前被解散或经修订的有限合伙协议另行延长期限除外。该期限前2年为投资期，后3年为回报期。如果经大多数有限合伙人批准，GP可以将投资或回报期限延长1年。

在北京一位房地产机构人士看来，当时资金环境较为紧张，当代置业引入民生加银，可能也希望后者能较长期投资。当代采育满庭春项目离北京主城太远了，快到廊坊去了。

作为北京推出“自住房”试点的典型项目，彼时媒体曾曝出其首次开盘被中签家庭“弃选”、“弃购”等负面消息。虽然操盘该项目的相关负责人出来澄清，但其也坦言区位较偏。

去年9月份，上述自住房项目部分楼栋被当地监管部门查出混凝土不达标而要求整改。虽然上述自住房开发坎坷，但去年国庆节后降息潮及京津冀一体化政策红利出炉，楼盘销售借势“复活”发力。

财报显示，上述自住房项目总建面17万平方米，2014年已售面积近14.4万平方米，售价9500元/平方米，合约销售13.65亿元，今年上半年合约销售1424.4万元，销售面积1499平方米。据第三方销售平台显示，该项目目前已经售罄。

作为重要的股权投资方，加上项目销售回款正常，民生加银自然有动力继续参与投资及分享后续收益，此时退伙，外界猜测不断。

11月9日，当代置业投资者关系部相关人士向《每日经济新闻》记者强调说，基金的目标现金流比预期较早实现，公司认为基金不再需要大量资金运营。

“名股实债”资本游戏

基金现金回报方案显示，除了可分配现金首先结付基金费用（LP投资额的1%）之外，其次用于结付优先级LP本金及11.2%的预期回报率，接着依次为次级LP及GP，最后按8:2分配给LP及GP。

记者注意到，民生加银11.2%的预期回报率，这与当前信托融资成本几乎相当。按照当代置业财报，今年上半年毛利率为41.5%，与去年同期的45.9%相比，下降4.4个百分点。

10月20日，当地置业以8050万元从中航信托回购了南昌当代项目35%股权，使之重新成为其全资子公司。当代置业表示，此举可让公司最大程度自主管理该子公司营运及提升项目的利润回报。

上海一位不愿具名的地产金融人士表示，当代置业上述运作，实际上就是一种过桥借款，属于假股实债，一旦账面资金不紧张，就会立马替换掉那些高成本资金，不然会加大成本，吞噬一部分利润，因为港股投资者很看重利润率指标，这影响股价及融资。

对此，记者向当代置业发去了采访提纲，对方确认当天答疑，但截至发稿仍未回复。

2013年7月，当代置业逆市赴港IPO，自我标榜为绿色地产，但遭港股投资人用脚投票，上市首日即破发，被指土储不足为最大掣肘。当年下半年，当代置业耗资近20亿元用于拿地。

去年，当代置业继续全国逆市拿地，总耗资约28亿元，其中包括与旭辉控股、北辰实业合作夺地，而今年上半年，其储备土地3块，耗资21.85亿元。

记者注意到，当代置业认为自己既不是传统的买地卖房型房企，也不是平台型房企，而是生态型房企，其试图建立生态链，内部孵化，打造创新生态体，以反哺地产销售溢价、用户粘性和去化速度。

今年8月7日，当代置业与喜神资产联合广联达、弘高创意等共同成立了一个名为“绿民投产业链基金”，瞄准绿色科技地产。另据媒体报道称，该基金首期规模有望突破10亿元，通过与金融机构股债配资可实现管理资产50亿元。