刘永好、冯仑再把脉 立体城将引领温州商业地产新生代

4月14日，上海浙江商会会长郭广昌率领一众国内知名企业家考察温州，陈爱莲、周成建、王均金等均同行；5月9日，温州又将迎来刘永好、冯仑、任志强、叶檀，及海底捞董事长张勇、星期八小镇董事长印岚、德恒医疗董事长杜明伦等商界大腕及财经学者，经济已筑底企稳的温州越来越受到投资界的青睐。

日前，全球知名五大房地产投资咨询机构之一的仲量联行发布其综合研究报告《中国城市60强》显示，温州排名列第28位，并被定义为三线增长型城市，其中，温州最为突出的优势是富裕程度，即包括零售销售总额、居民储蓄、可支配收入和人均GDP等的综合得分，在60强城市中排名第8。

温州尽管藏富于民，消费购买力很强，但整体的商业地产发展落后于全国同类城市。今年年初，万达便传出关闭全国10家严重亏损百货门店，其中一家就位于温州，据温州龙湾万达广场项目有关负责人称，万达百货面临业态调整，未来将侧重于体验式消费的布局与培育。

实际上，面对行业激烈竞争，以及多样化的终端消费需求，温州商业地产即将迎来新一轮进化。

温州消费力强劲复苏

作为中国第一批14个沿海对外开放城市之一，以及浙江省三大中心城市之一，有人把温州经济看作中国民营经济的发祥地，是中国市场经济的风向标。改革开放以来，温州创造了举世瞩目的“温州模式”。但随着经济进入新常态，民营经济目前面临诸多压力和挑战。

近日，由温州市委党校与社会科学文献出版社共同发布的《温州蓝皮书：2015年温州经济社会形势分析与预测》认为（以下简称《蓝皮书》），当前温州仍处于“后危机时期”，影响社会经济发展的主要问题尚未解决好，各种社会矛盾仍有激化的危险。

不过，上述《蓝皮书》也指出利好因素，温州域内消费已从前几年的增长乏力状态下逐步恢复正常，投资增长逐渐回归理性，规模以上工业企业利润也恢复增长。

据温州统计局公布的数据显示，2014年全市消费品零售总额2410.36亿元，同比增长12.8％，增幅高于全国（12.0%）和浙江省平均水平（11.7%）；同时，这样的增幅高于北京（8.6%），上海（8.7%）、广州（12.5%）和深圳（9.3%）。

其中，在温州的消费区域构成中，城镇消费品零售额2182.76亿元，增长13.1％；乡村消费品零售额227.61亿元，增长10.3％。按行业分，批发零售贸易业零售额2121.85亿元，增长12.9％；住宿餐饮业零售额288.51亿元，增长12.5％。

今年一季度，温州市居民消费继续保持增长态势，共实现社会消费品零售总额614.45亿元，虽然增幅比去年同期回落了2.3个百分点，但是同比增长仍然达到9.8%，按照906.8万的常住人口来计算，每人每月在零售品上的平均花费超过了2200元。

实际上，尽管近年来温州民营经济受到影响，但民间资金仍然丰富。据温州市证券期货业协会最新统计数据显示，一季度温州全市证券交易额同比上涨249%，占全国总交易额1.94%，占比同比上涨0.04%。同时，截至今年3月末，温州证券市场保证金余额已达123.29亿元，同比增长196%。

姜孟军是温州立体城项目的总经理，熟稔温州商业地产市场的他认为，温州民资购买力很强，但温州整体的商业地产发展落后于全国同类城市。有研究表明，每2亿~3亿元的社会消费品零售额，就需要配置1万平方米的商业面积，而温州去年的社会消费品零售总额达2400亿元，按此推算，温州至少需要800万~1000万平方米的商业地产才能匹配，温州商业地产的潜力很大。

