三六五网单城“产出”力压搜房网 异地拓展短板成最大风险

每经记者 赵阳戈

2013年7月初还是25美元/股，2014年3月底升至70美元附近，期间最高价一度达到97美元，中概股搜房网在过去的一年时间劲头十足。而在大洋此岸的A股市场，与搜房网业务类似的三六五网（300295，收盘价92.68元），同样备受关注。自2012年初上市以来，三六五网已从34元的发行价，一度飙升到超过100元的高度。

尽管市场给予三六五网美好的预期，但公司最大的看点——异地拓展却进展缓慢。三六五网2013年年报显示，沈阳、重庆、西安这3个新站，在经营1年多之后，2013年仍累计亏损1500万元。如今，公司异地拓展有何新的进展？又面临哪些问题？

单城挖掘超搜房网/

资料显示，三六五网于2012年3月15日上市，主营为国内房地产和家居消费者提供资讯服务，按照服务对象来分，主要包括新房网络服务、二手房网络服务和家居网络服务、其他生活相关互联网服务，以及提供支持的研究咨询业务。新房网络服务主要包括网络广告、以“团立方”为代表的房地产家居电商类服务等；二手房网络服务主要包括网络广告和以“租售宝”为代表的电商类网络服务；家居网络服务则主要包括网络广告和以“家居宝”为代表的电商类网络服务。

三六五网2013年分别实现营业收入和净利润3.77亿元和1.14亿元，同比增长率分别为26.12%和12.92%，2013年毛利率94.31%。从收入规模看，三六五网仅相当于行业龙头搜房网的十分之一左右。公开信息显示，搜房网2013年总营收为6.374亿美元，同比增长48.1%；净利润为2.986亿美元，同比增长96.7%；毛利率为83.9%。

需要指出的是，就单城的市场挖掘而言，三六五网的效果要明显好于搜房网。据三六五网年报披露，公司目前已覆盖南京、苏州、无锡、常州、昆山、合肥、芜湖、杭州、西安、沈阳以及重庆等11个城市，单城平均带来的收入高达3423万元；如果抛开没有效益的3个新站，其单城平均收入为4707万元。反观搜房网，其官方网站显示已开通339个城市，以2013年总收入6.374亿美元计算，搜房网单城平均收入为188.02万美元，折合约1167.83万元人民币。

转型步伐紧随龙头/

除了同是垂直行业类门户网站之外，三六五网近年来不断衍生的新业务历程，与搜房网也颇有相似的地方。

据公开信息显示，搜房网在电商方面很早就有规划，2000年就发布了搜房帮，搭建了最初的电商平台，经过10来年的发展，布局了全国50多个城市。据国海证券整理数据显示，2013年搜房网电子商务服务营收为1.881亿美元，同比增长84.1%；二手房业务搜房帮房源发布服务营收为1.615亿美元，同比增长高达121.7%。在2011年至2013年间，搜房网电商平台分别完成新房交易额220亿元、680亿元、1600亿元。

金融服务方面，2013年12月16日搜房网发布“金融服务平台”，进军互联网金融领域，平台专注于在特定城市将精选的第三方金融产品和服务，通过搜房网和金融机构的绿色通道优质快速地提供给搜房网会员，以满足其在买房、卖房、租房及家居装修等过程中的资金需求。据悉，搜房网的互联网金融布局将首先在北京、上海等一线城市展开，除金融服务平台外，搜房网还将联手金融机构推出为搜房网会员定制的金融产品，并将最终开发出自己的金融产品。

在三六五网的发展方针中，同样有上述的环节。据三六五网2013年年报的表述，公司2012年开展电商类业务以来，也同样取得较大发展，在2013年，三六五网也将新房电商类服务从原来仅在有限网站试点，推广到在所有分站开展，使得电商类业务收入在新房业务收入的比重提高了约10个百分点。而对于该数据，光大证券分析师分析认为，龙头公司搜房网去年电商收入占比从29%上升至40%，预计未来三六五网电商占新房业务比重在25%～30%左右，三六五网还有进一步提升的空间。

至于金融服务业务，三六五网在2013年年末也推出了 “安家福贷”，另外在1月18日上线了“365金融超市”，目前已覆盖的11个城市均上线，南京合作机构最多。

也正是有与搜房网相似的“咨询+电商+金融服务”的垂直平台，既然大摩给了搜房网120美元的目标价、德银重申了买入的评级，A股市场自然会对三六五网另眼相看。《每日经济新闻》记者查阅了2014年以来共计9篇三六五网的研究报告，除了3月24日华泰证券给出“增持”评级之外，其余8篇全部都是“买入”评级，由此足可见三六五网当前炙手可热的程度。

