深度：招商地产总经理突遭免职 董秘称将缩减扩张数量

每经记者 白亚静

 

招商地产的“贺建亚时代”结束。

8月27日晚间，招商地产发布公告称，第一负责人贺建亚被免职。在招商地产重组的敏感期，这一人事变动显得颇为诡异——既突然，又未宣布继任者。恰逢中央巡视组巡视招商局集团，以及来自招商地产内部人士的一些消息，都将他的去职指向涉腐。

回顾贺建亚在招商地产的业绩，不能不提招商地产之前的表现。2004年，招商地产与万科、保利等一线房企几乎同时起步，规模相似，然而不久招商地产增长开始停滞，甚至出现倒退，销售规模差距越拉越远。从这个扩张“激进派”的升迁路线不难发现，招商地产近年来的战略动作与之大致吻合。作为掌舵者之一，贺建亚的扩张战略给招商地产带来了新气象，也带来了增收不增利的问题。

贺的离职事件带来的最大悬疑是，处在利润、销售、去化缠杂的钢丝线上，正在进行重组式扩张的招商地产将如何面对扩张这一问题？“激进派”贺建亚的离去，是否会减缓招商地产近两年正在加速的扩张步伐？招商地产董事会秘书刘宁对《每日经济新闻》记者称，将缩减原计划兼并扩张的数量。

“激进派”贺建亚

招商地产27日的公告称，根据母公司招商局集团的建议，公司董事会决定免去贺建亚担任的公司总经理职务，授权公司董事长孙承铭代为行使公司总经理职权，授权有效期不超过2015年12月31日。同时被免去的还有贺建亚的董事职务。上述公告称，公司董事会将提请股东大会通过。

对于离职原因，招商地产官方解释称是“个人原因”。

贺建亚被免，既突然，时机又很微妙。对比2014年原招商地产董事长林少斌的辞职，以及2011年孙承铭、林少斌的人事变动，这次董事会临时会议的决定，不论对内对外都颇为突然，贺建亚本人甚至没有出席。

有消息称，贺建亚去职与反腐有关。据悉，7月3日，中央第十巡视组正式巡视招商局集团，目前已近两月，接近结束。不过，上述消息并未得到招商地产官方确认。

近年来，招商地产开始加速扩张，贺建亚也逐渐“掌舵”招商地产。招商地产几次大的战略发展时间点，与贺建亚升迁路线大致吻合。

2011年，招商地产掉队明显。这时，招商地产进行人事大调整，贺建亚升任招商地产总经理，原总经理林少斌接替孙承铭出任董事长。不久，招商地产管理层提出十年规划，开始在全国范围内的二三线城市大规模拿地。当时，招商地产主要在珠三角地区扎寨，珠三角地区的营业收入是其他地区总和的1.4倍。

2013年，林少斌不再担任招商地产党委书记等职，贺建亚成为招商地产第一责任人，外界视前者为被“架空”。当时，招商地产抛出注入蛇口工业区资产、增发募集64亿元的扩张方案，后来中止。这距离上一次大手笔融资已时隔5年。同年，广为人知的5年内“千亿销售、百亿利润”的发展目标被提出。

2014年4月，林少斌辞任董事长一职。招商地产一反稳健常态，在开发商普遍拿地意愿不高之际，逆市激进拿地。当年，招商地产土地投资金额累计达334亿元，占当年销售金额的65%。

今年初，招商地产董事会秘书刘宁还向《每日经济新闻》记者表示，年内将适时加大净负债率，为兼并扩张做准备。

谁都不曾料到，招商地产启动了扩张式重组，然而，积极扩张派贺建亚却在这个当口被免职。

扩张与利润间的平衡

“激进派”贺建亚成功做大了招商地产的销售盘，却始终面临增收不增利的问题。除了行业整体毛利率下降的因素，这一问题还同招商地产近年的产品布局有关。

2011年的十年规划，使得招商地产手中存了大量二三线货源，两年后，其产品毛利率较高的珠三角地区收入结转占总收入比例开始同比下降，拉低整体毛利率。另外，部分城市风险较大，比如当时的青岛、烟台等项目开始陆续计提存货跌价准备。

一直到现在，招商地产的低毛利产品占比仍在持续上升。这使得该公司在去年底和今年年中都遭遇了增收不增利的尴尬。

2014年全年，招商地产营业收入434亿元，同比增长33%；净利润42.6亿元，同比增长1.75%。

2015年上半年，招商地产营业收入179.7亿元，同比增加12%；净利润21.46亿元，同比增长20.17%。不过，需要指出的是，扣除非经常性损益后的净利润增幅并没有达到两位数，只有7.31%，低于营收增速。净利大幅增加的原因是，报告期内招商地产将某子公司合并报表，直接增加的投资收益达4.44亿元。

