成都楼市蝶变：房企从“赌政策”到“练硬功”

每经记者 杜冉乐 发自成都

万科董事长王石今年初抛出的一句“楼市不妙”，惊醒了不少梦中人。

多年来，限购、限价等行政化色彩浓厚的调控手段密集出台，却让房价陷入“屡调屡涨”的怪圈。十八届三中全会确定的中国经济改革方向，明确提出发挥市场在资源配置中的决定性作用，意味着将更多地发挥市场“无形之手”的作用，减少政策“有形之手”的干预。

实际上，新一届政府对楼市调控的“双轨”思路已较为明显，即保障房归政府，商品房归市场。在分类调控的指挥棒下，楼市积压多时的供需矛盾浮出水面，部分房企开始陷入资金链困局。

国家统计局数据显示，今年前4个月，70个大中城市中的新建商品住宅价格仅有“个位数”环比下跌，但自5月以来，楼市形势急转直下，当月环比价格下降城市已占半，到6月则已高达55个。

作为全国新房供应和成交量名列前茅的典型城市，成都曾让不少品牌房企赚得盆满钵满，但今年上半年，这些房企业绩普降，未能躲过楼市这轮低迷周期。业内人士认为，新一轮楼市洗牌效应在所难免，不过仍会出现强者恒强或是“黑马”搅局等局面。各大房企应该练好内功，提高自身核心竞争力，而不是坐地升值或幻想购房者排队抢购场面再次出现。

房企业绩整体低迷

按照成都市透明房产网数据显示，2014年上半年大成都TOP20房企的备案面积共计约438.4万平方米，同比下降10%；销售金额共计约360.2亿元，同比下降13%。

《每日经济新闻》记者通过比较上述机构发布的今年上半年TOP20榜单与去年底发布的TOP20年度榜单发现，即便是去年销售很生猛的几家房企巨头，今年业绩也不如去年，这也进一步印证了当前成都房企整体业绩低迷的事实。

以成都楼市“一哥”蓝光地产为例，去年备案金额接近113亿元，虽然今年上半年仍然是销冠，但仅斩获了41.7亿元；去年备案面积125万平方米，而今年上半年仅完成了47.6万平方米。

敢与蓝光地产争夺成都楼市“销冠”的央企巨头保利地产也未能成功躲过这轮低迷周期。去年，成都保利备案金额104.6亿元，但今年上半年揽金不及38.4亿元；去年，成都保利实现备案面积130.8万平方米，今年上半年仅为46.7万平方米。

对此，保利地产成都公司董事长吴章焰前不久在接受相关媒体采访时表示，保利不会主动调价去“以价换量”，更多是根据市场的整体情况“顺势而为”。

对于上半年成都房企业绩低迷的形势，房联地产研究院相关专家进一步指出，受信贷政策收紧的影响，房贷门槛提高，贷款购房成本增加，购房者“持币”观望情绪变浓。虽然5月中旬央行要求各银行保障首套房贷款需求，但落地较难，按揭政策依然偏紧，并未能刺激成都楼市交易。

与业绩普降相对应的是，成都新房开工量也出现缩量。《每日经济新闻》记者从成都市建委最新简报了解到，今年1~6月，全市商品住宅项目开工342个，比去年同期减少66个；开工面积2350.4万平方米，同比下降约16.5%；工程造价483.7亿元，同比下降18.4%。

正合地产董事长毛勇表示，当前开发商在较大现金流压力下，一方面积极去库存；另一方面慢开工。因此，市场成交虽然萎缩，但开工量也在下滑、供应减少，供求正在重新寻找平衡点。

楼市格局加速调整

前几轮楼市调控的 “负能量”使房企似乎形成了一种路径依赖，以前往往是想着法子如何应对调控政策。不过，新一届政府执政以来，则是以市场之手逐步引导楼市。

这让各大房企如梦初醒，意识到只有“去库存”方能生存。《每日经济新闻》记者发现，万科、蓝光、绿地、保利、中铁建等品牌房企前两年频频储备土地，但今年以来较少看到他们有拿地行动，取而代之的是发力营销战，加速跑量。