另外，三六五网还在2014年起开展“365网盟”计划，吸收一些有潜质的企业作为城市代理加盟商。据悉，三六五网将为城市代理加盟企业提供网络平台支持、人员培训等服务；而城市代理加盟企业则是独立运营，自负盈亏。据悉，三六五网已考察了十几个城市，已经签约的有天津、泰州、扬州、嘉兴。

异地成绩决定估值/

不过，在三六五网诸多光环下，公司自身还是有需要面对的实实在在的问题。

只要细心看过三六五网招股说明书的投资者，一定会注意到，三六五网所覆盖的城市，在收入分布上严重不均衡。据招股说明书显示，三六五网线上业务收入主要来源于南京地区，2009年、2010年和2011年，南京地区线上业务收入占三六五网线上业务总收入比重分别为63.83%、58.69%和52.05%。

对此，北京某券商分析师告诉《每日经济新闻》记者，之所以单城成绩很好，这主要是因为上市公司在“长三角”的人脉比较好的缘故。

据三六五网招股书显示，三六五网的控股股东为胡光辉、邢炜、章海林、李智4人，从经历来看，董事长胡光辉于1988年至1992年这段时期里，供职于南京市房屋产权监理处，1994年至2005年则任职于南京市房产管理局产权市场处，先后任科员、副科长、科长；董事邢炜，在1996年至2005年同样任职于南京市房产管理局产权市场处，先后任科员、副科长；章海林，在1988年至1991年任过苏州金阊区房管局秘书；李智则于1994年至2005年，任职于南京市房产管理局产权市场处市场服务部，先后任科员、副科长。

上述分析师表示，由于公司高管出自房地产信息体系，在资源依托下，线上线下合作会更精细，对市场潜力的挖掘也更到位。从这一背景来看，也可以很好地解释为什么“365金融超市”在南京地区合作的机构最多。

但与此同时，一个问题出现了。从之前众多市场分析和研究报告来看，三六五网对单城精耕细作的商业模式的复制，一直是该公司增长潜力的重要依据。那么，在非主打区域，三六五网是否能够顺利拓展呢？

这一担忧其实不无道理，《每日经济新闻》记者注意到，在三六五网的招股说明书中，就有相关的风险提示称，“如果未来发行人在南京地区以外线上业务拓展受阻，而南京地区市场增长空间有限，这将对发行人未来业绩成长性带来不利影响”。而目前的实际情况是，三六五网的新站开拓成绩并不好。

据三六五网2013年年报显示，2012年末新设立的沈阳、西安、重庆3站，亏损较上一年度有所增加，合计亏损超过了1500万元。三六五网在年报中表示，三站运营情况低于预期，亏损主要是尚处于市场拓展期，公司正在对前一阶段的经验和存在的问题进行总结，研究改进举措。据熟悉三六五网的知情人士向《每日经济新闻》记者介绍，3个新站都是2012年年底设立，为了本地化运营，主要是找的当地人运营，公司也派驻了少数人员，由于新城市通过房产会、开发商推盘等活动拓展，所以一开始进度会慢一点，投入也会多一点。三六五网方面预计新站在第一年亏损，第二年做到盈亏平衡，第三年做到盈利，目前3个新站推行1年多，希望2014年尽量做到盈亏平衡，这也是三六五网今年的重点任务之一。

无论怎样，三六五网新站的成绩单，无疑将直接影响行业分析师的判断。前述北京某券商分析师告诉《每日经济新闻》记者，现在很多机构在所属领域是否会有一家独大的问题上，看法没有统一，但无疑网上影响力大的搜房网，异地拓展起来会相对容易一些，三六五网在非强势区域的拓展，面临强大对手，“现在主要是看新站能否做起来，做起来就意味着盈利模式可以复制，估值都好说，如果推广受阻无法前进，预期将被打破，这个答案在今年下半年就能见分晓”。

对此，光大证券分析师也有同样观点。据光大证券分析师表述，未来公司能否在异地出现突破性成功，将是公司2015年以后能否出现业绩、估值快速提升的关键。这也是公司通过开设“365网盟”进一步拓展异地市场的原因，该券商分析师认为此举表明公司未来可能利用资金优势收购部分优势网站，与搜房网、新浪乐居等龙头公司的战略比较接近。