对于投资者而言，股东回报是最重要的考量因素之一，作为实际持股约一半的招商局集团而言，显然不会满意增收不增利的结果。

不过需要注意的是，招商地产目前的产品布局并非简单的战略失误所导致。在贺建亚上台之前，招商地产虽然毛利高，但是增长慢，营收有时甚至会出现负增长，而且由于定位高、户型大等原因，去化周期比现在更长。

今年年中，贺建亚曾在2015年中期工作研讨会中指出，要兼顾“销售与利润的平衡问题”。如今，他已去职，招商地产的新思路是什么？

据悉，招商地产今年初制定的兼并扩张计划将有所调整。昨日（8月30日），刘宁回复《每日经济新闻》记者称，将缩减原计划兼并扩张的数量，更重视收购标的是否有优质土地资源，至于今年的买地量，目前还不会改变计划。

不过，她表示，调整兼并扩张主要是由于重组注入大量资产，与贺建亚去职事件无关。国企的个人色彩很淡，虽然外界都认为贺建亚是激进派，但战略不是他一个人就能定下来的，招商地产作为多年的上市公司，有健全的公司治理机制，这次人事变动不会对公司后期的经营和重组造成影响。

 

延伸阅读——————

招商地产战略10年多变 职业经理人制度有望借混改实现？

每经记者 白亚静

从2004年至今，招商地产的发展战略难以持续，往往随着市场以及人事变动而随之摇摆，这或是其在中国地产“黄金十年”逐渐落后于一线房企的原因之一。对比万科，不难发现，后者在职业经理人制度下，战略规划清晰持久。

招商地产核心人物“激进派”贺建亚被免职一事，不免令人担忧刚开始提速扩张的招商地产是否会将“千亿销售，百亿利润”这类目标抛在一旁。

大重组以及蛇口被纳入自贸区，给了招商地产重返一线房企的机会。能否保持优势，关键要看运营公司的人。2014年，招商地产公布了酝酿7年的股票期权首次授予计划。有消息称，这次重组，新的激励计划也在制定中。如果消息为真，它能否帮助招商地产建立职业经理人制度，进而保证战略规划的持久性？

多变的战略

翻阅招商地产十年财报，不难发现这家央企地产公司在战略规划、业务风格上的一再变动。这与同期万科的快周转、中低端形成了鲜明对比。

贺建亚成为总经理之前，招商地产财务风格相当保守，项目大多集中在珠三角地区，定位大多偏高端。这使得那段时间招商地产增长乏力，比如2006年前后，销售面积持续以两成左右的速度下降。赚的钱大部分是土地增值，比如连续几年出现营业收入下降或者微增，利润却同比大涨。另外，2009年前后，公司开始重视绿色地产及相关技术，年报中大篇幅介绍该业务的思路和成绩。

2011年，林少斌和贺建亚上台后，提出新十年规划，终于将保销售作为重中之重，同时重视扩张。对于二三线城市的看法，则基本随市场而改变，较少预判。

2012年，招商地产继续看好二三线城市，提出“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的城市发展方针。另外，这段时间还提出“住宅与商业并举”、“绿色地产”和“社区综合开发”三个经营模式。

到了2014年，不再说择机进入三线城市等目标，提出“固守一个根基，探索两条新路，开辟三片沃野”，推进产业园、健康地产业务。

从2004年至今，招商地产经历了数次管理层的人事变动，而且因为招商地产实际控制人系招商局集团，所以招商地产管理团队的指派均来自集团层面，历任董事长、总经理对公司的长期发展影响有限。

此次重组，将为招商地产迎来第二次起飞的机会，能把握住吗？

混改的机会

在时下的行业“风口”社区物业上，招商地产也有遗珠之憾。早在2013年，彩生活上市之前，招商物业就已提出社区O2O模式，并建成“到家网”以及移动APP等，在深圳12个小区试点运营，集成了招商银行、苏宁电器等60多家知名机构开展社区服务。

然而，截至现在，当众多房企开始尝试分拆物业上市，招商物业反而不见动静。

某物业公司董事长曾向《每日经济新闻》记者说，招商物业服务质量不错，有很多好的想法，但产品需要运营，不是做出来就可以，作为国企，招商物业缺乏坚持运营下去的动力。

今年4月开始，招商系地产板块开始大重组。此间，有消息称，与招商地产重组同时进行的还有股权激励计划。

央企推进员工持股颇为复杂，此前曾一直被监管层叫停，因可能引发国资流失风险。

某央企人士向记者表示，高管利益与公司利益缺乏联系，如果只为升职，在公司扩张与财务安全之间，肯定选择财务安全。在他看来，将中长期积极计划同公司治理体系相结合，把公司利益与高管利益捆绑在一起，更有利于公司发展，

今年1月12日，国资委发布《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》，被外界广泛视作重启央企员工持股计划的标志。

招商地产董事会秘书刘宁称，“职业经理人制度做了很久”，有考虑股权激励，也一直在推进，她也确实听外界说过上述消息，不过，就她所接触的重组部分，现在并没有这样的计划。