赣州上犹县开发商破产案背后：多家中小房企民间高息融资 土地出让金断崖式下跌

每经记者 于垚峰 赣州摄影报道

1月5日，《每日经济新闻》独家报道了赣州出现首例房地产企业破产，欠债近20亿元的新闻，在赣州房地产界引起了巨大的反响。

据悉，破产的赣州长发置业有限公司（以下简称长发置业）和赣州银信置业有限公司 （以下简称银信置业）分别位于上犹县和寻乌县，两家公司的法定代表人曾长发目前已经被上犹警方控制。根据当地警方和法院的初步调查和审核，曾长发本人及名下两家房地产公司存在大量的民间融资现象。

上犹本地房地产开发商廖家伟（化名）向《每日经济新闻》记者表示：“当地许多中小开发商依靠民间融资筹集资金。目前开发商遇到的最大困难就是资金问题。”当下全国楼市处于深度回调，加上长发置业破产影响，上犹当地的房地产市场可谓一片萧条，房地产商拿地的情绪一落千丈。

《每日经济新闻》记者在上犹县国土局得到的一份数据显示，上犹县2012年共出让30宗土地（998.85亩），出让金额14.2亿元；2013年共出让了30宗土地（2712.21亩），出让金额6亿元，土地出让单价同比大幅下降。“2014年的统计报告正交给领导审批，我只能告诉你，很惨淡，1亿元可能都不到。”上犹县国土局一位工作人员告诉记者。

项目施工方已经全部撤离/

上犹县是一个只有30万人口的小县，无论是人口规模还是经济总量，均在赣州19个县区中排名靠后。2013年，上犹县生产总值43.1亿元，排在赣州市倒数第二位。

1月8日，《每日经济新闻》记者来到位于犹江大道登龙路的上犹商会大厦现场，这里紧邻上犹江畔，原本规划是一个包括写字楼、酒店和公寓等在内的综合项目。目前，两栋大楼的主体框架都已经建好，但是并未封顶，现场已无人员施工，施工方已经全部撤离。

上犹商会大厦是长发置业开发的第二个楼盘，此前曾长发在上犹还开发过一个名为 “塞纳河畔”的楼盘，因为容积率超标，被当地建设部门处以罚款。

“如果不是因为塞纳河畔容积率超标，就不会有上犹商会大厦这个项目。”廖家伟告诉记者，长发置业开发塞纳河畔有违规的现象，因此当地政府才要求长发置业接手上犹商会大厦，“这是工商联的项目，通过了县政府的会议纪要，都是内部销售给下面的一些企业的。”

“谁都想不到，曾长发把这个项目搞成这样，民间高息融资，一房多卖，让这些业主损失惨重。”廖家伟颇为无奈地说，现在全县乃至赣州的房地产业，都受到了冲击，“2014年房地产行情本来就不好，各地都有大量的存量房，现在出了这样的事，现在谁还敢轻易出手买房？开发商积压的房子越来越多。”

为了考证上述说法，记者随后以购房者的身份走访了多家楼盘。

记者在一家名为玉龙湾的楼盘销售中心看到，整个销售中心只有四五名置业顾问，并无看房人员。在销售中心内的一面墙壁上，张贴着销售情况表，销售价格均在7000元~8000元/平方米。一位销售人员告诉记者，玉龙湾项目在上犹属于高端的楼盘，墙壁上是精装房的销售价格，2014年刚开盘时定下的价格，“这个价格定高了，所以后来取消了，不做精装房了，现在都是毛坯房，价格在每平方米四五千的样子。”

上述销售人员也向记者坦言，现在的房子确实不好卖，特别是长发置业破产后，对上犹房地产有一定的影响。目前还在卖的住宅尚有200多套。记者在售楼处张贴的预售许可证上看到，取得预售许可的住宅在300套左右，开盘一年多，只销售了不到三分之一的住宅。

