招商系地产巨无霸方案出炉 市值或超绿地万科

每经记者白亚静 9月17日晚间，招商地产以48份公告集中亮相的方式，宣告无先例重组方案落地。 在历时近半年的时间里，招商系在策划重组的同时，还完成了撤出B股、引入战投、进行混改、员工持股计划等一系列重大决定。 撤出B股 这次重组，是招商系内部地产板块的整合，交易双方均为招商局集团旗下公司。招商局蛇口持有招商地产51.89%的股份，前者将通过换股的方式，将剩余48.11%的股份收入囊中，并代替后者成为招商系的地产上市平台。 重组完成后，招商地产的法人资格将被注销，招商局蛇口控股作为存续公司，承继及承接原招商地产的全部资产、负债、业务、人员、合同等。 招商地产是A+B股上市公司。这次换股，招商局集团在定价基准日前120个交易日均价的基础上，分别给予A股73.81%的换股溢价率、B股102.71%的换股溢价率。 溢价虽高，与停牌前交易价格相比，却略微失色。 以A股为例。4月2日，其停盘前的收盘价为31.96元／股。5月，根据2014年度利润分配方案，每10股派3.20元现金(含税)，停盘价变为31.64元／股。 因为停牌前，招商地产股价一直呈现上涨态势，所以此次A股换股参考价为21.92元/股，低于31.64元／股的高位。在此基础上溢价后，换股价格为38.10元/股，根据除息结果调整，最终换股价格为37.78元/股。 招商地产公告称，招商局蛇口A股股票发行价格为23.60元/股。因此，招商地产股东所持有的A股股票，每股可换得1.6008股招商局蛇口控股本次发行的A股股票。每股B股股票，可以换得1.2148股招商局蛇口A股股票。在招商地产看来，这解决了招商地产的B股遗留问题。公告称，B股市场在我国实际上已逐渐失去正常的融资功能，流动性较差，招商地产B股股本占总股本19.76%，影响公司实际价值。 除了换股，招商地产还为异议股东提供了现金选择权，A股行权价格为23.79元/股，B股为19.46港元/股。 引入战投，筹资150亿 换股的同时，招商局蛇口还将向10名特定对象增发，募集资金总额不超过150亿元，发行价与换股价相同，即23.6元／股。 招商地产公告称，通过本次募集配套资金，招商局蛇口将获得充沛的资金，以加速推进自贸区建设。 今年年中，招商局蛇口的资产负债率达到74.67%。值得注意的是，招商局蛇口的业务主要是成片园区开发，而非住宅销售，这与普通房企因预售款引起的高负债率情况，不尽相同。所以招商地产也表示，继续通过举债融资较难满足自贸区的高速开发建设。 近年来，招商地产也开始涉足小型产业园开发，并因土地储备不足，常需招商局蛇口持续对其注入土地资产。因此，招商地产公告称，重组有利于消除关联交易，解决未来同业竞争的可能性。 在招商局蛇口的增发名单中，有工银瑞投拟设立及管理的资产管理计划、国开金融、华侨城、奇点投资拟设立及管理的有限合伙企业、易方达投资拟设立及管理的契约式基金、兴业财富拟设立及管理的资产管理计划、鼎晖百孚拟设立及管理的有限合伙企业、致远励新拟设立及管理的有限合伙企业、博时资本拟设立及管理的资产管理计划A及资产管理计划B、员工持股计划。 重组、增发完成后，在新的上市平台中，招商局集团持股达到68.43%，仍是绝对控股方，10名特定对象持股占比7.91%。 此次，招商地产出台新的股权激励计划，并终止上次激励计划的未行权期权。在这次计划中，员工持股计划的参加对象总人数不超过2585人，包含招商局蛇口和招商地产部分董事、部分监事、高级管理人员及核心骨干，认购的员工持股计划总份额不超过4237万份，总金额不超过10亿元。 30亿托底，估值已达1800亿 在进行自我估值时，招商局蛇口将目标瞄准了华夏幸福等以产业地产、园区开发为主的企业。 2014年，招商局蛇口归属母公司股东净利润(扣除非经常性损益后)为50.17亿元。2015年度预测值为62.40亿元。 以南京高科、华夏幸福等类似8家企业的市盈率作为参考，2015年招商局蛇口的市盈率可达33.59～37.22，所有者权益价值范围为2095.92亿元～2322.75亿元。 截至6月30日，招商局蛇口归属于母公司股东的净资产(未考虑本次募集配套资金150亿元的影响)为312.90亿元。 若以上述企业2015年中报市净率作为参考，招商局蛇口所有者权益价值范围为967.50亿元～1098.00亿元。 2014年，招商局蛇口营业收入为454.86亿元。参考上述企业市销率，招商局蛇口所有者权益价值范围为1711.27亿元～3188.98亿元。 综合考虑，招商地产公告认为，招商局蛇口控股全部所有者权益价值估值区间为1457.98亿元～2322.75亿元。 需要注意的是，上述估值并未考虑即将募集的150亿元影响。如果按照150亿元可买入7.91%的股份计算，招商局蛇口总市值达到1897亿元，超过了绿地控股1700亿元左右市值，以及万科1500亿元左右的市值。 或有鉴于绿地控股上市后股价下跌的情况。招商局集团表示，为避免股价非理性波动，招商局蛇口上市之日起，若3个交易日内任一交易日的A股股票收盘价低于23.6元/股，招商局集团将在该3个交易日内，投入不超过30亿元进行增持。