绿地首个海外全资项目交房 张玉良亲向韩方“求加速”

每经记者 卢曦 发自上海

“一年内形成‘4洲6国9城’的世界房地产开发布局。”绿地在去年底这样总结公司的国际化成果。基于上述国际化成果，绿地在今年提出海外房地产销售200亿元的目标。

面对和境内完全不同的市场以及法律、政策等环境，绿地又有怎样的底气，敢提出如此高的销售目标呢？

公开资料显示，4月30日绿地集团首个全资海外项目——位于韩国济州岛的健康旅游城住宅项目启动首批产品交付，这也是近年来第一个交房的 “中国制造”海外住宅。

通过韩国央企研究当地市场/

绿地的独立出海是从两年前开始起步的，此前多为合作项目。绿地注意到，当时市场上出现了一个现象：很多国外房地产项目在国内一线城市展开热火朝天的推广活动，上海房展会还开设了海外置业专场，参观者络绎不绝。

最先吸引绿地目光的是韩国旅游胜地济州岛。与绿地对接的韩国济州国际自由城市开发中心（简称JDC），是一家韩国央企。投资之前，绿地从JDC获取信息并展开市场调研和投资可行性分析。

绿地董事长张玉良透露，通过对济州岛的前期研究绿地得出结论：投资风险较低，也能获得不错的收益。

济州岛目前正处在价值的洼地。韩国政府重视济州岛的大开放，济州岛除了传统的旅游业外，还要发展高科技、物流、金融等行业。另一方面，济州岛离中国较近，对长三角和上海的潜在买家具有吸引力。韩国政府对济州岛提出1000多项扶持政策，包括投资减税，购房移民等。

“地价合理、成本可控，持有型物业市场稀缺。”张玉良透露，绿地济州岛项目中，除了60%出售型物业外，40%将由绿地长期持有和经营，包括酒店、免税机场以及由境外公司承包经营的赌场。

首个全资项目“入乡随俗”/

绿地在国内其他城市的运作惯例是：由总部派遣总经理、副总及每个条线主要负责人共5到8人到外地成立事业部或公司，其余员工在本地招聘，绿地韩国公司也是这样运作——从总部派出的团队又在当地招聘了韩籍和中国籍的员工。

“济州岛项目作为绿地第一个全资的大型海外项目，困难是肯定有的。各种差异不仅体现在法律制度上，还体现在文化、语言、甚至是思维方式上。

但是从整体来说，韩国的法律比较健全，全民守法意识较强，施工方会严格按照各种相关法律进行施工。”绿地韩国项目负责人告诉《每日经济新闻》记者。

在产品的设计上，不但要考虑韩国当地的条件，还要兼顾未来移民的需求偏好。

绿地在济州岛一期项目开发的是叠拼别墅，面积约180平方米。符合济州岛建筑高度限制，价格达到一定高度，因为韩国政府规定，在韩国购置50万美元以上的住宅可申请韩国永久居住权。

“（绿地）在韩国项目的开盘方式基本和中国一致。出于对购房者的保护，在中国必须取得销售许可证才能开盘，想要取得预售许可，工程量必须达到20%以上。”绿地韩国项目负责人透露。

上述项目负责人总结认为，企业出海，最容易碰壁的原因是法律政策差异。如果不熟悉当地的法律，不了解投资领域的一些特殊政策，都会导致企业在海外“水土不服”、投资失败。为此，绿地在韩国起步之初即聘请当地律师事务所，严防项目触礁。

在财务上，如果不找到专业的本地化“外脑”，就可能错过很多优惠政策，花冤枉钱；人事方面，也需要建立符合韩国惯例的职级体系和制度。

在韩国项目进展中绿地发现，韩国不仅材料费、人工费较高，工程进度也比中国慢。此外，韩国的行政手续复杂，对此，张玉良在3月底赴韩出席外资企业恳谈会时，特意向韩国有关方面提出要求简化行政流程、加快审批速度，对方也做出了相应改进。

销售底气：来自中国的新移民/

济州岛项目是绿地出海的第一步，随后绿地在澳大利亚、美国、英国、马来西亚等全球多个国家和城市出手投资多个项目。

世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨告诉 《每日经济新闻》记者，房地产公司出海之后，首先要意识到已经不能沿用在国内熟悉的拿地、开发的流程了，需要想办法适应国外的环境。海外项目需要在深入研究当地城市规划、了解周边居民结构后做出规划。目前房企出海面临的最大难题就是海外的法规，对于绿地、万科这样的超级房企，资金不是问题。

“韩国济州、澳洲悉尼项目都在加快新房源供应。”张玉良说，在美国、加拿大、英国、马来西亚等国，绿地项目的目标是要在今年内实现销售。

据透露，澳大利亚悉尼绿地中心2013年底第一期开盘，今年4月中旬开盘第二期；美国洛杉矶绿地中心目前处在认购状态，洛杉矶这一项目配合了移民政策。

绿地海外项目重要的目标客户群是中国向海外的移民，和万科一样，绿地在中国的品牌知名度为海外团队省去了不少推广的成本。

2011年绿地成立酒店管理集团，推出自己的高端酒店品牌，由于酒店的天然属性，国际化也将成为必然。

“一年内形成4洲6国9城的世界房地产开发布局。”绿地在去年底这样总结公司的国际化成果。

张玉良总结认为，确保盈利、风险可控是绿地国际化的前提。海外市场与中国市场必然存有差异，企业不可避免要与当地市场经历一段磨合期。企业要适应国际市场的规则，包括当地的政策、法律、各项业务的运作规范等。截至去年底，绿地累计海外项目投资总额近200亿元。

卫民不动产蔡为民告诉《每日经济新闻》记者，房企出海虽有难度，但也省去了国内的许多麻烦。比如国外开发流程成熟、法规规范、配套服务完善等，这些都会让开发商感到轻松。此外，海外商业往来的“灰色地带”较少，可能会为开发商省去不少麻烦。