从今年上半年前述TOP20强榜单来看，成都万科的表现最为突出，今年上半年备案金额斩获超过25亿元，排名第三，而去年备案金额39.8亿元，排名第7位。

前不久，成都万科总经理张晋元在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万科从来不讲具体的销售计划，而是更关注经营上如何周转得快一些，更关注怎样为客户提供更好的产品和服务。

记者注意到，按照成都万科年初制定的部署，今年有15个全产品线项目集中入市，也是万科进入成都15年来，在售项目最多的一年。

《每日经济新闻》记者发现，像中海地产、合能地产、中德世纪、会展集团、人居置业、中铁八局去年均是入围TOP20销售额榜单的明星房企，但在今年上半年TOP20销售额榜单中却难觅踪影。

不过，像蓝润集团、鸿展集团、光贸集团、世茂集团却成为成都楼市今年上半年TOP20销售额榜单的“黑马”。

记者还注意到，成都本土的置信集团在去年较好业绩的基础上节节攀升，尤其是今年上半年已销售面积约39.4万平方米，而去年全年为64.8万平方米。

另一方面，前述提及的诸如中海地产、合能地产等掉队者却值得业内深思。比如，成都中海2011年与2012年凭借中海城南一号等几个经典项目连续取得销售额逾60亿元，尤其是2012年销售额达70亿元，仅次于北京中海，位列整个集团第二。但近几年来，中海地产坚守 “中高端”产品定位，在刚需占主流的成都楼市却渐趋失利。

截至2013年底，成都中海的现有土地储备开发面积98.9万平方米，在中海地产大区域战略中，西部土地储备占集团13.9%，仅次于北方、华东和华南。

如果聚焦到西部战略，成都中海的土地储备虽高于昆明中海，但远不及后发的重庆中海和西安中海。

不久前，成都中海首次大规模“换血”，包括掌舵公司多年的周应杰也宣布辞职，继任者为原成都中建的掌舵人雷越姝，此人在成都业内号称“价格杀手”。

在楼市洗牌面前，成都中海能否冲杀进一线阵营？在 “规模即存在”的楼市丛林法则面前，这是考验后继者的一道难题。

此外，一直在郊区县深耕的成都恒大，今年却拨转方向盘回攻主城，巨资拿下曹家巷旧改地块，让业内为之一惊。

对此，恒大地产成都公司主要负责人在接受《每日经济新闻》记者专访时解释说，最近1~2年来，公司产业链进行了调整，以前主要布局三、四线城市，现在更多选择一、二线城市，尤其是核心区，“成都恒大回归主城，也符合集团大的战略布局。”

在成都楼市，恒大去年并未进入TOP20强榜单，巨头争霸也似乎与其关系不大，而恒大此次成都主城拿地是否释放出了一个挑战成都地产霸主的信号？结论仍有待楼市进一步演化。

地产股权并购升温

7月底，有成都媒体爆料称，广西房企巨头江宇集团在成都开发的城南大盘江宇天府城项目转让部分股权，接盘者拟为一家美国基金公司。

在成都业内人士看来，地产股权交易在资本市场和产权交易所本来是一件很正常的事情，不过当前楼市遇到持续低迷，多数中小房企资金链备受考验，此时频繁并购别有一番滋味。

自去年底以来，尤其是今年，融创中国并购杭州绿城集团之后，房企并购备受热议。放眼成都楼市，记者注意到，已出现多起地产股权并购案例，出手者既有行业大佬，也有房企“黑马”，甚至还有地产私募巨头或第三方理财机构。

“楼市不确定性大，并购交易渐多。”近日，卓创投资管理（成都）有限公司董事总经理向宁远向 《每日经济新闻》记者表示。

去年底，中粮地产公告称，公司及关联方拟全部收购基汇资本旗下成都房企硕泰丽都100%股权。其中，中粮地产持股61.45%，按照股东出资比例，向标的公司提供近2亿元借款。

今年初，泰合集团、明宇集团要收购成都索菲特万达大饭店的消息不胫而走。《每日经济新闻》记者从成都广安商会官网发现，今年3月份，泰合集团作为该商会会长单位，正是上述饭店的收购方，但官网未透露出资额。

