高铁上的贵阳楼市：价格带着库存一起飞

每经记者 杜冉乐 发自成都

全国“两会”期间，李克强总理无论是在政府工作报告里，还是其参加各地代表团谈话时，都一直在强调:中西部已成为国家经济的投资重点，尤其是西部地区，涉及了铁路等重大基建项目。

贵州，作为西部一个多山的省份，城镇化率至今都远低于全国平均水平。但随着2014年底贵广高铁的开通，以及贵阳多条城市轨道交通的建设，在不少媒体眼中，这个曾“被鄂尔多斯”过的贵阳楼市正在悄然生变，也成为因国家基建投资而快速崛起的典型样本。

合富辉煌研报显示，2014年贵阳新房均价5292元/平方米，同比上涨了10.9%。不过，按当地一大型房企营销中层的原话说，楼市存量还在高位，去库存仍是头等大事。

大规模建设基础设施提高楼盘价值

2年前，邦地产记者实地调研过被媒体称之为“第二个鄂尔多斯”的贵阳楼市。彼时，当地楼市受到“全国第一大盘”花果园、中天城投“未来方舟”等超级大盘的冲击，仅花果园项目的体量就占了整个贵阳的5成以上。

业内人士认为，贵阳频出超级大盘，主要是当地财政薄弱的无奈选择，这在省会城市中并不多见。

实际上，贵阳地方财政薄弱也致使基础建设难以跟上。国家发改委网站显示，2012年是城市轨道交通“井喷式”获批的一年，而贵阳在次年才赶上了这班车。

按照规划，贵阳轨道交通网由4条线路组成，其中1号线连接了观山湖区、老城区及小河片区，相当于拉通了贵阳老城至新城，总投资193.7亿元，建设工期4年半。

绿地集团贵阳区的一位营销中层人士向邦地产记者表示，“贵阳轨道交通开建以来，沿线楼盘卖得都很不错，售价也比其他周边楼盘每平方米高三五百元。”

除了市内交通改善之外，去年底，正式运营的贵广高铁成为拉通贵州到广东，乃至华南地区的一条大通道。

在碧桂园贵州区域公关负责人周灵梓看来，广东虽走在经济发展的前沿，但在生态环境和发展后继力上，贵州的后劲还要足一些，从华南来旅游度假的人很多，碧桂园的定位就是旅游度假产品，所以要到广东推销“第三居所”概念。

房企利润率直线上升

贵州本土企业宏立城集团，曾以贴近成本价的高周转模式，凭借花果园一个单盘闯进全国房企销售50强。不过，随着国家对中西部投资力度的加大，以及贵阳的城市基础设施大幅提升，目前当地的房价早已超过当年。

周灵梓透露，贵阳花溪碧桂园项目自2013年底开盘以来，体量占贵阳别墅市场7成以上，累计销售回款23个亿，户型主打248平方米~600平方米，销售均价在9000元~10000元/平方米，利润率大概有10个点。

当邦地产记者问及利润率的高低，周灵梓很满意地说，这种利润率水平已经很不错了。他们项目一期总计推出了800亩，别墅产品需要规模，又能快速去化。

实际上，与贵阳本土房企在项目前期的拿地上具有一定优势，且主打刚需产品之外，贵阳楼市90%以上属于外来房企。

随着大盘消退，像万科、保利、中铁、碧桂园、绿地等大品牌房企加速推量，比如贵阳万科城打出66平方米~87平方米的名校装修房，以低容积率和高绿化率为万科营销卖点，抢尽当地楼市风头。

周灵梓也表示，贵阳大盘项目面对的主要是工薪阶层，容积率很高，当地市民其实不太喜欢住这种房子，而花溪碧桂园配有国际学校和几万方的商业街，还准备推出100万元一套的装修别墅，相当于一线的品质，三线的价格。

与产品结构大调整相随的是，贵阳楼市的售价也呈现上涨势头。筑房网数据透露，今年前两个月，贵阳新房售价从起初的4663元/平方米一直涨到2月底的5467元/平方米。合富辉煌研报亦显示，2014年贵阳新房均价5292元/平方米，同比上涨了10.9%。

库存加大的隐忧

“我最近调研发现，贵阳楼市存量至少仍有1200万方，存量很大。”负责代理策划北大资源·梦想城的传世（中国）地产顾问有限公司刘永坤向邦地产记者透露，虽然国家加大了基础设施建设，能提升当地楼盘的附加值，但也使得当地的房地产开发投资量迅速增加，并带来库存去化的压力。

因为沾了高铁经济的红利，这个位于观山湖区火车北站正对面的北大资源梦想城在贵阳地产界被人眼红，而如今，也并非如外界想象那般过着好日子。

刘永坤介绍说，“高铁开通之前，项目主打高铁经济牌，向投资者宣传项目未来发展潜力等等，一直到开通那几天，售楼部的客流量很大，很多人没见过高铁，都想来看看。但是后来，很多人感觉到不如预期的那样好。来访客户大不如前，以前1个月销售7000万元~8000万元，但现在只有2000万元~3000万元，业绩下降了六、七成。”

据合富辉煌统计预测，2015年贵阳住宅市场供应量不会超过500万方，销售量同样不会突破2014年的600万方，持续下降趋势明显。

绿地集团贵阳前述营销中层人士指出，虽然存量仍会高位运行，但在销售上个案区别较大，位置较偏的应该快速灵活出货。

刘永坤也认为，开发商不像以前操作大盘时，先把配套做起来再集中推盘。当前多数开发商是拿到一个预售证，不多等就开盘，做得多是“短平快”项目，比如推盘100套，成交80套，就能达到预期效果。