造血能力先天不良 厦门“亚洲最大游艇会”遭追债30亿

一则登报索债的消息刺破了隐藏9年的秘密，真相在连环追债之下渐次洞开。此前，被称为“亚洲最大游艇会”的香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司（以下简称香山公司）被金谷信托及信达资产福建省分公司公开索债约18.2亿元（《每日经济新闻》3月4日曾作报道）。据悉，金谷信托系信达资产的子公司。这个目前已知的香山公司最大债主的曝光，引起其余债主陆续浮出水面。这些索债者包括项目施工方、民间借贷方，还出现了一批自称“业主”的维权方，据不完全统计，目前他们声称被欠债超过30亿元，更有未经核实的数据指债务金额或达58亿元。

作为厦门乃至福建省标志性的旅游项目，香山国际游艇俱乐部为什么会遭遇连环索债？这个9年前招拍挂的项目现在进展如何？记者连日深入采访，以揭开这些谜团，而香山国际游艇俱乐部有关负责人也首次通过《每日经济新闻》进行回应。

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违规质疑

整体项目分割销售业主指游艇会非法集资超10亿

每经记者 李婷 厦门摄影报道

4月14日，一则“香山国际游艇俱乐部VIP泊位及附属用房业主”委托福建衡兴明业律师事务所发出的声明，控诉香山国际游艇俱乐部不履约。声明称，香山公司应依合同约定尽快履行交付香山VIP泊位及附属用房等义务；香山业主的合法权益受法律保护，对于任何侵犯业主权利的行为，香山业主势必追究其法律责任。

《每日经济新闻》记者获得的一份资料显示，福建衡兴明业律师事务所接受了共约50余套物业20多位“业主”的委托，要求香山公司以及“方东洛先生”履行相关责任和连带责任。

根据“业主”提供的材料和陈述，他们和香山公司签署了相关文件，约定由“业主”向香山公司购买香山国际游艇俱乐部VIP泊位及会所，并由方东洛为香山公司履约提供连带保证担保；“业主”在香山公司投建香山国际游艇俱乐部的关键时刻，购买了VIP泊位及会所，依约交付了巨额价款，眼下物业已经建成，但香山公司经过这些“业主”多次敦促，仍然没有履行合同约定——办理交易登记以及交付相关物业、办理产权证、赠送金卡会员资格等合同义务。

非法集资指控

《每日经济新闻》记者获得的资料显示，香山国际游艇俱乐部VIP泊位及会所业主维权小组认为，香山公司通过将VIP泊位及会所反复、重复销售、抵押，涉嫌非法集资超过10亿元，涉及人数上百，大部分单笔金额在几十万到几百万元之间，其中数十人已向法院起诉。

泉州“业主”黄先生（化名）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，他和一批“业主”在2006~2009年和香山公司签订了相关认购合同。黄介绍说，香山公司是在2006年底开始对外推出这种认购产品的，这种“别墅（会所）＋泊位”的模式立刻吸引了不少投资者，按照设计，会所户型有几种，当初售价约700万~800万元。

黄先生表示，按照合同约定，不少业主应该在2009年实现交房，然而一直到现在，香山公司都还未交付。

“当初认购时，他们都要求我们一次性付款，也没办法按揭，我们付出了不少的价款。”黄先生认为，现在看来，当时他们支付的这些认购款实际上都被香山公司用于前期开发，这反映出香山公司从开发伊始就存在资金缺口。

建筑单体不得分割转让

既然2009年就应该交房，香山公司为何仍不交付，宁可拖延至今受到非法集资指责？

答案其实早在2005年香山国际游艇俱乐部项目挂牌时就已经揭晓：不是香山公司不想交房，而是根本办不出分割产权。

资料显示，香山游艇俱乐部项目总用海面积691439平方米，地上建筑面积189000平方米。值得一提的是，根据规划，2005G05地块的香山国际游艇俱乐部为旅游综合体项目，土地用途为商业、办公、酒店以及其他，项目的建筑单体不得分割转让。

换句话说，香山国际游艇俱乐部项目并不存在可以分割转让销售的物业，也无法办理分割产权。

香山公司董事长特别助理李文功向《每日经济新闻》记者承认了产权不可分割的事实，且表示，按照市政府批准的规划，他们早就没有再销售了。至于前期为何会在没有取得预售许可证的情况下进行销售等问题，李文功以“不清楚当时的情况”为由拒绝回应。他承认此前约有40多栋的VIP综合用房（会所）已经销售。对于交房，他表示，目前现房和当初合同面积有的存在一定的差距，如合同约定500平方米，实际建成是700平方米，这需要他们补交差价款，但随后他话锋一转，又强调项目是不能分割销售的，“业主”也需要“理解”。

