马明哲发起中国首个房地产众筹联盟 冯仑、杨国强等多位大佬“入伙”

◎每经记者 涂颖浩 发自上海

房地产众筹的概念吹皱了地产业界一池春水。

由马明哲旗下的平安好房发起的房地产众筹联盟5月29日宣告成立，这个联盟聚集了万科、绿地、万通等数十家国内知名房地产企业。

那么，这个超级众筹如何玩？中国房地产众筹联盟筹委会的联席主席万通控股董事长冯仑如此解释：“以平安金融平台作为一个最大的支撑，同时联合业界主要的一些开发企业和相关产业链的企业进一步优化地产业的生产方式、服务方式以及融资方式，我们相信通过这样一个众筹的方式既能解决中低收入人群个性化的选择，同时也能够为所有的要改善居住环境的人提供更便捷、更适合、更低价的产品。”

谋划第一支地产众筹基金

自2014年房地产众筹的概念进入中国以来，包括平安好房、一大批房地产企业在内，将房地产众筹这一营销模式上发挥得淋漓尽致。如平安好房推出国内海外众筹第一单——“100美元做美国房东”；万科联合平安好房和平安不动产，成功挑战国内单次房源最多众筹记录，募集金额超过1500万元；远洋地产联手京东金融推出“11元筹1.1折房”等。

2014年12月18日，中国证券协会公布了《私募股权众筹融资管理办法（试行）（征求意见稿）》，将“股权众筹”正规化。中国平安集团董事长兼CEO马明哲对于牵头房地产众筹联盟如此说道：“好房作为平安房地产金融交易平台的载体，是国内第一家开展房地产众筹业务的公司，在这一模式当中金融作为资金融通中介，从个人居住需求介入，连通线上线下资源，提供实实在在的生活金融服务。”

牵头人的角色并不好当。中国房地产协会副会长任志强直言：“平安如果愿意做众筹的牵头人，那它实际上是承担很重要的责任，你起码信息是透明的、公开的。”

对此，在平安好房董事长兼CEO庄诺表示，未来可能以众筹基金作为牵头人，帮助后面跟投的人做尽职调查、从第三方的角度提供未来信息的透明等，这些规范性、组织性慢慢要建立起来。

《每日经济新闻》记者了解到，平安好房联合平安大华基金，准备成立中国第一支地产众筹基金，发起规模为50亿元。

对于平台的风险防范，冯仑坦言，在政府法律给的框架下，我们还要严格自律。此外，还仰赖处于金融监管部门制约之下的平安这一平台背书。SOHO中国董事长潘石屹对风险因素更为乐观：“基于互联网数据公开透明，所有的项目是可以追溯的。和市场买的普通的金融产品不一样。大家一起监督，就把风险降下来了。”

房地产众筹模式才刚刚开始，在当前的不成熟之下，不能忽略的是潜藏着巨大的发展前景。

众筹买房更实惠？

对于房地产众筹至少节约20%的房地产开发成本，已经成为行业内的共识。

“传统的地产开发模式单一，分为拿地、银行贷款、盖房、推广营销等几个固定环节，开放商很难从产业链条中压缩成本。如果房地产众筹链条完整，占楼盘总开发成本40%~50%的拿地成本是硬性支出变化不大，众筹的作用体现在节约15%融资成本、3%~5%的营销成本及其他运营成本，因为先筹资再盖楼省去了融资环节，锁定客源也不需要做太多市场营销。”在庄诺的算法里，拿来建房的众筹资金并没有融资成本，而建房资金在实际操作中还存在增值的可能，最终节约的成本可能达到三分之一。

对开发商而言，轻资产是房地产众筹带来的最大好处。在地产界人士看来，过去开发商都是资产收益模式，资产越多估值就越高。当开发商过渡到资本充裕模式，谁能用这些资本实现更大的收益，那开发商的估值、模式就发生变化了。

对于众筹的参与各方，或以低于市场的价格获得房产权益、或以理财者的身份获得投资收益。当然，这是基于房价基本平稳、或稳定上涨的假设之下。众筹的回报有不确定性，并非银行承诺固定的利息回报，这也正是众筹与集资的区别。

事实上，在房地产众筹联盟的发起人眼中，这一模式给众筹参与者带来的最大优惠是“互联网+”的房地产定制化创新。有地产界人士称：“定制你所要的房产，因为房子是有个性化需求的，如何去满足你的个性化需求，这个能给客户带来价值。”

在中国房地产众筹联盟宣告成立现场，碧桂园与平安好房联合打造的国内首个房地产众筹开发项目正式发布。碧桂园董事局主席杨国强透露，按照众筹开发的思路，接下来碧桂园会组织客户一起设计，真正让客户打造一个属于自己的五星级的家。万通自由筑屋也将同步宣布，基于互联网定制概念的北京首个房产项目将落地北京朝北阳8080项目。

冯仑表示：“我们目前在众筹这个平台上所有的创新都是对过去流程的改变，对客户界面服务的改变。具体到项目，是一个很大社区当中的一栋，这一栋专门针对85后的年轻人，小户型，用自由定制的方法来满足他的要求。我们知道未来整个市场在进入下一步的发展当中，细分市场是越来越重要的领域，这是一个细分市场，它是一个改善，但不是一个所谓颠覆、逆袭。”