周安桥笑谈九龙仓：已放弃在内地争老大

◎每经记者 卢曦 发自上海

马年岁末，九龙仓高层更替。“船王”包玉刚的女婿、九龙仓三十多年来的领袖吴光正宣布将卸任上市公司九龙仓的主席，其子吴宗权正一步步走上权力巅峰。

少帅上马，“老臣”作用凸显。2014年下半年，“九龙仓副主席周安桥”这个称呼，在媒体上的出现频率骤然升高，作为融绿之争中大股东九龙仓的斡旋人，周安桥的一举一动，关系到这桩国内房地产业最大并购案的走向。

融绿之争在年末仓促收尾，但仍有多个悬念待解。而九龙仓这家向来低调的老牌港资房企，因为周安桥的缘故，显得愈发活跃而主动。周安桥的名片上，赫然印着“九龙仓中国主席”。这就不难解释，为什么现场记者们高度关注并剖析着周的言谈举止，试图从中判断九龙仓在内地可能走出的下一步棋。

然而周安桥笑言，“九龙仓已经放弃了在内地做老大的想法。”他坦率地告诉《每日经济新闻》记者，九龙仓对上海董家渡“地王”确实曾有兴趣，但能否成功做成一个购物中心，实则“没有信心”，因此最终放弃了对上述地块的投资。

“意想不到的情况”

九龙仓在香港联交所的股票代码是00004，其在港股市场的历史和地位可见一斑。当下的九龙仓，是走还是留，是攻还是守？

恰在此时，吴光正渐渐卸下担子，其36岁的儿子吴宗权一步步走向台前。吴宗权目前是上市公司会德丰（00020，HK）的主席，而会德丰持有九龙仓56%的股份。在这样的情况下，掌管九龙仓内地事务的周安桥，显得格外重要。

“我们比李嘉诚激进一些。过去一段时间，香港发展商中我们是比较积极的。”周安桥在上海表现得非常健谈，记者们本以为他会回避一些问题。

其实九龙仓早期就是港商中的“激进派”。世纪之交，九龙仓在上海开发出大上海时代广场，输出的是九龙仓在香港的金字招牌“时代广场”，选取距上海市中心人民广场不远的位置。随后，九龙仓又渐渐开发出多个住宅项目，是北上进军内地较早的港资房企。

而接下来的十余年，中国内地房地产行业群雄并起。野蛮生长的年轻对手迅速占领市场，特别是在住宅领域做出惊人规模，这让注重品质、决策往往三思而后行的港资房企措手不及。但近年来，九龙仓渐渐远离了聚光灯。

恰在2015年初，周安桥面见记者的前一天，业内突然传出消息，九龙仓有意收购上海融绿平台。后者是融创和绿城争斗的焦点之一，也是绿城旗下含金量最高的资产。

面对洽购融绿平台的传言，周安桥称“正在进行、不予评论”。他还表示，今年内地房地产市场上有些开发商可能遇到“意想不到的情况”，而九龙仓准备了充足的现金。

周安桥的上述表态，让人联想起九龙仓当年对绿城的“搭救”。

彼时，融绿正处“热恋”之中，孙宏斌曾开玩笑说：“等我死了，九龙仓可能还在持有（绿城的股份）。”回望绿城2012年危机之时，九龙仓以每股约5港元入股，随后绿城股价一度升至16港元以上，九龙仓在账面上赚得盆满钵满，但未减持一股，也没有再增持。当融绿之争爆发，绿城股价跌回九龙仓持有成本价时，九龙仓还是纹丝不动，以不变应万变。

与历史不过二三十年的内地房企那种野蛮生长的发展模式相比，百年九龙仓少了些锐气，如同一个阅历颇深的中年人，一旦决定“长相厮守”，就不会轻易改变。只是今年，似乎有所不同。

在大城市加大力度

当《每日经济新闻》记者提起九龙仓2014年末在常州大幅降价“甩卖”时，周安桥解释道，与同在常州的对手相比，九龙仓的项目价格只是在高位调整。

常州是2014年楼市调整的“重灾区”，大量库存拖累之下，各类房企打起了割肉式价格战，九龙仓也未能幸免。如今硝烟散去之后，九龙仓坦言对住宅单价1万元每平方米以下的城市无心恋战。“我们已经放弃了在内地做老大的想法，我们希望少做一些城市。在二三线城市，很多人没有听过九龙仓，我们的优势在一线城市。”周安桥说。“那么，常州是要被九龙仓放弃吗？”记者问，周安桥不答。他盘点起2014年，九龙仓最理想的是北京的一个项目，销售火爆，价格也好。常州的那些项目，辛辛苦苦却亏钱。