在黄先生看来，当初以较低价格购买的会所如不能交付，即使告上法庭，合同也很可能会被宣判无效。2010年，香山公司曾经起诉“业主”丁先生，主张认购合同无效，法院依据“房子尚未取得预售许可，所以此前签订的合同为无效合同”，判决合同无效，丁先生败诉。

黄先生认为，如果合同无效，业主几年的投资就打水漂了，这笔钱当时如果购买厦门同地段的房产，回报率早就翻几倍了。他们的另一个现实担忧是，即使合同无效，以目前香山公司的资金现状恐也无法交还购房款。

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工程款疑云

被指工程欠款超3亿 公司回应称只欠了3000万

每经记者 李婷 厦门摄影报道

“香山国际游艇俱乐部VIP泊位及会所业主维权小组”在提出维权诉求的同时，还道出了香山公司的另一层债务关系：《每日经济新闻》记者获得的一份材料显示，香山游艇俱乐部施工方维权小组认为，香山公司拖欠数十家施工单位的工程款从数万元到数千万元不等，累计超过3亿元。

香山公司董事长特别助理李文功对此坚决否认，并称如果按照实际完成的工程量计算，香山公司所欠工程尾款仅3000万元。

施工方：被迫垫资逐渐“套牢”

维权小组部分成员向《每日经济新闻》记者出示了相关工程合同以及欠款凭据。根据施工小组提供的材料以及陈述，25家施工单位都是以分包形式分别与甲方香山公司进行签约，在施工过程中，这些施工单位被迫不断垫付材料和人工工资等，逐渐被“套牢”。

一位施工方负责人解释称，如工程约定按照三期完成，收到定金后，施工方先垫付第一期工程款，一期完成后，香山公司依约应支付200万元的工程款，但实际上香山公司却只给了100万元或者更少，而施工单位除了完成一期所垫付的资金外，已经采购了二期、三期的材料，此外工地上的工人也签订了合同，不能随便停工，只能继续垫付施工，如此拖欠的工程款越积越多。

一位施工方负责人表示，尽管他们手中都有相关单据凭证，但香山公司拒绝签字盖章，使他们在确认债务方面造成很大的难度。这也是施工单位最担心的部分，一旦按照司法流程走，这些未签字盖章的单据要核实确认将会把时间拉长，或许要2~3年时间，这些时间成本正是施工方耗不起的。他们也担心在这过程中，香山资产包走上拍卖程序却被用来优先偿还其他已确认的债务。

香山公司：仅欠工程款3000万

对于施工方提出的债务问题，李文功向《每日经济新闻》记者介绍了香山公司负责工程管理的负责人汪先生进行说明。他们共同指出，香山公司是依据合同约定对施工方的工程进行验收并且依照约定分期进行支付的，香山公司已经支付了25家施工方绝大部分工程款，目前施工方完成的工程量还未达到合同约定的工程量，即使按照工程全部验收合格计算，所欠的全部工程款也仅约5000万元；如果按照实际完成的工程量计算，香山公司所欠工程尾款仅3000万元。此外，汪先生还对这些施工方实际完成的工程质量提出质疑，认为部分没办法进行结算验收的工程并没有达到相关约定标准等。

对于香山公司所说的只欠3000万尾款的说法，维权小组表示，其中仅25家施工单位中的6家相关负责人手中香山公司已经确认签字的工程欠款单就超过了4000万元，如果加上未确认的，则超过5000万元。据维权小组统计，即使不计算延误工期、利息等各种费用，香山公司共欠25家施工单位的工程款也已经超过了2.5亿元。

从施工方方面反映的情况，香山公司早就存在资金链紧张的情况。绝大部分的施工方在两年前（2012年）已经基本停工，即使在2012年之前，也出现过断断续续的停工。

一地产行业央企人士向《每日经济新闻》记者表示，即使是超级大盘项目，正常的施工流程一般是开发商将项目分段切割给工程总包商，一般项目只有一个总包，开发商很少直接和分包商签订合同，除非指定了特别合作对象。

此外，在跟香山公司合作的数年时间，施工方反映香山公司内部管理团队人员更换频繁。一个例子是，此次代表香山公司回应此事的李文功承认自己是最近两年才进公司，而负责工程管理的汪先生也被施工方指出是最近两年新更换的。

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自救之路

香山公司：负债20亿 拟开发二期工程“盘活”

