济南楼市限购松绑显效 7月前20日成交环比增188%

每经记者 王杰 发自北京

7月的楼市依然在低位徘徊。中原地产市场研究部监测的40个城市数据显示，7月份1～20日，新建住宅成交面积日均值较6月下降4%，一线城市下滑幅度较为明显，二线城市下降6%。

不过，作为二线城市的济南，楼市成交却逆势上扬：7月前20日，成交量环比大增188%。

上海易居研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，济南在7月传出限购松绑的信号，使得市场成交活跃，政策松动刺激成交，侧面说明对于部分城市来说，限购政策松绑的成交拉升作用还是具备的。

中原地产首席分析师张大伟认为，除一线城市外，限购在其他城市只是影响市场变动的最小因素，大规模的松绑对购房心理也有一定影响，但楼市归根结底依然看信贷。

环比增幅居20城之首/

上海易居房地产研究院提供的关于7月份市场成交的预测报告显示，7月1日～20日，济南楼市成交量的环比增幅位居20个城市首位，增幅达188%。

报告解释称：7月10日济南房管局用口头的方式进行了限购政策的松绑，导致7月中旬网签数量大增，进而提振7月前20天的成交。当然，也有可能是之前有些成交因为限购而没网签，现在限购放开后集中网签。

7月10日，济南房管局发出口头通知，济南全面松绑楼市限购。就在限购松绑当天，济南商品房网签量急速攀升。克而瑞机构的数据显示，当天网签达到687套，成交面积为72458平方米。第2天，济南商品房网签量再创新高，达到740套的高峰，面积达72851平方米。

“不限购了，就不能再等了，孩子马上要上学了。”外地购房者彭先生本月在济南就购置到一套学区房。

同筑（中国）研究机构副总经理徐荔枝在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，济南楼市限购取消后，近两周的成交量出现了井喷，但成交价格并没有变化。从项目上了解到的信息，目前新增的客户多是之前没有购房资格的人群。

山东大学房产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，环比上升应该是限购取消造成的。他分析称，限购取消不会对整个房产市场交易量萎缩、房价下降趋势有大的逆转。

他认为，目前取消限购，会让一些购房需求提前释放。当被问及取消限购的原因，李铁岗分析称，取消限购政策成本较低，而别的措施或增加成本。

严跃进表示，上半年济南楼市比较低迷，当地房企压力比较大，这是倒逼地方政府调整政策的原因。

严跃进指出，限购政策松绑能否带来楼市成交的活跃，取决于两个条件：一是松绑政策能否贴近当地购房者需求；二是当地购房者对房价的预期。

限购松动城市占比43%/

中原地产研究部提供的统计数据显示，截至日前，已经有20个城市在限购方面有不同程度的松动，占所有46个限购城市的比例为43%。

这些松绑限购政策的城市可分为两类：一类为呼和浩特、南宁及济南等发布明确政策文件，调整限购政策；另一类为苏州、南昌、厦门、温州、昆明、天津滨海新区、长春、兰州、无锡、杭州等16个城市，事实上有松绑政策，但未明确发文件的城市。

中原地产首席分析师张大伟分析称，一线城市需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行。二线城市中，经济相对比较好的城市，比如南京、武汉，有可能继续执行限购，但在执行层面可能部分放松，限购可能只松不发文，也有可能在落户政策上出台放松的文件。他预计，二线中经济一般的城市及三线城市，可能会全面放松限购，而且会发布政策取消限购，以达到用政策松绑影响市场预期的作用。

严跃进表示，当前市场成交低迷，在于整个信贷环境还是比较紧，所以救市能否提振效果，还需要信贷因素做支持。

张大伟认为，不限购的原因是供大于求，大部分松绑限购的城市都是人口涨幅放缓，库存压力大。他建议，在这种情况下，对于购房者来说，越是限购的城市反而是越值得买的，越是松绑限购的城市，购房越要谨慎。

逆市“下乡”金科7.6亿重庆涪陵拿地

每经记者 杜冉乐 发自成都

在楼市新变局面前，大多数房企为避风险正加速收缩战线，而仍有部分房企坚持逆市“下乡”。

7月22日，金科地产底价拿下重庆涪陵区284亩商住用地，土地成本7.58亿元，总建筑面积37.9万平方米，楼面地价不足2000元/平方米。

《每日经济新闻》记者注意到，这仅是金科地产逆市拿地扩张的一个缩影，尤其是在布局三、四线城市上，金科地产仍然不遗余力。

重庆市场成业绩“引擎”

据金科地产公告，7月22日，金科地产以每平方米1999元、7.58亿元的总价，拍下重庆市涪陵区荔枝街道宏声大道的一宗土地，占地面积约19万平方米，建筑面积约38万平方米，用地性质为中低价位、中小套型普通商品住房用地。

眼下重庆土地市场持续低迷，尤其是区县批量地块，地价低廉且极具诱惑力，但房企开发区县楼盘面临的销售风险也不容忽视。

金科地产品牌总监夏绍飞向《每日经济新闻》记者表示，金科在涪陵有绝对的品牌影响力，完全不担心销售压力。在重庆中原地产市场部总监孙刚看来，不同于纯粹的新城区，涪陵属老县城，有产业和消费力的支撑，而且从区位来说，金科拿的那块地周边的配套做得还不错，所以一定程度上风险比很多区县都小。

今年上半年，金科地产全国销售斩获113亿元，仅重庆就贡献近70亿元，似乎更增强了其加速扩张的信心。即便如此，金科地产数十亿的定增预案至今未果，在资金压力下，不得不通过高成本举债加速拿地开发。

资管巨头“输血”63亿

虽然上市房企这一轮再融资已开闸，但对于继亟需资金的金科地产来说，在这一重大事项上似乎还不太顺利。

去年10月底，金科地产修订了再融资方案，定增发行总股份由原来的4亿股调整为2.9亿股，每股发行价不低于10.81元，再融资总额也由43.2亿元缩水至31.4亿元，缩水比例高达三成。

截至2013年末，金科地产合并口径资产负债率达84.09%。金科地产亦坦言，公司希望通过此次增发再融资来降低资产负债率。

前不久，金科地产因为去年底利润分配而再次调整定增方案，每股发行价改为不低于6.46元，发行总股份也改为4.86亿股。

《每日经济新闻》记者注意到，金科地产再融资至今仍无结果。

在品牌房企阵营日趋分化之下，尤其是上市房企也绝不敢有丝毫懈怠。为了扩张规模并拉升股票价格，部分上市房企仍在逆市高成本举债扩张。

今年初以来，金科地产向东方资产、银华资本以及平安大华资本累计借款总额约63亿元，综合资金成本高达11%以上。其中，金科地产对平安大华资本债务为45亿元。

不过，夏绍飞向记者解释说，目前金科地产的资金状况非常好，不存在资金链压力。

（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）