与此同时，另一家港资房企瑞安建业（00983，HK）布局成都的瑞安·城中汇项目也引发关注。3月12日，瑞安建业一举回购了领盛亚洲机会基金III附属公司持有开发瑞安·城中汇的雅泉公司49%股权，但随后3个月里，瑞安建业历经融资波折，直至6月底才向辉顺取得借款近3.8亿港元，代价为让渡雅泉公司19%股权。

富力地产成都公司总经理蔡达新告诉《每日经济新闻》记者，目前地产项目公司并购或更低级的土地置换交易更多一些，通过这种方式缓解资金困境等，如果市场继续严峻下去，前面这些途径还解决不了，就会有更高层次的地产集团公司之间的并购。

去年至今，海内外地产私募频繁出没成都楼市。在蔡达新看来，他们处于一个相对困难的时期，其实是受到影子银行的影响，基金项目销售不好，退出也难，风险很高。

“毕竟他们追求很高的回报率，多少企业能承受这种利息？它有个边际成本计算，比如企业一年利润率20%，如果利息率20%，房企肯定不赚钱，如果借3个月，年化边际成本6%，还能承受得了。一般而言，PE投资5年左右比较合理，首先符合经济规律，在一个经济周期内，人家对这个周期是认可的。”蔡达新补充说。

地产新兵豪赌后市

与那些趋于稳健的地产 “老兵”相比，地产新军们却浑身散发着“激进”的气息，这更多地是一种急于登上 “楼市之巅”的乐观。其中，川派房企蓝润集团无疑是当前抢尽成都楼市风头的最大“黑马”。

成都透明房产网数据显示，今年上半年，原本名不见经传的蓝润集团首次进入成都楼市销售榜TOP20强，其中备案金额10.46亿元，名列第16位；备案面积16.89万平方米，名列第12位。

入蓉之初，这家川派“黑马”房企以“首置刚需”为客群定位，从拿地到推盘，项目周转期仅约半年，在成都楼市掀起劲销风暴。

近日，成都锐驰地产营销策划有限公司总经理冯珏在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，今年以来，四川二线城市房企集中进入成都非常明显，他们以前已有比较好的业绩表现，也完成了资本积累，包括拥有低成本的庞大土地储备，可以抵押融资获取现金，但是仅依靠原来的区域已无法满足企业扩张，且那些区域风险剧增，进入成都可满足其现金流需要，再返回大本营开发高利润项目。

不过，蓝润集团自去年以来数次高溢价拿地却令业内多了几分担忧。去年4月，蓝润以51%的溢价率，豪掷4.24亿元拿下华阳-西航港板块优质地块。去年8月、12月，蓝润力克众品牌房企拿地，溢价率均在70%以上。

按照蓝润去年成都拿地计划，原本拿地预算投入20亿元，但实际上当年连续拿了9幅地块，土地支付款近50亿元。

今年4月18日，蓝润集团在成都高调发布品牌战略，其董事长戴学斌公开表示，公司计划今年在成都、北京各投资50亿元用于拿地，其西南区域短期目标计划突破百亿，未来三年复合增长率超过85%。

《每日经济新闻》记者通过成都市国土局了解到，今年初至8月6日，蓝润集团6次拿地耗资14.7亿元。另据坊间流传的蓝润集团财务资料显示，截至2012年底，蓝润集团负债率不及40%，但去年9月下旬时，未结清金融机构债务9372万元。不过，前述资料并未获得官方进一步证实。

在“规模即存在”的丛林法则之下，蓝润集团仅仅是当前区域中小房企冲刺一、二线品牌房企的一个缩影。

发迹于华南，但今年迂回成都布局的川派房企领地集团，以今年3月下旬的品牌战略高调亮相成都，将集中推售环球金融中心等4个项目。领地集团执行总裁李涛表示，今年公司目标是产值突破100亿元与跻身百强房企，到2016年销售额突破400亿元。

即便是那些外来的新锐房企，在成都的表现也同样很激进。《每日经济新闻》记者注意到，东原地产今年要在成都捞金30亿元，而去年备案数据仅有4.27亿元。

东原地产营销中心总经理王琴在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，东原地产将会押注“高周转”的模式，要完成全年目标，下半年需要以高于市场2倍的速度出货。

此外，像泰丰集团、泰合集团、新鸥鹏集团、世茂房地产、东原地产等房企也在成都初露锋芒，但即使遭遇楼市下行，其扩张速度也毫无放缓之势。