北京现单价7.5万元地王 一线楼市遭遇“被高端”难题

◎每经记者 王杰

热门地块进入土地市场，就犹如向烧开的油锅里倒一盆水——瞬间炸开了锅。

昨日（10月20日）下午，经过104轮激烈竞拍，葛洲坝以49.5亿元、配建41000平方米公租房的代价拿下北京丰台樊家村危房地块，溢价率高达50%，除此之外，葛洲坝还要再建6.18万平方米的“回迁房”。这也是北京四季度土地市场的“开门红”。《每日经济新闻》记者了解到，综合配建面积和成本计算，该地块的商品房住宅部分楼面价已经达到约7.5万元，超过融创中国2013年以43.24亿元的总价、7.3万元的楼面价拿下的农展馆地块，农展馆地块也是当年的单价“地王”。就在今年9月，丰台南苑区一地块被中铁建方兴联合体拿下，折合楼面价5.2万元。业内人士分析认为，从典型的最近集中出让土地的丰台西片区看，整体区域市场已经高端化，丰台土地价格迅速攀升。

总拿地成本达51亿元

据了解，北京丰台樊家村危房地块起价33亿元，总建筑面积为20.38万平方米，其中需要配套建设1万平方米回购价为8000元/平方米的公租房，以及6.18万平方米回购价格为3800元/平方米的农民回购房。同时，地块包含大量的配套设施，要求全部为非盈利性质，建成后无偿移交丰台区相关部门使用管理。

根据地块竞买协议，地块设定合理土地上限价格，当竞买报价达到这一上限时，就进一步通过竞报公租房面积的方式确定竞买人。

经过昨日长达104轮的激烈竞拍，葛洲坝最终以49.5亿元总价加上4.1万平方米公租房配建的代价竞得地块。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，葛洲坝拿下土地后，包括托幼、中学、医疗、机构养老等设施用地共计3.29万平方米，按照5000元/平方米的成本计算，需要1.64亿元，这些设施建成后将全部无偿移交。此外，6.18万平方米的回迁房建设成本约3.09亿元，去掉3800元/平方米的回购款，开发商需要承担7416万元；公租房部分，考虑装修交付，按照建筑成本6000元/平方米计算，4.1万平方米公租房全部回购后可以给开发商带来8200万元的收入。

张大伟计算后表示，葛洲坝拿地的总成本达到51亿元，而20.38万平方米的总建筑面积在去掉回迁房、公租房和配套设施用地后，商品房住宅面积只有6.82万平方米，因此该地块商品房楼面价为7.49万元。他说，从楼面价计算看，甚至超过了农展馆，可以说是北京住宅类的楼面价历史最高。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，该宗地块的绝佳地理位置也是引发争夺的重要原因。该地块临近西南三环，北邻龙湖西宸原著、西邻钓云台、东临夏家胡同以及华润亚林西“地王”项目、南邻中海九号公馆，新兴豪宅区的雏形已现。从各项配套来看，地块周边有多座大型购物商城凯德大峡谷MALL、永旺梦乐城，以及正在建设中的丰台万达广场、龙湖商业项目等，商业配套完善。《每日经济新闻》记者注意到，丰台地块仅仅是京城集中推地的开始。从10月20日到11月23日，北京将在一个月时间内出让29宗经营性土地。

一位要求匿名的开发商人士告诉记者，对于未来集中推出的土地，会有选择性地拍，不会去争抢高价地王。他表示，京城的客户群体分为刚需、首改、再改、顶豪四类群体。而市场需求量最大的当属首改、再改人群，换句话说，500万元到600万元的房屋最受市场青睐。

地价高企 项目“被高端化”

根据亚豪机构统计数据显示，2015年前三季度，北京五环以内仅成交商品住宅（不含保障房与自住房）4923套，占全部成交的比重不足十分之一，而大量成交均在五环以外，尤其是五、六环之间成交占比高达57%。任启鑫认为，自去年以来放松调整政策的倾斜，使得刚需及改善型需求大量释放，而五、六环之间也正是这部分客群所对应的主力置业区。

上述开发商人士表示，由于地价高企，更多项目入市只能高端化，而对于首改、再改人群来说，更多去瞄准了二手房市场，但二手房市场的商品也有限，并不容易淘到合适的房屋。换句话说，购房人群也是“被高端”。

中原地产统计数据显示，2015年截至日前，北京成交的顶豪数量已经达到了182套，这一成交量超过了历史总和。同时，北京商品房住宅进入顶豪化，预计未来售价预期在10万元/平方米的项目在2016年将接近50个，目前已经入市的项目接近25个，这些项目叠加2014年以来的多宗地王土地，整体入市的顶豪套数有望达到3000套以上。

上述开发商人士表示，豪宅越来越多，但是有能力购买豪宅的客户提前被市场消化了不少，剩下的豪宅越来越难卖。即便是在一线城市，地王项目仍有风险。

张大伟表示，从最近集中出让土地的丰台西片区看，因为受到西局等项目的影响，整体区域市场已经高端化。作为城六区之一，过去多年丰台的房地产市场一直平淡无奇。而随着2013年龙湖、泰禾等品牌开发商接连进军京西南楼市，丰台土地价格迅速攀升，数宗地王出现，一直到2015年丰台区的多个顶豪项目开始热销，市场价格洼地也逐渐填平。