房企服务牌让股价升得快 实质性盈利仍需时日

每经记者区家彦发自广州 虽然房地产企业的跨界经营使不少开发商的毛利表现优于同行，但是资本市场所看重的还是地产的后端业务板块能给公司带来的高收益。此前，单独上市的彩生活（01778，HK）以及收购了医疗服务行业的阳光城、宜华地产等企业，其最大的特点就是所涉足的业务，能延伸至房地产开发的后续服务，为业主提供全面的社区生活配套。 《每日经济新闻》记者发现，国内首个房地产物业服务商彩生活备受投资者追捧，上市至今累计涨幅超40%，日前宣布进军医疗服务行业的阳光城与宜华地产同样获得投资者追捧，股价在短期内出现大幅上涨。但与之相对，部分“跨界”至消费品或金融行业的上市房企却没有获得投资者追捧，股价仍旧低迷。 香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，轻资产的服务类概念股一直备受资本市场追捧，部分公司引入互联网概念同样容易吸引资金进来炒作。但值得注意的是，尽管房地产服务行业具备广阔的发展空间，但大多数地产服务仍处于概念阶段，距离获得实质性盈利仍需要较长时间。 服务类概念受追捧 与近年来多数内房股上市后表现低迷不同，彩生活自6月30日在香港联交所挂牌以来备受投资者追捧，截至7月9日，彩生活累计涨幅超过40%，公司动态市盈率接近70倍，估值远高于中国海外、恒大地产等龙头内房股，成为香港资本市场近年来走势最强劲的房地产类新股。 “房地产市场未来开发规模势必出现回落，房企要寻求可持续性增长，数量巨大的业主群是他们拥有的最宝贵的财富”，辉立证券房地产分析师陈耕告诉记者，彩生活的估值之所以能显著高于传统地产股，正是由于其商业模式基于开发业主这一金矿，且具备新服务、轻资产运营的核心优势，智能化和网络化的运营有助于投资者给出更高的估值水平，这也成了公司股价最大的催化动力。 通过服务概念吸引投资者追捧的并不止是彩生活，阳光城于7月3日发布公告，公司拟增设医疗健康事业管理中心等部门，正式进军医疗服务业，阳光城股价在随后四个交易日内累计涨幅接近20%。同样宣布拟试水医疗服务产业的宜华地产，近期股价更是连续涨停。 克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，无论是彩生活这样的物业服务公司，还是搜房易居这样的互联网服务公司，都符合轻资产、净资产回报率高的特征。尤其在经济下行周期，重资产类公司受影响程度较大，轻资产的服务型公司更容易获得投资者追捧。 不过，与之相对，去年高调进军快速消费品行业的恒大地产，以及入股徽商银行探索社区金融的万科，在多元化计划推出后，短期内对于公司股价的提振作用并不明显。 长效盈利模式仍在探索 尽管部分房企的多元化计划获得资本市场追捧，但不可否认的是，多数公司尚未建立实质性盈利模式。 黄立冲认为，“房地产服务的前景大家都觉得很美，也迎合了资本市场短期炒作的需要，但这些业务真正有效的盈利模式仍然在探索中，至少从目前来看，这些服务大多是协助开发商更好地卖房，要自负盈亏甚至成为新的利润源泉，至少需要几年的时间”。 新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，即便是受资本市场追捧的彩生活，它的收入主要依赖于传统物业服务，增值服务收入微乎其微。其业绩增长更多是依靠规模扩张，并非内生性增长，加上物业服务行业的准入门槛较低，容易被竞争对手模仿，这意味着彩生活并没有建立起强大的竞争优势。 辉立证券分析师陈耕认为，无论是彩生活式的地产相关多元化，还是恒大式的非相关多元化，要最终获得资本市场的长期认同，归根到底还是要建立起稳定的盈利模式，通过利润增长推动市值增长才是长久之计。 但无论如何，从房地产衍生出来的相关服务已经引起资本市场的高度重视。在日前举办的《2014新时代财富投资峰会》上，途家CEO罗军向记者表示，根据全世界房地产行业的发展规律，前期发展阶段主要是以产品开发为核心，后期阶段则无一不以服务为主导，资本对于房地产的追捧从开发转向服务，恰恰是遵循了上述规律，房地产服务行业未来还会催生更多的上市公司。