市北高新13亿买大股东资产 18幢房产市盈率达50倍

每经记者李琴 8月9日，市北高新（600604，前收盘价10.42元）重组谜题终于揭开面纱。公司公告，拟向控股股东市北集团发行股份购买其持有的市北发展、泛业投资2家全资子公司各100%的股权，同时拟向特定对象非公开发行股票募集配套资金。 值得注意的是，此次市北集团注入的资产估值高达13亿元，除去市北发展原有的上海市闸北区392街坊54丘地块外，大股东市北园区的18幢楼价值超过5亿元，但每年贡献的利润只有1000万元左右，收购市盈率（P/E）高达50倍，远远超过现有房地产行业11倍P/E的平均估值。 13亿收购集团资产/ 市北高新公告显示，标的资产市北发展和泛业投资净资产预估值合计13.08亿元，预估增值率为31.46%。市北高新拟以9.79元/股的价格，向市北集团发行股份约1.34亿股用于支付上述对价。同时，公司拟向不超过十名特定投资者非公开发行股份募集配套资金不超过4.36亿元，发行底价为8.81元/股。 资料显示，市北发展主要从事园区产业载体的开发，目前正在开发上海市闸北区392街坊54丘地块新中新项目。此外，其还拥有房屋共计18幢，均为市北发展从市北集团处无偿划转所得，建筑面积总计9.38万平方米。 泛业投资主要从事产业园区综合服务业务，负责市北南通科技城5.24平方公里土地的一级、二级开发的产业规划、项目定位、招商引资等。 财务数据显示，2013年度，市北发展营业收入为5761.63万元，净利润为1116.93万元。泛业投资营业收入为1648.52万元，净利润为51.57万元。 对于此次重组，市北高新表示：“此次市北集团将园区产业载体以及产业园区综合服务等业务注入市北高新，是本轮上海市国资国企改革的重要组成部分。通过将园区产业载体类资产注入上市公司，市北集团将实现园区产业载体类资产整体上市，同时也提高了闸北区国资的资产证券化率。此外，上市公司的资产规模质量及综合竞争力将得以显著提升，也为上市公司后续可持续发展创造了新的利润增长点。” 此次交易完成后，市北集团将合计持有上市公司约53.08%的股份，仍为市北高新第一大股东，闸北区国资委仍为公司实际控制人。 市北集团正被证监会调查/ 在房地产整体销售下滑的背景下，市北集团却通过此次重组一次性将18幢楼卖给上市公司。 资料显示，市北发展2014年4月自市北集团处取得这18幢投资性房地产，上述地产位于江场三路以及江场西路的市北高新技术服务业园区内。市北发展、泛业投资此次评估价合计13.01亿元，按照平均资产预估增值率约为31.46%计算，其中大股东的18幢楼价值高达5.57亿元。 据市北高新介绍，上述18幢楼属于市北高新园区产业载体对外出租，出租率良好。2012年、2013年、2014年1~4月其备考营业收入分别为5524.10万元、5761.63万元和2106.82万元；同期备考净利润为832.61万元、1116.93元和229.59万元。 《每日经济新闻》记者注意到，按照5.57亿元的评估价计算，2012年、2013年上述18幢楼的净资产收益率率分别仅为1.48%、2.01%，收购市盈率高达50倍（以2013年业绩为参考）。2013年市北高新园区产业载体租赁实现营业收入5028.55万元，同比减少4.97%，毛利率为59.30%，同比减少1.92个百分点。 上海另一家高新园区个股张江高科（600895，收盘价6.88元），其房产租赁业务毛利下降更快。2013年，张江高科房产租赁实业营业收入4.43亿元，同比减少5.05%，毛利率为37.95%，同比大幅减少17.35个百分点。 值得注意的是，市北高新此次重组面临大股东被立案调查的风险。2014年1月公司公告，市北集团因买卖市北高新股票事宜收到中国证监会上海监管局出具的《关于对上海市北高新（集团）有限公司采取出具警示函措施的决定》。市北高新表示，截至此次预案出具之日，中国证监会仍正就上述事项对市北集团进行立案调查，该项立案调查结果将可能会影响此次重大资产重组进程。