房企新业务围绕业主资源 引进第三方挖掘社区金矿

每经记者 卢曦 发自上海

开发商从事跨业经营，部分是看准了业主这块资源蛋糕。无论是万科入股徽商银行，还是复星的蜂巢城市，都是对业主资源的深度挖掘。然而，业主资源，真能像开发商所想象的那样，迅速转化为销售资源吗？

复星、绿地、恒大、绿城等龙头房企都已经积累了规模庞大的业主资源，蕴含的大数据价值无可限量。他们所尝试的其他行业，能否因庞大业主资源而迅速崛起？在把业主转化成新的客户资源时，遇到的最大问题是什么？

未来推动社区资源挖掘的，除了开发商本身之外，还有一股强大的力量——第三方服务商，他们积极与开发商合作，为业主开发出各种新产品，有望令多方共赢。

多家房企试水社区金融

发展近30年积累下大量业主群体的万科，自然成为互联网思维下增值服务的先行者。

万科的社区增值服务被俗称为 “五菜一汤”，是指第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市。第五食堂是万科创立的社区餐饮连锁店。在万科北京的一个项目中，万科已经将“五菜一汤”全部配齐。小区拥有华润万家超市及幸福街市，后者是万科在社区经营的菜市场。万科称，未来这一模式将作为标配，在万科多个项目展开推广。

在上海，万科在社区打造的 “美邻中心”，包括文化中心、服务中心、健康中心、商业中心、云中心等；“睿管家”品牌则提供订车、订票、居家保洁、物流送餐等服务。

2013年，万科参股徽商银行，从规模和投资收益的角度看，对万科的报表影响微乎其微。万科董秘谭华杰当时表示，参股徽商银行是为了满足社区金融服务方面的要求。

据了解，社区银行在国外已经非常完善，有较为成熟的模式。在国内，由民生银行和兴业银行主导，开出社区银行以及“金融便民店”。由于小区房价各不相同，有着明显的区分度，银行方面考虑依此给居民不同的授信额度。

复星集团在这一领域提出的相似概念是“蜂巢城市”。复星旗下所跨行业众多，包括医疗、金融、旅游、时尚等，复星希望打造综合型的城市，提供多种服务。近年来复星更加大对养老地产的投入，医疗在养老地产中扮演着重要的角色。

“蜂巢城市”模式是复星为新型城镇化发展量身订制的 “产城一体”整体解决方案。复星提出，以人为核心的新型城镇应该像“蜂巢”一样，城市的各个功能板块可以有机融合，有机生长。

与万科规模不相上下的绿地更倾向于寻找外包公司。绿地方面向 《每日经济新闻》记者透露，针对社区居民的需求，寻找特定领域的专业公司引入提供服务，对业主资源进行整合，对他们进行有针对性的维护。

业主资源金矿待挖掘

在社区金融领域，金融机构比开发商兴趣更浓。一方面，万科这样的住宅品牌已经对业主进行了一定程度的特征描述，房价也是非常有价值的指标之一。另一方面，业主资源规模庞大，不容小觑，在小区提供服务，能够大大提高效率，满足他们的需求。

民生银行、兴业银行等向政府机构、开发商提出合作，针对业主需求，开发出各种金融产品。

世邦魏理仕商业服务部董事吴奕奕认为，社区业主这一资源金矿，对很多服务提供商具有很大的吸引力。挖掘这一块利润，服务商很有动力。需要解决的是，开发商、物业管理公司如何将业主需求很好地整合，引入专业服务商进入小区。

“现在开发商做社区商业首选是引入第三方服务机构。用业内常说的话来是，在开发时就要考虑招商，但现在光考虑招商是不够的，还要考虑运营，出效益，考虑后续的经营和增值服务。”吴奕奕说，以往房地产开发商根据政府部门的要求，为社区配建邮局等设施，并不能产生多少效益，未来一定是新的模式主导。

刚刚上市的彩生活采取的模式是，通过APP加强与业主的联系，从而连通业主资源。明源地产研究院主编潘永堂举例道，如果能将业主需求汇总，比如有多少家居民有意购买水果，就可以向外采购，拿到很低的折扣。

世邦魏理仕资深董事谢晨告诉《每日经济新闻》记者，开发商对业主资源的挖掘不仅仅是做社区，还要做社群。将兴趣一致的人、同一行业的人聚集到一起，甚至把他们引导到同一社区，基于这样的人群展开延伸服务。这些服务的提供，需要借助互联网、社交平台这样的工具。

社区商业特征是天生服务于社区，所有业态组合都必须符合购买人群定位。彩生活的特色在于，他们经营小区的深度比一般的物业公司更多。万科的优势在于其住宅产品的美誉度，凭借强大的住宅开发能力，能吸引到一些优质的购买人群，万科的业主消费潜力，也因此高于其他社区。

谢晨认为，社区商业真正实现了互联网思维中O2O的“闭环”，这样的服务既可以从用户端发起，也可以从服务端发起。开发商未来并不一定要设法自己跨界经营其他行业，而是通过精选最优质的服务商，共同挖掘业主资源金矿。