放弃小城市，也就意味着将在大城市加大力度，转守为攻。2014年全年，九龙仓仅联手老搭档绿城在杭州萧山拿了小小一块地，但进入2015年，九龙仓风格大变。

1月5日，北京土地市场首拍，出让的两宗地块均位于丰台区亚林西居住区。首幅地块被招商、华润、九龙仓、平安联合体以总价42亿元、配建4.53万平方米限价房的代价拿下，溢价率近50%。

另一幅地块，招商、华润、九龙仓、平安联合体“梅开二度”，再次以总价44.9亿元、配建6000平方米限价房的代价成功夺得，溢价率也接近50%。

这两次精准出手印证了九龙仓在大城市增强火力的战略。“那些‘非要不可’的地，是我们要长期持有的，我们希望得到主导权。”周安桥透露，4家企业组成联合体夺下的两幅地块，九龙仓和平安都只出钱，招商和华润各主导其中一个项目。四家在项目中的持股比例非常接近，仅操盘方持股略高一些。

比照面包的价格买面粉

在香港，九龙仓是可与新鸿基比肩的商业地产大佬，九龙仓的海港城是香港著名的奢侈品消费地标。很多内地商业中心都要跑到海港城看有哪些品牌，再照着样子去招商。

然而，当被问起九龙仓在内地的商业地产进展时，九龙仓人最先提起的常常是成都国金中心（IFS）。成都IFS出租率为100%，带动了300多个品牌第一次进入西部，排名稳居成都第一。

在成都这样的“新一线”城市做得风生水起，九龙仓在一线商业重地上海表现又如何呢？

九龙仓目前在上海已有的商用项目包括会德丰广场和大上海时代广场。会德丰出租率长期位于上海浦西写字楼前列，但项目体量并不大。而大上海时代广场经历了多次商户退出、调整、回归，很难与恒隆广场、新鸿基IFC相提并论。

九龙仓显然不是不重视上海。2013年，九龙仓就出现在当年徐家汇地王的竞拍者行列。最终却是老对手新鸿基杀出重围，以超过200亿元的惊人价格“独吞”该地块。落败徐家汇，周安桥解释称，九龙仓主动放弃了与新鸿基合作的可能，因为“都想操盘”，长期持有和管理、收租，无奈一山不容二虎。

2014年，上海董家渡“地王”出让前夕，九龙仓再度成为传闻中的热门。周安桥坦言，对董家渡确实曾有兴趣，但最终因为对董家渡这一位置能否成功做成一个购物中心“没有信心”，不想一时失手砸了自家老招牌。“董家渡，确实让我们很纠结，住宅部分，就在绿城黄浦湾旁边。我开玩笑说，董家渡住宅就是黄浦湾第三期。”周安桥说，九龙仓希望在上海找到较大体量的购物中心项目，徐家汇、董家渡两个地王项目均符合这一设定，徐汇、黄浦、静安都是理想的区块。但很多时候，地块位置合适，而周边环境又不满足要求。

在九龙仓一次次错失上海的同时，新鸿基却不惜以高昂成本猛攻和死守上海，陆家嘴IFC、环贸广场以及正在开发的徐家汇超级项目，都是在九龙仓落子上海之后一段时间才陆续敲定的，风头却彻底盖过了其他对手。而在香港落后于九龙仓的恒隆，也因拥有上海恒隆广场和港汇恒隆广场，也在上海把九龙仓远远甩在身后。

上海市中心已经难觅空地，土地价格也越来越贵，狼多肉少，恒隆早已宣布铁了心去二三线城市，九龙仓又将如何抉择？“北京、上海会多考虑。去年我们在成都开业，明年重庆也要开，长沙也要开。长沙有个100万平方米的综合体。重庆商业50万平方米，写字楼40万平方米。”周安桥说。

房地产行业的微利已经成为常态，周安桥说。这家百年港企已经明确表示，会比照面包的价格买面粉，生意就是锱铢必较，主导权、覆盖率、老大地位，在真金白银面前都不过是虚名而已。