品牌房企抢滩天府新区 探寻“产城融合”机会路径

成都天府新区获批升级为国家级新区后，各大地产商们都在盘算着如何把握“成都中轴线以南”的这片“国字号”新区的发展机遇。在土地市场上，反应迅速的品牌房企纷纷“南下”拿地，将版图拓展至天府新区。面对高端产业云集的天府新区蕴含的巨大发展潜力，地产商们试图通过推出多元化、差异化的产品，结合天府新区的“产城融合”发展思路，探寻自身与天府新区共同的成长路径。

与此同时，天府新区目前面临的公共配套、基础设施方面的缺口，引得国内外资本涌动，包括新加坡等海外资本也开始跃跃欲试，试图分得一杯羹。

每经实习记者 丁舟洋 发自成都

近两个月，成都天府新区因获批国家级新区而成为四川省最受关注的区域之一。11月13日，四川省提出到2025年实现“再造一个产业成都”的目标，随着规划的落地和政策红利的释放，天府新区价值日渐清晰。

事实上，眼光敏锐的品牌房企早已捕捉到天府新区地处“成都中轴线以南”的发展机遇，甚至在2010年天府新区成立前就开始布局。正式进入国家级新区建设阶段，站在更高起点的天府新区，其开发优势何在？房企又该如何把握其中的机遇？

作为天府新区总规划设计的一员，中国城市规划设计研究院西部分院副院长刘继华对《每日经济新闻》记者表示，高端产业云集的天府新区，其发展潜力不在话下。将居住、娱乐、工业、产业融合成一体，则是贯穿天府新区发展的内核。开发商应把握不同区域的产业定位，分析其复合功能的类型，有针对性地提供匹配该区域发展的多元化产品。

多位品牌房企相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，他们关注的是如何结合天府新区的“产城融合”发展思路，找准自身与天府新区共同的成长路径。

品牌房企抢滩城南

在成都城市中心南移的进程中，反应迅速的品牌房企也随之“南下”，将版图拓展至天府新区。

其中，起家于天府新区的成都蔚蓝卡地亚集团，6年来在该区域开发了两个高端项目。今年8月底，蔚蓝卡地亚斥资10亿元拿下天府新区两幅地块，合计366亩，并从做高端楼盘转型至打造涵括写字楼、住宅、商业、教育等业态在内的大型城市综合体。

“前两个项目的经验也印证了高端客群、高端产业是天府新区的主流方向。”蔚蓝卡地亚营销总监肖肖告诉《每日经济新闻》记者，结合天府新区“产城融合”的发展规划，新的商业综合体项目将着眼于“国际化人居服务”。

记者梳理公开信息发现，仅天府新区的天府新城、华府板块两个片区就分布了超过60个商品房项目，吸引了包括保利、九龙仓、佳兆业、中信地产在内的近20家品牌房企入驻。今年8月，天府新区推地近3000亩，占当月全成都供地的60%，成为今年成都土地市场的主力军。

11月8日，中洲控股（000042，SZ）发布公告称，公司全资子公司成都深长城地产拟收购成都银河湾地产100%的股权，交易对价约12.6亿元。

据记者了解，上述标的公司目前主要有一块位于天府新区锦城湖板块的近200亩待开发用地。业内人士表示，按照上述地块的稀缺位置和仅2.7的住宅容积率来判断，该地块极有可能走高端洋房路线。

在中信地产成都有限公司营销总监程婧婧看来，提档升级的天府新区起到了“筑巢引凤”的作用。高新产业的引入，基础设施的完善以及生活配套的快速搭建，带来了大量常住人口。对于开发商而言，这些常住人口就意味着潜在客群。由于看好天府新区的整体战略和资源配置，中信地产把成都公司未来的发展重点放到了天府新区。

11月13日，《每日经济新闻》记者从天府新区发布会上获悉，中信集团与天府新区签订了一揽子合作协议，涉及产业、金融以及房地产项目。同时，中信地产将涉足天府新区的公共基础设施建设。