随后，记者又来到上犹另一家名为旅游文化城的销售中心。这是一个总面积达30万平方米的旅游综合体项目，销售中心设在当地一家小酒店的大堂，由于没有人来看房，唯一的销售人员懒洋洋地坐在门旁，玩着手机。

上犹县房管局一位吴姓副局长告诉《每日经济新闻》记者，目前上犹县大大小小的开发商有26家。当记者提出想了解目前上犹县房地产开发数量和存量房的相关数据时，房管局办公室人秘股副股长李平良表示，采访他们需要经过当地宣传部的允许。记者来到上犹县委宣传部，一位报道组长称正常采访，不需要经过宣传部。

当地房管局和宣传部都不愿正面接受媒体的采访。随后，记者通过电话采访了上犹县县长余业伟。余业伟告诉记者，对于长发置业破产一事，其中的借款都是个人与企业之间的关系，政府只能是启动司法程序，不好过多干涉。他表示，上犹的房地产市场，整体上来说是非常健康的，这是个案，不仅仅发生在上犹，其他县涉及金额更多，“大部分上犹的房地产商经营非常良好。”

部分中小开发商项目情况严峻/

上犹县的房地产市场是否真的非常健康，经营非常良好呢？《每日经济新闻》记者通过在当地的实地调查采访发现，当地房地产市场部分项目确实面临巨大的资金压力以及滞销的现状，经营很不乐观。

“上犹县的房地产开发商大部分是本地企业，鲜有外来企业，并且以中小型开发商为主。”文兴路上某房地产企业的负责人告诉记者，除了曾长发的房地产公司破产之外，还有一些楼盘项目情况也很严峻，“甚至有些楼盘的老板都扛不住了，比如说天麓广场，就已经转手给他人了。”

天麓广场位于上犹县新二中附近，是一个融商业、住宅于一体的综合体项目。上述房地产负责人向记者介绍，天麓广场是一位姓罗的开发商负责的项目，目前其因为资金链跟不上，已经无法再继续下去，将股权转让给了别人。

记者在天麓广场现场看到，其沿街的商业店面大部分已经销售出去了，有各式的业态都在正常营业，内部的商业部分则是大门紧锁，尚无经营户营业。

天麓广场销售中心只有两位销售人员，其中一位销售人员对记者表示，之前的销售情况她们并不清楚，目前在售的只有商铺，并且余下的商铺也处于暂停状态，“原来是罗总在负责这个项目，现在是李总接手了，我们都是李总手下的人，刚刚来到这个项目。”

在天麓广场的项目部，也只有两个人在看守现场。一位看守人告诉记者，由于正处于交接的过程，所以项目已经全部停了下来，“我们也联系不上老板，老板处于什么状态，我们也不太清楚。”

据一位知情人介绍，天麓广场原开发商是上犹本地人，实力并不雄厚，天麓广场大部分已经竣工，但在最后关头资金链跟不上了，被迫转手，“目前接手的李老板也是上犹本地人，之前也在开发房地产，但是规模都不大。”

“目前上犹县的房地产开发商以中小型为主，甚至有些是几个人合伙，拿下一块地皮，然后就开发起房地产了。”廖家伟告诉记者，除了极个别楼盘能超过十万平方米以上，大部分楼盘的规模都是从几千平方米到几万平方米。

事实上，不仅仅是在县城，进驻赣州市的大型开发商也并不多，上百家房地产开发商，也以本地中小型开发商为主。

此外，记者采访了解到，目前赣州不论是大型地产商还是中小型房地产，都面临着巨大的库存压力。一位来自浙江的房地产商告诉记者，目前赣州市的存量房达到了1000万平方米，去库存压力巨大。“兴国、瑞金等赣州市下面一些县市，库存都达到了100多万平方米，按照年销售20多万平方米计算，消化库存需要四五年时间。”

赣州市房管局市场监管科一位负责人向记者表示，2014年的数据尚未统计出来，但是外界所传的赣州住宅库存1000万平方米并不属实，“赣州新建住宅每年销售在100万~200万平方米之间，目前库存也就是两三百万平方米。外界所说的数字可能是把开发商已经拿到的地统计进来了。”