每经记者 李婷 厦门摄影报道

回顾上述业主方、施工方加上金谷信托给出的债务数据，香山公司欠款已然超过30亿元。不过或许还不是全部。

相关律师表示，未经核实的数据指香山公司的债务金额达58亿元，其中53亿元是可以确认的。根据业主和施工方透露，香山公司和关联责任人方东洛还有不少民间借贷。

如龙岩某地的金矿矿主在3年前和其他投资人一起借给香山公司2亿元，约定月息2.8分，也就是说，每月香山游艇要还他们560万元的利息，结果对方只给了700万元的利息，就没再付过任何费用了。

李文功则回应称，香山公司实际所欠的债务至多20多亿元，并不像外界传闻得那么夸张。至于方东洛究竟有多少民间借贷，李表示他不清楚，但目前香山公司并不存在银行贷款。

李文功也承认目前公司确实存在资金问题，表示在2012年出现了资金断链情况，不过目前项目还有二期正准备开发，眼下正在积极寻找合作伙伴，与一期产权不可分割的情况不同，二期包括酒店、商场、写字楼可进行销售，并指出香山公司一直在努力盘活并持续开发。

李文功认为，目前香山游艇俱乐部整个资产包的评估价值已经超过了100亿元，目前的债务并不能说明香山公司资不抵债，所以金谷信托提出的针对其所欠18.2亿元债务拟向法院申请对香山游艇公司破产清算或向法院申请强制执行处置抵押物不会被法院受理。

根据此前公开资料显示，香山游艇俱乐部规划的总投资约20亿元，而香山公司目前却被估算出超过这一数字的债务。

“只有投入没有造血。”业主代表黄先生认为，由于产权无法分割导致一期会所项目无法正常销售。整个香山游艇俱乐部的会所共约160栋，如果这些会所能够在项目开始就正常取得预售进行销售，香山俱乐部的资金链条就能够正常活起来，也不至于欠款越滚越多，利息雪球越滚越大。

在一知情人士看来，旅游地产项目从投入到产出需要花费大量的培育时间，这对于开发商的自有资金实力和运营能力都有严格的考量，香山公司以这种大量借贷以及信托融资这种高利息的融资方式进行开发，又在无法前期实现造血的情况下，必然会被滚动产生的巨额利息所吞噬。

据悉，在春节前，香山游艇会还在销售一种叫做“分时度假卡”的高价旅游产品，售价从38万元到68万元不等。在知情人士看来，如果一开始项目就能准确定位，设计多种会员等形式的旅游产品，或许项目会是完全不同的景象。

《每日经济新闻》记者进入香山游艇俱乐部内部采访时看到，目前一栋栋外观类似别墅的会所现房已经基本完工，但是也可以看到这些会所以及泊位的部分工程还没有完工，此外路桥也还有部分工程没有完成，相关绿化等也还欠缺，但会所内记者并没有见到任何施工人员。而在游艇会的接待中心依然还有少量工作人，进入内设在游艇俱乐部内部的办公区，记者发现不少办公桌都空置着，只有部分看似管理人员的工作人员仍在工作。

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疑团待解

蹊跷退出游艇项目南顺股东否认方东洛“借道”

每经记者 李婷 厦门摄影报道

在调查中频频被“业主”、施工方等提及的方东洛究竟是什么样的人？他的资金和实力究竟如何？为何从项目开始就涉嫌资金缺口以至于要违规预售不可分割销售的产品？

为了揭开谜团，我们把时间推回到2005年。

南顺控股率先拿地/

资料显示，厦门香山国际游艇俱乐部项目用地 （2005G05地块）于2005年8月8日的土拍会上被南顺控股 （香港）有限公司以3.239亿元摘得，此外还要一次性向思明区政府支付4000万元的前期补偿安置费用。根据 《东南早报》2005年8月9日报道，竞得土地使用权后的4个月内，还要将防坡堤、护岸、高桩平台和陆域形成的造地工程建设保证金3.2亿元转入市财政局和国土资源与房产管理局共同指定的监控账户。

资金要求如此之高，当时就能够“吃下”这个项目的南顺控股（香港）有限公司又是什么背景？据报道，南顺控股（香港）有限公司是泰国杨氏机构的子公司。杨氏机构是泰国著名的上市公司，已有60年的创业历史，董事长杨海泉是白手起家的传奇人物泰国杨氏机构是世界上最早开发鳄鱼产业的企业之一，该机构在厦门集美区投资设立的南顺鳄鱼园吸引了不少国内外旅游者。南顺控股（香港）有限公司陈少宏先生介绍，香山国际游艇俱乐部码头由南顺控股（香港）有限公司独资建设，总投资3.5亿美元。