另外需要指出的是，也正是因为城市数量上的不足，新业务实现收益的过程会比较漫长。据前述北京某券商分析师称，金融服务这块，搜房网由于交易量大，好谈分成，而三六五网一开始肯定是不赚钱的。这点三六五网公告中也有说明，据公司描述，推出金融服务仅起信息平台作用，只是通过将合作方的金融产品列出，使得用户更便捷地获取金融产品信息，具体的金融产品由银行和其他金融服务公司提供，相关收益和风险也由其承担，公司只能获取少量信息渠道费用。

其他不确定性浮现/

除了自身异地拓展具有不确定性之外，三六五网尚还有其他重大风险。从公司年报“重大风险提示”的内容中可以看到，三六五网首当其冲将面临“行业竞争加剧风险”。众所周知，三六五网是房地产垂直网站领域的追赶者，在其前面，尚有搜房网、易居中国、搜狐焦点网等房产网站，这些都是全国性的网站，覆盖面广，涉足的城市数量是三六五网无法相比的。而这也是三六五网异地拓展的强劲对手。

另一方面，由于对手存在规模效应，在创新之路上也更有优势。近日就有消息显示，易居中国旗下乐居就与腾讯签订战略合作协议，双方将合作开发微信房地产资讯与O2O电商平台“微信乐居”，腾讯将授权乐居在微信平台上批量开通房产项目公开账号。乐居也同意将微信支付作为乐居用户在微信平台进行房地产线上线下电子商务的默认支付方式。同时，乐居还向美国证监会递交了招股书，计划赴美上市。而三六五网方面，在移动端的布局，也有自己的APP“365淘房手机客户端软件V1.0”，但与牵手腾讯的乐居相比，吸引力显然不在同一水平上。不过三六五网方面表示，移动端的发展都还是初期，并无很好的盈利模式。

另外，根据三六五网年报，世联行（002285，收盘价17.64元）等代理企业及其他新进入者也将使得本行业竞争加剧。据世联行定增方案显示，该公司正计划4亿元投资基于大数据的O2M平台建设项目，所谓O2M，是基于地域的线下专业销售团队的有效集合O，与线上的中台M为客户订制服务的结合模式。通过O2M服务平台，世联行将实现线下专业销售团队与线上中台客户订制服务相集合的全新服务体系，正式开始线上业务拓展。从公开信息来看，除了世联行之外，还有链家地产的“掌上链家”、楼市传媒的“i楼市应用”等移动互联应用在快速发展。

据跟踪世联行的另一位北京某券商研究员告诉 《每日经济新闻》记者，世联行在2011年也做过线上拓展，是PC端的，后面项目没有做起来，这一次公司直接做移动端，主要是想通过移动端来提升自己的一手代理销售，就目前看，几家线上企业的总规模占房地产市场总体比例仍较低，各企业之间暂时还不会形成直接竞争。

三六五网未来发展另一个重大不确定因素是“下游房地产家居行业波动风险”。据三六五网年报显示，房地产市场未来存有不确定性，一方面是开发企业在2013年度拿地热情不减，未来开发储备相对充足，且开发企业整体资金情况较好；但另一方面，由于银根相对偏紧，利率提高压力增加，且需求在2013年释放较多，因此未来下游房地产家居行业波动可能性较高，相应会传导至公司所属行业。

在2013年业绩说明会上，三六五网董事、总经理邢炜就曾评价称，“房地产市场发展目前没有看到崩盘的迹象。但是房地产市场出现分化也是不争的事实，近期下游房地产市场出现一些新的动向，部分城市 （包括公司开展业务的杭州、常州）的部分楼盘出现降价现象，同时更重要的是银行不断收紧银根，房贷利率出现上浮，这无疑将会对市场需求产生影响，预计市场观望气氛将逐步加重，进而影响到消费者的购房预期和房地产企业的开发推盘节奏，从而可能对本行业及本公司发展产生不利影响，公司正在对相关变化进行跟踪和研究。”

有了上述诸多不确定性因素，这也难怪有分析师会对三六五网2014年下半年表现表示担忧，而打破疑虑的关键，无疑是公司异地的成功拓展，究竟结果如何，《每日经济新闻》记者将继续跟踪。