李泽楷72亿港元出售盈科中心 盈大地产内地“清盘”

每经记者 尚希 发自北京

早在2008年就陷入出售风波的盈科中心终于易主。

4月8日，电讯盈科有限公司及盈科大衍地产发展有限公司（以下简称盈大地产）联合公告称，以总代价9.28亿美元（相当于约72.01亿港元）出售北京盈科中心权益予买方VinterStarLimited。接盘一方是来自海外的房地产私募基金基汇资本，该基金曾在2007年与太古地产合作发展北京三里屯项目。

时隔7年，接手同样位于三里屯的盈科中心，基汇资本此番出手似乎并不唐突。

值得注意的是，伴随着盈科中心的出售，李泽楷旗下盈大地产在内地将不再有其他的项目，这一总值72亿港元的收购一旦完成，也将成为海外私募基金在中国最大的单项物业收购案。

“其实盈科中心的租金收入还是比较可观，但这一项目是1998年的老项目，所以，升值空间相对有限，对于上市公司来说，盈科中心也是其在内地唯一的写字楼，更多的业务还是在香港。”国际房地产咨询机构莱坊董事、北京研究及咨询部主管张婧婧告诉《每日经济新闻》记者，目前，北京甲级写字楼的租金涨幅不断放缓，商业部分的管理乏力，这一项目一直都被列在“待出售”的名单中。

交易楼面价低于周边项目/

虽然此前李嘉诚并不愿意接受“撤资论”，但越来越多出现在出清名单上的内地项目不得不让人对其投资路径产生疑问，脱手盈科背后的真正原因究竟为何？海外基金又为何愿意在此时接盘？

8日，电讯盈科有限公司及盈科大衍地产发展有限公司联合公告显示，北京盈科中心位于北京市中心，物业由1座商业及住宅综合体、2座办公大楼、2座服务式公寓及1个购物中心组成。2013年12月31日，该物业被列为盈大地产集团的投资物业，估值为66.57亿港元；同时，就电讯盈科集团而言，上述物业的总值为66.42亿港元，包括估值为66.03亿港元的投资物业，及3900万港元的土地及楼宇。

有资料显示，北京盈科中心总楼面面积逾21.27万平方米，包括写字楼、服务式公寓及商场，总出租楼面面积约17万平方米，2013年上半年为盈大地产增加1.19亿港元租金收入。

“这一项目可售面积17万平方米，如果按照72亿港元的总值来看，此次交易的楼面价在3.4万元/平方米。”张婧婧告诉记者，由于是整售，这一价格要远低于周边其他在售的一些项目，“周边一些散售的项目价格预计可以达到5万元/平方米左右。”

位于北京三里屯的盈科中心在北京商业地产的数十年飞速发展蓝图中，是不容忽视的一笔。1998年，盈科中心落成，由李泽楷创立的香港最大的电讯公司电讯盈科持股62%的盈大地产持有。该项目也吸引了包括IBM、诺基亚、波音等国际知名品牌企业的入驻，但作为盈大地产落子内地的唯一项目，自2008年起却频频传出欲出售的消息。

2008年4月，盈大地产曾发出通告称，将出售该项物业，当时叫价41.03亿港元，最终没有售出。后又有消息传出，多家财团接触盈大地产洽购北京盈科中心项目，估价60亿至80亿港元，其中包括华润、SOHO中国等潜在买家，但最终都没有达成。

“应该说，这其中接触过的买家有几十家，最后达成协议的基汇资本与盈大地产也洽谈了相当长的一段时间。”一位知情人士向《每日经济新闻》记者表示，“最终双方对于这一价格都比较满意，除此之外，接盘者的执行力以及口碑等，卖方都有所考量。”

但对于这一项目的出售，该人士表示，并非出于对市场的看淡，“因为这一项目在2008年就有意向出售，主要也是因为北京单个项目还需要设立管理团队，对整个公司来说，并不是举足轻重的市场，所以一直希望能将其出手。”

补给57亿港元的现金回流/

盈科中心的脱手，为李泽楷旗下的盈大地产补给了57亿港元的现金回流。

根据公告，盈大地产拟于完成后将出售事项的所得款项用于偿还港币融资文件下的全数未偿还结余，金额为15亿港元，余额将作一般营运资金用途，以及偿还现有债项，而部分资金则用作日本、泰国及印尼现有项目的资金以及盈大地产集团不久的将来可能进行的其他业务发展及投资 (包括亚洲或海外的新发展项目及新投资计划)用途。