方东洛接盘/

蹊跷的是，一年之后，南顺控股（香港）有限公司突然宣布退出该项目，不久后公司注册撤销。

根据一份刊载于南顺投资（厦门）有限公司网站的“南顺集团声明书”显示，2006年12月28日，泰国南顺机构有限公司、南顺控股（香港）有限公司声明，由于公司在项目的发展方向及经营理念上与内部股东发生严重分歧，为坚守公司一贯以来的原则，公司不得不放弃与内部股东的合作并自行退出项目经营，“自本声明作出之日起，南亚集团（香港）有限公司、香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司及香山国际游艇俱乐部码头项目，与泰国南顺机构有限公司或者南顺控股（香港）有限公司再无任何事实或者法律上的关联，亦与杨陈翠玲女士及杨羽腾先生再无任何事实或者法律上的关联。有关南亚集团（香港）有限公司、香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司及香山国际游艇俱乐部码头项目的一切债权债务，均应由南亚集团（香港）有限公司、香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司的实际股东以及香山国际游艇俱乐部码头项目的实际经营人享有及承担”。

这次退出，让名称与南顺极为接近，但又不为人广知的南亚集团（香港）有限公司浮出水面。

随着南亚集团（香港）有限公司的出现，方东洛的名字也出现在一些公开报道和信息中。台海网等媒体的报道介绍方东洛是香山游艇公司董事长，在《每日经济新闻》记者采访香山公司时，李文功也以“方董”代指方东洛。

不过随着记者进一步了解，香山公司董事长另有其人。根据厦门工商信息网显示，香山公司的法定代表人为陈玲霞，为台港澳法人独资有限责任公司，投资人为南亚集团（香港）有限公司，董事长为陈玲霞，出资认缴金额为7900万元。信息显示，南亚集团（香港）有限公司的董事长也是陈玲霞。

方东洛名下另有一家厦门达嘉集团有限公司，注册资本4370万元，股东中同样有一位名叫陈玲霞的人。

那么债主纷纷指出要其承担相关责任的“方董”方东洛究竟和南亚、香山公司有什么关联？知情人士表示，陈玲霞实际是方东洛的妻子，而方东洛就是幕后控制人，南亚集团则被指为是“壳”公司。但这一点尚未经当事方证实。

值得一提的是，香山公司的总经理在工商信息网上显示为“fangdongluo”，正好为方东洛的拼音。

此外，《每日经济新闻》记者通过香港公司注册处综合资讯系统(ICRIS)查询显示，一家于2004年1月21日注册成立的南顺控股（香港）有限公司已经于2007年9月28日注册撤销 （已告解散）。进一步查询信息显示，该公司持股人为陈少宏和沈开颜，两人住址皆为福建厦门。

否认“马甲”猜测/

在2005G05地块上充当了“二传手”角色的南顺控股（香港）有限公司突然注销，让债主们多了一重猜测。“其实方东洛一开始就没什么钱。”债主们对《每日经济新闻》记者表示，所以他才假借南顺的牌子拿下项目，他们甚至猜测方东洛实际自有资金只有几千万元。

陈少宏在接受 《每日经济新闻》记者采访时，否认了上述“假借”说法。他表示，项目在2005年拿地时确实为南顺单独竞买，后由于种种原因退出，现在已不方便透露。至于为何由南亚集团接盘，他表示此事由南亚泰国方面的高层决定，对此他并不清楚，不过他认为香山公司及方东洛也并非像外界传言只有几千万元的资产，还是有一定开发实力的。

同时，陈少宏表示南顺当初退出项目时并没有赚取任何利润，此外他还透露至今香山公司还未偿清全部转让费用。同时他还将不同时期多份声明向记者出示。

蹊跷的是，陈少宏向《每日经济新闻》记者否认目前仍在经营的厦门集美区投资设立的南顺鳄鱼园与泰国杨氏机构有关，这与2005年报道所描述的不符。此外，公开信息中鲜有关于泰国杨氏企业的信息，也几乎难以查询到关于杨氏企业设立的南顺控股（香港）有限公司的内容。

就上述信息未能看出难顺控股（香港）与泰国杨氏企业有何关联。这让南顺和南亚之间，以及方东洛和南顺之间的关系蒙上重重疑云。

值得一提的是，时隔5年，2013年11月4日，南顺控股（香港）有限公司再次注册成立，陈少宏仍为持股人，另一位持股人则为登记姓氏为 “youngprapakorn”、名字为“uthen”的人士。