舟山一海岛度假村项目烂尾 分析称纯住宅旅游地产模式走到尽头

每经记者 沈溦 浙江摄影报道

面朝大海，春暖花开，对于居住者而言，拥有一套临海度假房是个不错的选择。然而，近几年海南、山东、浙江等旅游资源丰富的地区，却开始出现旅游地产项目空置问题。

浙江舟山是著名的海岛休闲旅游度假胜地，经历前几年的房地产投资热潮后，如今隐忧渐渐显露。日前，一处位于舟山市岱山县的海岛度假村项目被曝面临烂尾风险。

近日，《每日经济新闻》记者实地采访后发现，该项目名称为峰景湾海尚公馆，早在2004年就已经拿地开建。目前，项目一期已正常交付，剩余近20万平方米的在建工程因为开发商破产面临烂尾。

浙江大学管理学院休闲管理研究所所长王婉飞认为，旅游地产项目的开发需要前瞻性，但又不能有一步到位的思想，在市场低迷的情况下，需要有规划的开发思路。业内人士认为，纯粹的住宅式旅游地产已经走到尽头，改造现有的旅游地产，使旅游和地产相结合，采用分时租赁、电商渠道等也是较为可行的方式。

三轮重整未找到接盘方/

被曝出现烂尾风险的项目，位于风景宜人的岱山本岛客运码头东侧山外山岛上，占地800余亩，规划户数1280多户，项目有多层、联排、小户型高层公寓，总建筑面积达33万平方米。推介宣传还称：“峰景湾海尚公馆将规划建设国际豪华游艇俱乐部、五星级休假酒店、时尚商业街区、山林公园、地质公园等各项高端配套。”

1月9日，记者来到项目现场，该项目离本岛仅几十米，中间有桥相连，距码头步行十分钟左右过桥往西，是目前已交房入住的小区一期。由于正值冬季，小区内人流稀少，最西端的两幢高层至今未有人员入住。

小岛东侧和南侧是在建烂尾楼，其中有20幢左右公寓楼已封顶，不少楼房外层的钢架尚未拆除，此外还有大约30幢以上的排楼。岱山本地一位房地产人士告诉记者，项目负债额度可能达10亿以上，要找接盘方困难极大。岱山住建局相关人士表示，目前债务具体额度还没有完全统计清楚，但确实数额巨大。

浙江省岱山县住房保障和房产管理局局长方莲对《每日经济新闻》记者表示，目前，峰景湾项目的开发公司三林房产已于2013年申请破产，并在2014年发布了三轮破产重整公告，至今未找到接盘者。三林地产在销售和开发过程中的决策失误，可能是项目失败的主要原因。

一份编号为(2013)舟岱商破字第2-2号的岱山县人民法院公告显示：法院根据万嘉旅游开发有限公司的申请，于2013年7月16日裁定受理该公司破产重整一案，并指定该公司清算组为管理人。法院于2014年8月18日裁定宣告该公司重整。

公告称该公司位于浙江省舟山群岛新区岱山峰景湾独立岛屿，原项目规划为宾馆、商品住宅 （含别墅），属于旅游房地产，主要资产为可出售170余套商品房，建筑面积为19.34万平方米的在建工程，面积为23.9795万平方米的国有土地使用权。据介绍，目前经过三轮转让公告，价格由47620万元降到38500万元，但至今没有找到接盘方。

据了解，峰景湾项目的开发商万嘉旅游开发有限公司隶属于宁波企业三林控股集团有限公司。资料显示，该公司成立于2005年，以休假小镇为核心业务，注册资本为1亿元。

房企热衷旅游地产投资/

方莲表示，在峰景湾项目开发过程中，主要问题还是销售经验不足，“在二期开发之前，政府方面其实已经察觉到项目资金可能存在问题，并进行相关询问，也没有提前颁发预售证，但最终项目还是不得不停止。”

实际上，旅游业一直以来都是舟山的支柱产业，随着跨海大桥的开通，以及舟山海洋旅游试验区推进，舟山旅游地产开发投资强劲，舟山旅游地产主要分布于朱家尖、桃花岛和岱山秀山岛等旅游资源丰富的区域。

《每日经济新闻》记者发现，舟山目前最为火热的是旅游度假地产和旅游住宅地产，主要类型为旅游宾馆、度假村、产权式酒店和旅游区低密度住宅。仅在岱山县的秀山岛一隅，就汇聚了东方蜜月城堡、蓬莱阁、秀山湾度假村、金沙湾雅墅等多家旅游地产项目。

舟山市2010年10月12日出台的 《关于进一步加强我市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》明确，“自本《意见》发布之日起，除旅游房产外，暂定本市及市外居民家庭只能在本市新购1套商品住房 （含存量住房）”，该《意见》把旅游房产排除在“限购令”外。

对于旅游地产市场，目前最大的风险是项目的市场前景难以估计。和普通住宅不同，旅游地产的主要营销渠道往往不在项目当地。以舟山的楼盘为例，宁波、上海、杭州及浙江各省市等地都可能成为房地产项目的推广地。

方莲告诉记者，岱山在售的旅游地产项目中，目标客户主要指向宁波、上海等地，在2014年上海房地产春季展示会上，岱山县的多个旅游地产项目就以组团方式参展。她同时也承认，从2014年以来，受大环境影响，“投资旅游地产的人群不多，销售业绩平平。”

就峰景湾海尚公馆项目，方莲称，在提出的前期规划中，整个峰景湾项目还是比较被看好的，“其中一期开发的多层住宅项目定价比较合理，卖得也比较好，吸引了不少宁波、上海等地的客户购买，但是另外两幢高层建筑定价5000元每平方米，比当时岱山的房价高出三分之一。销售不佳的同时，开发商又贸然决定将剩余近20万平方米项目同时动工，最终因为资金问题破产。”

旅游地产开发需谨慎规划/

据舟山统计局数据显示，2014年舟山房地产市场销售成绩平平。2014年11月份，舟山市商品房销售面积9.24万平方米，下降50.8%；1~11月，商品房销售面积为76.07万平方米，同比下降22.6%，降幅比前三季度扩大6.4个百分点。

与此同时，当地的房地产投资持续快速增长。2014年11月份，全市房地产开发投资20.15亿元，同比增长103.9%。1~11月，舟山市房地产开发投资210.74亿元，增长60.0%,增幅比前三季度提高5.8个百点；房屋竣工面积为121.99万平方米，增长30.7%。

王婉飞教授表示，旅游休闲地产的发展主要受到资源、资金、市场等要素影响，从旅游资源来说，舟山属于长三角地区少有的集海滨度假和佛教旅游于一体的旅游胜地，随着舟山海洋新区的建设，开发商的资金投入意愿也在增强。

“旅游地产的开发需要一个先导性眼光，不能因为近期市场低迷而停滞，度假旅游的需求是大的发展趋势，政府需要有长期的发展规划，也许可以从农家乐、休闲民居这样的基本休闲项目开始，慢慢发展到更高端的旅游休闲项目，切忌有一步到位的思想，避免出现过快开发。”

针对国内一些城市旅游地产出现的“高空置率”问题，国际旅游地产专评委副主任林峰认为，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头。要解决目前的高空置率问题，必须将旅游地产功能化，使旅游和地产相结合。

仲量联行华南区战略咨询部总监招锡祥日前称，旅游地产未来的主要发展模式主要有资源+主题酒店、养生地产和文化产业与地产结合三种，开发商可以根据自身项目的地理位置、地域特点、自然资源、历史文化等条件和详细精准的前期规划，选择适合项目的发展模式。