天府新区将划分35个产城单元

根据《四川省成都天府新区总规划（2010～2030）》，到2025年天府新区将“再造一个产业成都”，基本建成以现代制造业为主、高端服务业聚集、宜业宜居宜商的国际化现代新区。

值得一提的是，与以往许多城市不同，天府新区的规划突破了过去按生活、生产等功能区划分的传统思路，提出“产城融合”的理念。

西南交通大学建筑学院院长沈中伟此前在接受媒体采访时表示，过去以消耗能源、资源为特征的工业化城市在生产区排放大量污染物，因此只能把工厂区和生活区独立分区。

“随着城市发展，产业与城市从脱离走向融合。提升人们的居住品质和城市效率，是适应时代发展的必然选择。”沈中伟认为，产城融合要求一个区域有落地的高端产业、支撑产业的人才以及配套的城市服务功能，这些能就近解决人们工作生活中的各种需求。

按照产城融合、组团布局、宜业宜居的空间布局要求，天府新区被划分为35个产城单元，每个单元人口规模在20万～30万，用地规模在20～30平方公里，中间由大面积的绿化带隔开，不同产业单元之间用轨道交通和快速通道相连接。作为产城融合建设的参与者，地产开发商对天府新区供给与需求的变化感受最为直接。

肖肖认为，天府新区在寻找开发商合作伙伴时，会按“产城融合”的思路去衡量，“不会说有钱就能进来”，应会更加重视把控城市的走向，而不是仅注重单个项目的品质，同时还会考虑项目与产业的整合效应，避免项目雷同与重叠。

纵观天府新区的产业布局，高端制造业和服务业的发展趋势非常明显。按照“产城融合”的构想，天府新区的住宅项目和生活设施无疑要匹配高端的产业特征。

“高端产业本身，也有许多不同的细分领域。”刘继华对《每日经济新闻》记者表示，同属天府新区，隶属不同行业的客群需求也不同，“比如成都高新区的世界500强企业的白领居住需求，就和龙泉驿区的汽车工程师不同。”

多元化的需求衍生多元的地产业态，刘继华认为，开发商要结合当地的产业定位，差异化地提供多种类型的业态，这样就会有很大的发展空间。

配套设施不容忽视

“在产城融合的背景下，开发商的价值绝不仅是单纯地建房子，也不是靠低价立足。”程婧婧认为，除了为当地带来税收和运营商业项目的贡献，开发商还要思考能提供哪些支撑区域发展的资源。让当地居民生活更方便、让当地企业发展更高效，是房企从简单的地产开发转向城市运营商的重要标准。

一般而言，一个新区的成熟，需要时间来培育，即使该区域有较快的发展进程，也需要项目本身在区域配套丰富前拿出资金投入运营。

谈起中信地产培育新区项目的经验，程婧婧认为，在新区建设项目要大地块，因为只有大地块才有空间做配套。此外，大地块的住宅还有大量集聚人气的好处，再通过商业配套把人气转化为消费力。

随着房地产进入 “白银时代”，传统开发、运营模式遇到天花板，开发商纷纷加速谋转型，探索“城市运营商”或“城市配套服务商”新角色。

在10月21日“论道天府新区机遇在哪里”的房企恳谈会上，德商集团发言人表示，在整个成都高新区的建设过程中，不少先期进入的开发商实际上都充当了 “先遣队”的角色，在培育项目的同时也带动了配套设施的发展。

程婧婧认为，如果开发商不运营项目周围的配套服务，仅靠低价把成都主城区的客户拉过来，那么该区域也成长不起来。长远来看，开发商也无法取得真正利益。因为区域的价值起不来，房价也起不来。

对于地方政府而言，天府新区的持续运营亦是其重要职责。清华大学建筑学院副院长毛其智认为，“天府新区在建设过程中要注意避免全盘扫网，应突出建设重点，争取每一步都有实际收益，尽快回收资金，每个项目能够尽快、充分地发挥作用。”