自去年以来，“超人”李嘉诚频抛内地物业引发外界猜测纷纷，“套现说”、“撤资论”频频见诸报端，此番“小超人”李泽楷抛售盈大地产于内地的最后一宗物业自然也引发了诸多关注。

对于此次交易，上述公告中也表示，盈大地产一直在物色不同的商业及投资机会，正循不同渠道以满足盈大地产集团的预计资金需求。由于有迹象显示环球经济已经企稳并缓慢复苏，盈大地产董事认为，出售事项乃盈大地产集团以合理价钱出售该物业套现的良机，藉以加强盈大地产集团整体的财务状况。

《每日经济新闻》记者随后翻阅了盈大地产2013年业绩报告，截至2013年12月31日，集团录得综合营业额约港币6.74亿元，较2012年的11.84亿港元减少约43%。公司股东应占溢利约为港币7700万元，每股基本盈利港币4.89分。

公告称，目前公司拥有日本北海道、泰国攀牙省及印尼雅加达三个发展中项目，这些项目正按照各自的时间表进行。这些项目的投资，尚需一段时间方可为集团带来收益。

从其业绩报告中可以看到，盈大地产的收入主要来自四部分。最主要的是香港的物业开发，其次是内地物业投资、日本康乐活动项目以及物业管理。“其实包括去年李嘉诚出售内地的一些项目，以及盈科中心的转手，都是比较正常的商业行为，需要将一些非核心资产、盈利状况并不丰厚的项目清除，未来集中力量开拓新的业务。”张婧婧告诉记者。

张婧婧称，2011年盈科中心的租金收益约为2.6亿港元，2012年略有减少，为2.4亿港元。虽然写字楼部分的出租状况一直良好，但商业部分受到太平洋百货关店的影响，近几年一直处于空置状况。

虽然相比目前区域在售项目最高可达5万元/平方米以上的楼面价，以及此前农展馆地块被拍到7万元/平方米的高价，盈科中心此次交易的楼面价并不算高。此前也有报道中指出，盈科中心当时的地价及建安成本总投资大约为每平方米1万元。

业内人士称并非“撤资”/

“应该说，当时的投资成本在后续的运营中都已经陆续收回，对于理性的投资行为来说，获利退出也算完成了一个投资周期，而且目前的成交金额应该是全部可记为净溢价。”在誉翔安地产合伙人王珂看来，盈科中心选择在资产高估值的时期套现，之所以没有继续加仓，也是看到了未来北京甲级写字楼市场的发展状况，“特别是东边核心区域，供不应求的状况虽然还会持续较长一段时间，但租金的涨幅不会太大，这对于盈大地产来说，这一获益远大于等待租金上涨的收益。”

来自DTZ戴德梁行的统计数据显示，2014年第一季度北京甲级写字楼租金小幅上涨至每月每平方米301.03元，环比上升0.07%。但本季度甲级写字楼的需求较平淡，全市甲级写字楼净吸纳量为38443平方米，环比下降58.6%，较去年同期下降27.43%。

在记者的采访中，多位业内人士均表示，盈科中心此番出售是盈大地产正常的商业投资行为，并非李嘉诚家族有意撤出内地市场。

《每日经济新闻》记者粗略统计了去年以来包括李嘉诚旗下公司在内地出售的项目，目前李嘉诚家族出售的内地资产达到了200亿元，“这在包括和记黄埔以及长江实业在内地的布局来说，并不算大，单东方广场一个项目的总资产就高达近400亿元。而且他们在内地还有大量的土地储备。”张婧婧说道。

对于接盘的基汇资本来说，同样也是看重了北京核心区域的商业价值。

基汇资本总裁和联合创办人吴继泰表示：“这是个难能可贵的机会，可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目。我们相信，此类型的资产将继续提供出色的回报。”吴称，该项目来自零售、办公楼和服务型公寓多样化的现金流，将能规避风险。

“目前来看，接手方在未来3~5年将处于持续经营的状态，不排除变现其中一部分资产，但对于这一项目来说，在进行升级改造之后，可持续经营的盈利还是乐观的。”王珂同时指出，虽然目前周边拍出的地块楼面价比较高，但接手方在短期内并不能加价售出，出售价格的增加将带来巨额的土地增值税。