碧桂园掘金华人置业潮：一拨拨拉人到大马看房

每经记者 区家彦 发自广州

房企出海早已不是仅停留在概念阶段，而是乘风破浪的快速实施阶段。碧桂园提出“未来海外市场的销售额将占到集团销售额的一半左右”，绿地则提出今年海外房地产销售200亿元的目标。

面对和国内完全不同的市场以及法律、政策等环境，这些出海房企有怎样的底气，敢提出如此高的销售目标呢？人才问题如何解决？离开预售制度，在没有办法实现资金高速周转的情况下，如何通过成本控制实现更高利润？如何保证不会出现资金断链？房屋的质量如何进一步提升，以保证购房者能按时收房？只有解决了这些问题，出海房企才可能真正享受成为全球一线品牌带来的高附加值。

今年初，当碧桂园方面提出“未来海外市场的销售额将占到集团销售额的一半左右”时，很多人都对碧桂园的海外市场雄心感到惊诧。对碧桂园来说，如果实现上述愿望，那它会是很多国家市场份额第一的开发商。

比如，碧桂园在马来西亚的金海湾项目，尽管只卖出6000多套房子，但已经使其成为马来西亚最大的地产商。对碧桂园来说，要实现上述目标，背后需要付出众多不为人知的努力。

华人置业催生海外市场/

拥有十多年开发经验的碧桂园马来西亚区域总裁阮家声介绍，早在2011年，碧桂园已经试水进入马来西亚雪兰峨州，两个地产项目分别是持股55%的合作项目。由于与合作方存在配合问题，这两个项目开发早却入市慢。

为了实现快速销售的目标，阮家声2012年初抵达马来西亚后，带着两个人花了大量时间研究当地政策、市场、文化，并实地调查了大量的项目，最终把目光锁定在柔佛州新山市。

“来了马来西亚两个月，我把滨城、马六甲、吉隆坡等主要城市都做了调研，最终发现新山是我的首选。”阮家声在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，新山与新加坡两地只有一水之隔，但房价差异巨大。虽然新加坡拥有大量公租房，但对于大量希望拥有自己产权房屋的新加坡人而言，新山有望承接从新加坡“溢出”的人流与资金。

更重要的是，阮家声意识到，马来西亚与中国走得很近，文化差异比较少，随着国人赴大马旅游升温，加上马来西亚政府极具吸引力的“第二家园计划”，马来西亚有望成为国人海外置业的热门去向。这是碧桂园最后敲定在新山拿地的主要原因。

同样是为了满足国人海外置业的热潮，碧桂园还于今年2月份首次进军澳大利亚市场，斥资7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地，项目取名莱德花园，规划有829套公寓及超1000平方米商业。

直接促成此次交易的仲量联行向记者表示，碧桂园之所以选择进军澳大利亚，是由于该国拥有大量的中国移民。“早在20年前，澳大利亚已对中国人打开大门，大量中国人涌入澳洲，如今他们的第二代都在澳洲安家。除了大批华侨、华人之外，新加坡、马来西亚等东南亚地区人口也很喜欢选择澳洲作为安居之地，这批人的购房需求增长为国内房企进军澳大利亚提供了机会。

海外开发面临资金链考验/

虽然碧桂园选定的投资区域，通常会有坚实的市场基础，但是这些国家的政策和中国有很大的不同，房地产的开发节奏也迥异。

在马来西亚，当地建筑工人工作节奏较慢且不愿意加班。为此，碧桂园迅速完成了中建五局超过5000人的劳务签注，并火速“空降”至金海湾项目。考虑到海外施工所带来的高成本，与大多数国内项目分期开发不同，整个金海湾项目同时施工，务求让工期大为缩短，并达到成本和时间极度集约。

作为最早进驻新山的大型中国地产商，碧桂园也充分享受当地政府给予的政策便利。据悉，柔佛州政府为碧桂园项目审批提供了一站式服务，简化审批流程；区域公司及项目方面也常常工作至凌晨，将平时一年半到两年才能完成的手续压缩在半年内解决，这也是金海湾项目在拿地不足一年便成功预售的关键。

人才问题也是一个考验，尽管碧桂园向金海湾项目输送了大量人才，但依然有数量庞大的建筑工人职位需要从本地招募。碧桂园通过提升管理水平，加强国内团队与当地团队的相互协作，从而提高工作效率，加快施工进度。

睿信致成总经理薛炯文向记者表示，尽管“跨国”施工对碧桂园会是个不小的挑战，但在马来西亚的成功经历，无疑给碧桂园在海外开发带来更多的信心，让公司在海外市场拓展时能储备更多的有经验的人才。

不仅如此，今年5月碧桂园推出国内房地产行业首个海外生活4S服务旗舰店，通过在香港、北京、上海等全国13大重点城市设立国际展销中心，为客户提供全球优质资产配置咨询服务，涵盖置业、投资、移民、留学等领域。

为了深挖老业主资源，鼓动他们到马来西亚购房，碧桂园给每位老业主补贴2000元，用飞机一拨拨地把人拉到马来西亚体验金海湾项目，将原本分成四个阶段发售的近万套单位一次性推向市场。

不过，碧桂园在海外市场拓展上也有自己的“烦恼”，一个最大的问题是资金回笼的速度远低于国内。以澳大利亚为例，佳海国际市场总监林通告诉记者，在当地购房买家只需付房款的10%首付。这笔首付款通常规定存放在政府监管的账户上，剩下的90%房款要等到交房的时候银行才放贷，这意味着在碧桂园基本只能使用自有资金支持项目的开发建设，且项目在三年后交楼也容易发生退楼现象。

这也将是中国房企在海外开发的共同“烦恼”，在没有办法实现资金高速周转的时候，如何通过成本控制实现更高利润？据国家统计局此前统计，预售款要占到房地产开发资金的接近4成左右，而在海外市场，这部分钱基本不能利用，那么开发商又如何解决开发资金需要？如何保证不会出现资金断链？房屋的质量如何进一步提升，以保证购房者能按时收楼？对没有海外开发经验的中国房企来说，这些都是需要进一步摸索和解决的难题。