2014成都楼市前瞻：“铁三角”争冠 “黑马”搅局步步惊心

每经记者 谢振宇 杜冉乐 发自成都

2013年在成都楼市的发展史上有着里程碑式的意义——首次晋级 “百亿”时代。在看似简单的数字背后，却承载着成都房企自我超越的百亿梦想，它们更以二线城市的销售规模撑起了一线城市的销售业绩。

市场是残酷的，既有黯然失意者，也有趁机胜出者。巨头争霸的背后，留下来的是商业模式之争。在楼市均利时代，唯有让利者生。

楼市竞争没有终点，只有进行时。2014年，成都楼市注定再现群雄争霸的局面。在第一梯队，除了暗战的蓝光、保利，又多了绿地这个抢局者；暂时屈居第二梯队的万科、龙湖、华润等品牌房企似乎要开足马力，奋力直追；而那些名不见经传的中小房企也暗自扮演着“搅局者”的角色。

2014，成都楼市注定不会平静，王者之战已经拉开序幕……

2013年成都楼市的争夺已经告一段落，但在2014年，成都地产江湖或将再次上演“血雨腥风”，届时，各大房企的江湖地位也将重新排定。

“（成都楼市）前列领头人似乎比较稳定，保利有着央企的优势，蓝光近两年以黑马的身份加入争夺。”对于成都楼市竞争格局，成都一位大型地产商负责人如此表示。

新年伊始，保利成都公司已明确130亿元的新任务；而蓝光在成都去年拿地近56亿元，得以“粮草先行”。由此，两大房企2014年的“肉搏”战势必更加精彩。

“绿地有底气加入第一阵营的争夺，而万科、华润、恒大等房企也各有特色，或并不甘心居于当前的地位。”熟悉成都地产界的资深业内人士赖瀚林向《每日经济新闻》记者表示，如央企中国铁建去年在成都拿地达50亿元，预计今年销售也将直指第一阵营。而摆在“空降兵”成都万科新帅张晋元面前的难题，则是如何带领公司重振业绩。

同时，素来不缺“黑马”的成都楼市，或将有更多的新传奇诞生。

楼市竞争更加激烈/

与去年不同的是，今年成都楼市将面临着较为严峻的市场考验。

2014年初，一份规范影子银行的“107号文”广为流传。业内人士担忧，原本受惠于影子银行的房地产业或将受到极大冲击。近日已有消息称，部分一、二线核心城市已有多家银行陷入“房贷荒”。

熟悉成都楼市的邹玉棠不久前刚离任四川中原地产总经理，并在一家大型房企担任副总。据他透露，“受金融政策的预期影响，今年成都开发商的资金将受到限制，销售回款会比较差，开春拿地也会差一些。成都新房供应量偏大，仅住宅部分预计将有200个新增楼盘，也将在今年5~6月集中放量，短期销售压力增大。”

新年伊始，蓝光已率先出击。早在开年的第1周，蓝光地产便迅速启动了新年买房活动，推出了600套“返乡特惠房”。

此外，此前稍显沉寂的建发房产，今年初在成都也迅速启动了建发·中央鹭洲、建发·浅水湾和建发·鹭公馆三盘联动，推出了“1000万购房折扣”等促销动作。

“春节过后，华宇集团将有8个以上项目面市，货值在30亿元以上，争取在成都市场占有一席之地。”华宇集团四川公司营销总监洪涛向《每日经济新闻》记者透露。

除了在销售市场的争夺外，2013年土地的争夺更为各大房企在今年和未来的发力创造了有利条件。从去年的数据来看，在拿地方面，蓝光以拿地734亩、总金额55.98亿元居排行榜第一位；绿地、中国铁建、保利拿地面积总量紧随其后。

所谓“兵马未动，粮食先行”，2014年成都楼市各大房企对于土地的争夺或将更加激烈。

据洪涛介绍，华宇集团2014年在成都投入的拿地资金将达到50亿~80亿元，地块面积也要在100亩以上。

即便是所属公司身处成都楼市销售排行前10阵营，一位房企人士也深感当今土地市场竞争的激烈程度。据该人士表示，公司目前的任务是要加紧拿地，但由于土地市场竞争格局往往是“僧多粥少”，能够成功拿地也较为困难，公司已考虑更多地到外省市拿地。

如今，市场份额集中加剧，房产巨头拥有越来越多的话语权。“竞争加剧很正常，全国品牌房企前20强，目前在成都已经聚集了16家，未来竞争势必更加激烈。”中铁二局地产营销负责人刘斌向《每日经济新闻》记者表示。如今，房企发展的关键在于谁能掌握资源，即主要是土地。在他看来，像蓝光这样的高周转企业，土地更是其确保业绩的关键所在。

“铁三角”初具规模/

2013年，蓝光、保利销售额突破100亿元，至此，成都楼市百亿阵容初步形成。同时，绿地西南事业部也宣告破100亿元，成为进军成都百亿销售阵营最有力的争夺者之一。

在成都连续打造高端地产项目标杆麓山国际社区和麓湖项目的成都万华投资集团董事、总裁罗立平看来，成都楼市当前的格局中，排行第一阵营的领头房企已总体比较稳定，其中保利作为央企有着雄厚的实力，而蓝光近两年更是以“黑马”的姿态发力。

