住建部副部长：近20个城市房地产风险较大

每经记者 金微 发自北京

今天，全国政协委员、住建部副部长仇保兴在全国政协联席讨论组会上表示，总理的报告对房地产表述有52字，对房地产调控方向作了非常明确、扼要、精练、理性的阐述。他同时提到，以房价收入比计算，中国有近20个城市的房地产风险较大。“日本房地产泡沫前全民一窝蜂炒房，我们国家的情况有些类似。”

政府工作报告提到，“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

仇保兴说，很多媒体说政府工作报告没有房地产调控，实际上情况不是这样。这52字分三段，包涵了三类的调控，分别是分类调节、协同调节、供需双向调节。

房地产调控不一刀切

针对不同城市情况的分类调控，仇保兴说，我们国家房地产市场分化非常严重，房价与收入比超过10的城市有7、8个，超过8和超过10的城市不到20个城市。“这20个城市房价收入比较高，我们认为房地产风险较大。别看城市数量小，但是占的金融资产在我国比较高。这些城市，是需要进行调控的。”

他提到，全国还有600多个城市中的相当部分房价冷的很，“哪怕只有三五千元也没有卖，有些城市出现空城，我们需要有分类调控的办法，而非一刀切。”

仇保兴认为，从城镇化的角度看，国家也到了应该采取调节的时候。“房地产的演变有个过程，放在城镇化的历程中看，一个共同的国际规律是，到城镇化末端，进城的人突然减少，这个时候需求减少，而且需要减少非常快。如果没有应对，房地产市场迅速萎缩。”

仇保兴解释说，房地产演变的有这个特点，你越跌越没有人买，这种螺旋的规律是人们的预期行为在起作用，结果房地产市场崩溃了。

他举例说，拉美是这样，日本也是这样，都出现这类的问题。“我们国家到城镇化的末期还有十到十五年的时间，这个时间整体不会出现问题。因为有三个一亿的问题，需求还是非常旺盛。”

不过，他还是强调对房地产的分类调控，“应该从现在开始，对收入比不合理的城市，采取微调的办法，逐步降低收入比，然后平衡过渡，不会出现末期，像日本那样房地产泡沫崩溃。”

在仇保兴看来，我们国家有能力有机会有时间有空间避开房地产泡沫破裂。“但如果不注意局部地方的调控，就可能出现海南、温州这类的局部的房地产风险，而且风险不能小看，像海南房地产泡沫崩溃后，几大银行的坏帐率突飞猛涨到60%、70%。温州均价才跌了20%，坏帐猛升20%。我们不能对这些问题小看，要采取分类调控的办法。”

“调控房地产市场如同治大国像烹小鲜那样对待！”提到具体的分类调控办法，仇保兴说，能局部调控的就不要整体调，调节的手段对整体的影响越小越好。能用经济手段调的就不要用行政，行政手段越少越好。能由城市政府调的不要由中央政府调。越是基层政府主动调的，越要由基层调。应该这样体现分类调控。

大力发展住房合作社

政府工作报告“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”这段表述，仇保兴解读为“官民协同调节”，一方面我们加大保障房的供应力度，体现居住的功能，健康的城镇化人民在城市有房住，这体现了社会公平，像棚户区改造一样，增加供给一样都会平抑房价。

针对共有产权住房，仇保兴作了重点解读，他说，采取共有产权可以减少地方政府的资金压力，更大的问题在于强化监督。“原来建保障房建，老百姓不管只管摇号，质量没有监督，套型和配套没人管，现在实行共有产权，先确定哪些人参加建，在这个问题上，加强监督。”

他认为，共有产权很重要的一点在于“向市场调节转换”。他举例说，发达经济体的共同特点是住房的合作社比比皆是。“住房合作社在欧洲国家占到住房总开发量的20%，这个住房合作体就是共有产权的形式。如何操作？首先政府补贴，其次自愿自合、灵活出资、委托代借、民主监管。最后是利益共享。而且你可以买也可以租，租金比市场一半左右。政府的补贴放进去。”

仇保兴说，这种开发的模式杠杆比很小，风险是局部的。“这种模式是民众共同参与协调的模式，我们国家共同体的培育还在初步，政府先介入，成为共有产权的主导方，让市场来参与。”

仇保兴在会议结束后接受媒体采访时表示，目前部分城市已有住房共同体已经建立，未来会大力发展。

遏止全民投资

针对“抑制投机投资性需求”，仇保兴认为我们原来调节就是从供应端调节但需求方面不限制，而现在则是供需双向调节。他认为，原有的调节方式，特别是在投资投机疯狂的情况下，这个需求是无限的膨胀。

“人家说的这个需求是如何判断无法控的。现在社会流传一句话，北京上海买对一套房，生活质量拉开一个档次，买对两套房拉开两个档次，老百姓从生活体验的经验非常有害，我们不靠创业致富，就是买对房致富，这样的社会不可能公平。”

仇保兴反问在座的政协委员，问题出现在哪？他说，一方面我们的投资渠道窄，百姓误以为房地产能增值，另一方面就是推动泡沫的动力，“房价上涨过快与投资购房政府失调有关。”

仇保兴以国际尤其是日本案例作了分析，他说，日本的土地供应放开，以为土地私有化救房子，“在这种情况下，日本大到国有公司小到菜市场小贩一窝蜂全民炒房，这和我们国家的情况有些类似。到房地产泡沫破的时候，老百姓叫哭连天，涉及70个行业进入冰冻期，经济衰退二十年，这种情况就是投资投机性需求没有得到管理有关。”

仇保兴说，日本在高潮期，房产的总值是美国资产的两倍，“虚幻的财富迷惑了很多人，这个教训一定要吸取，我们必须遏制投资投机性需求。”

他还提到投资投机性对经济的危害，“因为来钱太快了，对生产有挤出效应，制造业萎缩，资金流、人力资本都到房地产去了。这种挤出效应对经济是长期的，所以必须制止。”

与日本不同的是，中国有自身的特点，如果房价泡沫崩溃，危害或更大。仇保兴对此也有认为，他说，日本有长期固有的企业文化，他的制造业大量进入房地产，但是房地产泡沫破了后，他的人才还在，企业重新恢复容易，“但是我们出现这样的问题，后果会更加严重。”

去单轨去杠杆去投机

“我们怎么理解供需要双向调节，如何遏阻投资投机性需求。我认为要落在几个去字上。”仇保兴说， 大量建设保障房国有产权房，去市场单轨化，不能由市场单方面决定；必须让房地产还居住的基本功能，不能把投资性搞的太强，以减少或停止对两套房地产贷款，去杠杆化。

他提到美国金融危机的案例，当时格林斯潘有所反思：“没有杠杆的债务不会有太大的危害，但是如果有杠杆或者高杠杆债务会造成极大灾害。所谓杠杆比高的债务就是房地产，我们在国际上相对低，美国是零首付。”

仇保兴同时提到，要增加房地产投资投机性的持有成本，“不要小看房地产税，这在很多国家很多重要，如果你购买第一套房子免税，第二套14%，第三套房子24%的税，另外如果你把房子空置，你要交税，这两个税比较强，而且更加灵活，可进可退。”

仇保兴最后说，所以如果我们采取这些原则，就能促进房地产的持续健康发展。