商业地产潜力巨大

实际上，尽管温州商业地产发展空间巨大，但由于分布较为集中以及主要是传统的运营模式，如何才能从残酷的市场竞争中寻得生机？

日前，仲量联行发布了一份研究报告称，根据其对国内最重要的60个二、三线城市房地产市场的研究调查，这些城市的商业地产正面临着一轮短期的供应过剩局面，而地处东南沿海的浙江温州，其商业地产正进入爆发期。据《温州日报》报道，目前温州市区已建或在建的大型商业综合体项目就有近20个，其中大型购物中心就占一半以上。

姜孟军认为，在全球商业地产过剩的城市里，中国占了很多，但温州的商业地产落后于城市购买力，未来在温州的商业地产开发，不能走老路，还要少走弯路，这需要摸清新常态下的市民消费及投资心理，同时还要充分运用互联网思维。

温州大学房产研究所向阳研究员则称，目前温州商业地产的框架并没有拉开，配置多集中在市中心，而且大多数规模偏小。尽管当前由于项目的大量出现，从一个中心形成多个商业中心，但运营模式仍以传统方式居多，实体经济低迷，再加上电商带来的冲击，温州传统的商业中心的租金下滑很厉害，一些沿街商铺的现在租金仅是原来的七到八折。

由“新希望”和“万通”联袂打造的温州立体城，自2009年首次提出概念之后便备受引起关注，目前正在建设当中。据透露，与传统商业运营不同，温州立体城将运用重服务、体验式的新商业模式,业内对此认为，这将对温州商业具有很大的推动作用。

姜孟军表示，温州需要更高档次、更复合型、更综合性的都市商业综合体，温州立体城包括写字楼项目有80万平方米的商业，其体验式的运营模式将“一站式”全方位满足消费者衣、食、住、行等多重生活需求。目前，全国知名亲子品牌星期八小镇将签署意向合作协议，全国首创IMAX与演绎结合的中影嘉博影剧院也将正式签约落户立体城。

有市场人士认为，体验业态将成为商业地产延续繁盛的重要新引擎。首先，体验服务无法被快递、电商所冲击，这是它最大的优点；其次，体验业态具有重量级的吸人绝技，能为商业地产带来大量的人流量。这其中以电影院业态、儿童业态更为明显。

数据显示，2014年中国电影全年创造票房296亿元，同比增幅达36%，观影人次达8.3亿。中国电影市场在全球仅次于美国居第二位，其中，2014年全国新开影院1,194家，同比新增249家，增幅26.3%；电影院业态吸引了大量年轻消费群体。

另一个则是儿童业态，包括儿童娱乐、主题餐厅、摄影、教育、零售、梦幻主题乐园等。国家统计局的调查表明，中国14岁以下少年儿童共有3.6亿，其中5岁~14岁的少年儿童为2.2亿。在中国城镇人口总和中5~14岁的少年儿童总人口约为0.926亿，每个儿童背后都有2~4位家长。

实际上，社区医疗也是体验式商业消费的重要构成。据悉，全国首座高端健康会所德恒医疗已确定落户温州立体城项目。对于这段结缘，德恒医疗董事长杜明伦介绍称，其机构已为冯仑私人医疗服务了七年，得到了他本人的极大认可，并牵线引进到温州。德恒医疗的入驻将为温州民众带来北京领先的医疗水平。杜明伦还透露，德恒正在全国范围内推广医疗+地产发展模式，温州立体城的这次合作将成为其示范项目。

中国商业地产联盟理事长顾云昌此前曾表示，除了单纯的购物消费，商业地产所承载的文化、娱乐、旅游的这些更加精神层面的消费会越来越多。当衣食住行基本解决以后，最大的两个亮点一个是提高消费的质量；第二个是消费的升级，从物质消费到精神消费。

姜孟军表示，温州立体城其项目能辐射周边5公里范围内目标客群的现代消费需求，这部分人口达60万，同时，其所在的三江商务区与温州市区仅一桥之隔，未来将有效弥补温州瓯江北侧，乃至整个温州对现代体验式消费的需求。