如今，成都保利已为2014年定下130亿元的年度任务，而保利进入成都仅数个年头，从2008年5亿元到2013年收获超百亿元的成绩单，业绩增长迅速。

而绿地集团对成都市场的看重，从其董事长张玉良的言行就可见端倪。2013年6月，张玉良就曾表示，当年绿地集团将在成都追加投资100多亿元。

在绿地西南事业部董事长、总经理孙志文的带领下，成都绿地也正向着百亿目标迈进。2013年12月底，孙志文就曾表示，目前绿地西南事业部已经布局了未来3年的楼市走向，2014年西南地区突破150亿元，成都朝90亿元方向去努力。

由此，成都楼市第一阵营的格局已呈“铁三角”之势：保利、蓝光的长袖善舞，背后则是绿地的强势袭来。

“保利作为央企，房地产也是其主要业务板块之一。蓝光更在于规模，两者之间的竞争已明显白热化。”赖瀚林指出，蓝光目前是以现金流为主，加大优质土地储备和供应量，占据成都楼市数一数二的位置。

“二线军团”的反击/

2014年，哪些企业又有机会踏入成都百亿俱乐部？“万科、恒大等企业各有特色，都具备向一线阵营冲击的实力。”赖瀚林向记者说。

但眼下的事实在于，近两年，这些房企在成都市场的表现稍显沉寂。作为最早进入成都市场的全国性房企，成都万科不久前还刚刚换帅。

成都透明房产网的统计数据显示，2013年成都万科以39.86亿元的备案金额排名第7。而其2012年还曾以52.07亿元的销售备案总额排名第2。

据一位接近成都万科的业内人士向《每日经济新闻》记者介绍，去年成都万科多个项目都是下半年推出，因此销售业绩受到一定影响。在该人士看来，“有了多个新盘的推出，2014年成都万科冲业绩并不存在大问题。”

昨日，万科地产成都公司营销策划部相关人士向记者透露，今年万科将有包括6个新项目在内的15个项目入市，推售时间节点将集中提前至二季度以及秋交会左右。

业内人士认为，就国内而言，万科拿地往往相对保守，这也让成都万科重振行业地位较为困难。“重回一线，拿地策略首先需要更加大胆，项目开发周期步伐也要加快。”业内人士表示，这是摆在成都万科，以及张晋元面前的难题。

不过，前述万科营销策划部相关人士亦表示，“张总（张晋元）原本就属于万科总部负责营销体系的，到成都适应当地市场没有问题。”

从2013年销售额排行来看，排行前10的房企还有龙湖、华润、和记黄埔、中铁二局、置信、花样年等房企，销售金额从30亿至60亿元。

“今年，成都龙湖将按照计划继续推出4个项目，包括时代天街、金楠天街两个商业项目，还有‘世纪风景’大平层项目及‘悠山郡’别墅项目。”龙湖地产成都公司营销策划部主管姜波灿告诉记者。

1月20日，中铁二局地产营销负责人刘斌表示，公司目前的战略是面向全国进行布局，成都作为公司主力市场，接下来公司希望增加土地储备，特别是成都市区的土地。

此外，一些有着央企背景或成都本土知名房企也在积极发力，如中粮和国嘉地产。中粮地产成都公司营销总监陈万青亦向《每日经济新闻》记者表示，预计今年3月后，中粮在成都将会5盘齐发。“成都楼市已是完全竞争的格局，大家比拼的是公司实力和运营水平，较早的低价地块开发已经基本淡出，现在是看综合和运营能力。”陈万青说。

“今年目标是50亿元。”国嘉地产一位人士表示，公司2014年将会有两个新项目推出，在拿地方面，“有合适的地块也会出手”。

搅局的“黑马”们

“100亿元左右为主流开发商，与此同时，房企之间的差距也会越拉越大，主要看每家公司的土地储备情况。”上述国嘉地产人士对2014年成都楼市竞争格局给出了这样的预判。而有了土地的大量储备，便有望从名不见经传一跃成为楼市“黑马”。

记者了解到，进入成都仅3年左右的中铁建是去年土地市场上的最大赢家之一。据相关统计，去年中国铁建在成都拿地总金额为约50亿元，仅次于蓝光的约56亿元。在2013年中国铁建数次出手，拿下东2.5环、东2环和城南锦城湖等多个地块，加速布局。

据成都透明房产网发布的2013年数据，中国铁建成都公司以近35亿元的销售额，排名第12。去年底，中国铁建成都公司也发布了未来的蓝图：“我们计划到2015年每年在成都区域同期开发8~10个项目。”

2013年蓝润在成都南、东、北三个方向上拿地9块，2014年6盘齐发。领地集团成都公司营销策划部经理李海波表示，“目前，整个集团已经制定了破百亿进百强的战略，今年成都区域下半年将有4个项目同时启动。”

合力达集团深耕成都多年，其公司董事长罗劼亦透露，受制于土地手续，公司原本去年推出的项目一再延后，而今年上半年红牌楼、食品城、双流县均有项目入市，货值50亿元。

“这些企业可能有很偶然的点，在成都市场上，也曾出现过一些一段时间发展很迅猛的企业，但很快就没了声音。想要做到百年老店，并非简单地靠规模取胜。”针对成都楼市“黑马”频出的现象，赖瀚林指出。