龙湖重庆“联姻”渣打财团 西部商业地产成资本投资“洼地”

每经记者 杜冉乐 沙斐

当前楼市似乎已陷入迷雾期。前不久，坊间传言说具有海外背景的嘉实地产基金选择要撤离中国楼市，一时令舆论震惊。不过，近来却有海外资本组团借机潜入楼市。

7月10日，《每日经济新闻》记者从重庆龙湖官方微博上了解到，龙湖地产牵手渣打银行等财团要共同打造旗下重庆一个商业项目。随后，重庆龙湖方面进一步证实了这一消息。

从具体投资安排来看，渣打财团等机构总出资1.24亿美元，占项目总资本49%，龙湖占51%。龙湖地产品牌总监许桐珲表示，这是公司上市以来首次与境外基金合作。相关人士指出，与一线城市相比，重庆等西部城市核心区商业资产价格较低，且租金呈现出上涨趋势，势必会引起资本青睐和投资。

首次借力境外基金

根据合作各方签订的协议，在观音桥龙湖新壹街项目中，龙湖拥有51%的权益，渣打银行牵头的基金计划投资等值7.56亿元，取得该项目28%的权益，而余下21%的权益由另一家海外基金投资5.67亿元持有。

在合作项目上，许桐珲透露，渣打财团作为出资方，不会干涉项目的开发方案，具体建设与运营环节将由龙湖地产定夺。

在当前楼市下行的敏感期，对于龙湖上市以来首次与境外基金合作，徐桐辉称，龙湖不存在资金问题。

“在楼市波动期寻求资金合作，一方面是为了共担风险、分享利益，提高自有资金的利用率，另一方面是在拓宽融资渠道和方法上的一次创新尝试。”许桐珲表示。

据了解，观音桥·龙湖新壹街项目位于重庆观音桥中心商圈的鹞子丘地商业地块。2013年12月，龙湖地产以25亿元底价竞得，占地面积约6万平方米，地上建筑面积约31万平方米，楼面地价约8033元/平方米。其中，商业用地占比将近90%。

在重庆中原地产市场总监孙刚看来，观音桥商圈是重庆规模最大的商圈，经过十年打磨，已成为第二个重庆百亿级商圈，辐射整个大北部区域，其成熟度和人气不言而喻。随着重庆城市区域中心的北移，该地区的人口和消费力还将持续上涨。

商业租金上涨引资本狂舞

根据第一太平戴维斯的统计数据，在2014年第一季度，重庆迎来了一个写字楼租赁的高峰期，租户的大量扩张和搬迁需求，导致了整体租金的持续上涨，达到每平方米每月97.8元，上涨了7.2%。

孙刚表示，在重庆核心区域，如江北区出现了租金大幅增长，在来自国内企业和本地企业强劲的需求下，江北区观音桥的平均租金上涨了11.2%。不过，渝中区依旧保持着全市最高的租金，环比增长5.6%，达到每平方米每月103元。

“到今年第二季度，重庆甲级写字楼市场租金上浮4.1%，达到了每月每平方米105.1元。”第一太平戴维斯华西区高级助理董事罗元均向记者透露。

今年5月底，亚太商业地产高峰论坛在重庆举行，《每日经济新闻》记者当时从会议现场了解到，包括中城投资、永盟基金、美桥资本、歌斐资产与和美商地等知名的私募资本巨头先后路演，都强调了重庆等西部核心城市商业地产潜藏投资价值。

一个月后，光大控股旗下的光大安石地产私募基金斥资17.6亿港元入股新加坡上市的重庆房企英利国际置业，并成为其第二大股东。光大控股相关负责人在接受媒体采访时透露，未来将寻求合适时机把英利国际的写字楼和商业地产项目打包成REITs在新加坡上市。实际上，光大安石这家地产私募管理机构的较大部分股权持有人正是具有英国背景的安石投资（AshoreInvestment）。

对于境内外资本豪掷巨资投资重庆商业地产的现象，罗元均解释说，“在机构看来，当前重庆写字楼供应是偏多的，不太看好其前景。但对于私募资本来说，他们获得多少回报，并不看市场好坏。市场越差，卖方越想寻找合作，资本拿到的优惠条款也越多。”

罗元均还强调说，在成熟市场，甲级写字楼资本回报率在5%~8%，私募资本进入时会考虑两个因素，也就是市场风险度较高与资产被低估。

房企融资成本明显提高

今年随着房地产市场行情回落，内地房企的融资难度明显大于往年。

克而瑞研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，市场不好的情况下，开发商的融资成本和融资难度都提高了不少，越来越多的开发商将注意力转移到了海外，其中不乏通过股权融资等方式为项目开发筹集资金。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，股权融资资金供求双方联系紧密，有利于资金快速合理配置和使用效益的提高。陈晟同时称，相对而言，股权融资的资金成本也相对较高。

据记者统计，去年房地产信托的平均融资成本约在8%~9%左右，但今年房信的融资成本基本在12%~13%，融资成本上升约30%左右。

薛建雄告诉记者，目前海外银行的开发贷成本在3.5%~5%左右。但目前外资参与国内房地产项目开发一般是通过信托的方式进入，其融资成本约在8%~12%之间；如果是通过股权的方式参与房地产项目开发，则成本一般在16%左右。

在境内融资渠道收窄的情况下，尽管融资成本价格不菲，依然有企业愿意选择海外资金，但这并不意味着获得海外资金很容易。

“只有百亿规模以上的房企，才有可能吸引到海外资金。”薛建雄说，低于百亿规模的企业，除非有很好的土地资产作为抵押，但融资成本也不低。

“对龙湖来说，引入渣打财团是对资金的有效补充。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，对于房企来说，最理想的融资渠道仍然是银行贷款。

（实习生丁舟洋对本文亦有贡献）