多家开发商依赖民间高息融资/

2014年，不论是一线城市还是三四线城市的房企，均承受着量价齐跌的巨大压力。

中国指数研究院公布的最新数据显示，2014年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10542元/平方米，连续第8个月下跌，环比下跌0.44%。

“这时，往往中小企业饱受高库存和资金压力升级的双重困难。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，中小企业往往没有能力在全国范围内发展，更无法与一线城市的大型房企争食，“持续低迷的市场使得很多小型开发商无法获得充足的现金流，因此民间房地产企业破产已经不是新鲜事。”

对于曾长发旗下长发置业和银信置业相继破产，并欠下近20亿元的债务，一位资深的房地产行业人士告诉记者，按照长发置业和银信置业两个楼盘的规模，即使一套房子没卖，也不可能需要用这么多的资金，“这里面大部分负债为民间借贷，并且存在巨额资金去向不明的现象。”

“曾长发通过民间借贷融资并非个案，几乎大部分中小房地产需要通过民间融资。”廖家伟告诉《每日经济新闻》记者，本地中小型房地产企业并不受银行青睐，因此很难从银行获得贷款，“民间借贷的成本明显高于银行，中小型房企在开盘后，如果不能够快速消化，成本还会越来越高。”

当地融资的成本一般在月息2分至3分之间。记者拿到的长发置业两份借款合同显示，一份合同涉资550万元，双方约定的利息为2分；另一份合同涉资100万元，利息3分，两笔款项都是直接转入了曾长发的个人账户。

“从银行贷款，财务成本只有10%左右，而如果从民间融资，财务成本则要占到25%~30%之间。”赣州市一家房地产公司总经理告诉记者，因此民间融资的房地产企业开发成本要高于从银行贷款的房企。“不过，如果这些房地产开发销售顺利，还是有一定利润的，但是一旦出现高库存，就危险了。”

此前，赣州第一家五星级酒店的开发商陈康博就在开发锦江公馆楼盘时，民间融资数十亿后崩盘，相继被债权人告上法院。据知情人透露，目前陈康博旗下资产和债务业已被赣州市国资委接手。

上犹土地出让金断崖式下跌/

赣州长发置业、银信置业的相继破产，或许只是当前中小开发商的一个缩影。

近日，由中国社会科学院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014-2015)》预测，2015年一、二线城市房价或将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降，2016年下半年才能迎来复苏。限购政策有望全面退出，未来一半以上的开发商或将转行、消失。

“房地产行业的持续走低，对于土地财政依赖程度较高的中小城市带来的打击较大。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，这些城市必须要寻找到能够接替房地产业的新型支柱产业。

据路透社报道，德银报告预测，2015年中国财政收入同比增幅可能仅有1%，为1981年以来的最低。该行预计地方政府收入将下降2%，为1994年以来首次下滑。报告称，占到地方政府收入逾三分之一的土地出让金收入或将下降20%。

事实上，2014年，不少地方的土地出让金已经出现大幅下降的趋势了。《每日经济新闻》记者在上犹县国土局了解到，上犹县最近三年的土地出让金呈现断崖式下跌的态势。2012年，全县土地出让30宗998.85亩，出让金为14.2亿元；2013年土地出让30宗2712.41亩，成交价6亿元。2014年的数据尚未出炉，但一位工作人员表示，2014年成交不到1亿元。

廖家伟告诉《每日经济新闻》记者，据他所知，2014年上犹县除了私人建房购买地皮，没有一家开发商拿地，大部分土地出让流拍了。

尽管接受记者采访的开发商普遍表示不太乐观，但是上犹县县长余业伟向记者表示，当地房地产市场还是比较健康，只是房地产在当地的经济占比有所下降，“随着我们工业和三产服务业增幅的投入，在经济中占比越来越重，同时房地产市场趋于理性，没有前几年那么火爆，占比略有下降，这也是一个地方发展的战略调整。”