深圳两纯商业用地流拍 凸显零售物业过剩

每经记者 白亚静 发自深圳

因只有一家房企参与竞拍，深圳龙岗区的两宗商业用地流拍。

11月12日，深圳市土地房产交易中心公告称，龙岗区龙城街道的两宗商业用地，因竞拍企业低于三家而流拍。

据悉，这两宗商业用地编号分别为G01045-0195和G01045-0196，为近几年来龙岗首次出让的纯商业用地，总建筑面积为96130平方米，起拍总价为7亿元，折合楼面价约7281元/平方米。

至于流拍的原因，《每日经济新闻》记者采访发现，除了该地块出让条件限制以及所在区域人流量有限外，还与深圳高企的商业建筑供应过量密切相关。

此外，有业内人士表示，时值年底，相当一部分房企对于拿地持观望态度，这也是流拍的重要原因。

4年来首推纯商业用地/

深圳的土地，向来稀缺，每当出让争抢者众多。10月，一宗4万余平方米的龙华区住宅用地出让，经过80多轮竞拍后以46.8亿元成交，楼面单价达2.5万余元。

然而，形成鲜明对比的是，龙岗区的两宗纯商业用地却以流拍告终。据《每日经济新闻》记者了解，龙岗区、龙华区原属于深圳的关外区域，自2009年取消“二线关”后，才得以快速发展。2010年以来，龙岗区就没有推出过纯商业用地。

公开消息显示，上述两宗地块位于深圳龙岗区龙城街道，面积分别为1.48万平方米和3.68万平方米，拍起价总计7亿元，平均起拍楼面价分别为7074元/平方米和7617元/平方米。在价格上，与之前成交的龙华区住宅用地相差甚多。

深圳市土地房产交易中心的工作人员向 《每日经济新闻》记者表示，由于没有达到法定竞拍人数，所以当日终止了出让程序。

据记者了解，当日竞拍现场仅有两家房地产企业，一家是天健集团（000090，SZ），一家是观战的颐安集团。

天健集团董秘办工作人员向记者表示，他们参与竞拍这两宗地块的原因是，一方面深圳出让的地块很少，所以只要有优质土地出来就一定会去关注，这符合公司的战略方向，即重点关注一线城市的房地产市场；另一方面这两宗地块所在区域不仅交通方便，有一些聚集人气的项目，而且天健集团旗下住宅项目阳光天健城也在附近，所以这两块地对于天健建团而言是个机会。

那么，是什么原因无法吸引其他房企？美联物业全国研究中心经理何倩茹表示，一方面这两宗地块附近为数不多的住宅项目使得人流量有限；另一方面该区域内已有大型购物中心、超市等投入使用，商业项目竞争激烈。此外，此次出让的两宗地块被限制为纯商业用地，没有写字楼、公寓等项目，自身无法产生人流量，也是众多房企退却的原因之一。

商业用地供应承压/

此次土地出让遇冷与深圳零售物业过剩的现状不无关系。在世邦魏理仕的零售物业投资报告中指出，深圳是唯一没有进入前四名的一线城市。

世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟曾表示，一方面虽然深圳人均可支配收入居全国前列，2013年常住人口的平均年龄仅为33岁左右，消费能力名列前茅，但是由于毗邻香港，有相当一部分消费外流，尤其是高端消费；另一方面深圳商业建筑面积供应量较大，从2010年到2013年零售物业库存量每年增长18%，2014年人均商业面积在一线城市中，位居第二，是上海的两倍，未来三年，还将在现有270万平方米的基础上，再新增逾200万平方米的商业建筑面积。

对于此次流拍，何倩茹认为，除了地块本身条件有限之外，还与拿地时机以及市场环境有关。时值年底，相当一部分房企对于拿地持观望态度，这也是流拍的重要原因。

据她介绍，深圳目前的大型购物中心同质化现象比较严重，整个市场趋于饱和，很多企业都在引进海外的先进管理、销售经验。同时，深圳大量旧改项目中都有配套的商业项目，可以预见的5~10年供应还将不断增加。

据《每日经济新闻》记者粗略统计，深圳2014全年共有55宗土地出让，其中商业用地20宗，今年12月还将有两宗位于龙华区的商业用地出让。