债务压顶云南城投忍痛割爱两子公司

每经记者 杜冉乐 发自成都

今年以来，高负债率一直是云南城投置业有限公司（600239，SH.以下简称云南城投）挥之不去的阴影。如今，云南城投即使面对旗下的优质地产项目，也要忍疼割爱地集中卖掉。

6月6日晚间，云南城头发布公告称，公司将转让其持有的云南城投昆明置地有限公司 （以下简称昆明置地）25%的股权、云南天佑房地产有限责任公司 （以下简称云南天佑）51%的股权。

值得注意的是，2011年时曾亏损780万元的云南天佑，近两年来净利增长迅猛，去年已获净利684万元，今年一季度净利已近5000万元，旗下的二期项目正在待售。如此好的业绩，为何突然转让？公告透露，转让上述公司股权的目的是补充公司的流动资金，提高公司的盈利能力。而两天前，云南城投董秘栗亭倩向《每日经济新闻》记者表示，公司面对高负债问题，正在采取相应措施。

连续转让项目公司股权/

根据公告，云南城投将按照相关程序在云南产权交易所有限公司以公开挂牌的方式，对外转让持有的昆明置地25%的股权。

截至今年4月30日评估基准日，昆明置地经审计的资产总额为5.46亿元，净资产为1.41亿元；经评估的资产总额达到9.49亿元，净资产为5.43亿元。昆明置地经评估的净资产值较账面值增加了4.03亿元，增值率达到286.01%，增值的主要原因为存货评估增值。

上述拟转让的公司挂牌价格不低于拟转让股权所对应的资产评估值，计算后得出挂牌价格应不低于2.37亿元。

此次股权转让完成后，云南城投不再持有昆明置地的股权。届时摘牌公司将为昆明置地偿还云南城投为昆明置地提供的借款本息共7019.27万元。

公开信息显示，昆明置地成立于2008年4月，由当时的云南城投置地有限公司（云南城投的子公司，以下简称云南城投置地）联合云南合泰丰实业有限公司 （以下简称云南合泰丰）发起设立，原注册资本为人民币1000万元。其中，云南城投置地出资人民币510万元，持股比例为51%，云南合泰丰持股比例为49%。2011年3月，云南城投置地将持有的51%股权全部转让给上市母公司云南城投。

此次挂牌已经不是云南城投第一次转让昆明置地的股权了。2012年6月30日，云南城投曾公告称，公司将在云南产权交易所挂牌出让昆明置地26%股份。当年10月，云南中天世纪房地产开放经营有限公司（以下简称云南中天世纪）以1.39亿元的价格摘得前述股权。

作为摘牌方的云南中天世纪，还代偿了1.47亿元的债务给云南城投，并按照取得股权后比例支付含息的款，总计约3.4亿元。

如果此次挂牌的25%股权也能顺利以不低于挂牌价的价格出让，那就意味着在1年的时间里，云南城投至少能从昆明置地变现约3.76亿元，收回债务约2.17亿元。

如今，云南城投再次公告称，将对外转让所持有的云南天祐51%股权。据悉，云南天祐经审计的资产总额为12.82亿元，净资产值为4.43亿元；经评估的资产总额为13.33亿元，净资产值为4.95亿元，挂牌价格应不低于6.79亿元。

环湖东路项目拖业绩/

2012年年报显示，虽然云南城投实现营业收入3.5亿元，较上年同期增长了115.8%，净利润2.18亿元，同比增长了11.6%。不过，截至去年底，云南城投的负债总额高达181.46亿元，较年初增长了83.5%，其资产负债率达到81.6%，较年初增长了10个百分点。

云南城投解释称，公司融资增加以及大部分项目处于建设阶段，未能结转收入转化为净资产。实际上，在上述年报所指项目中，最具代表的就是昆明环湖东路的一级土地开发项目，云南城投前后投入了73亿元，但回收收益一直不顺。

2008年5月，云南城投与昆明市土地矿产储备办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，对环湖东路沿线4.18万亩的土地进行一级开发。委托期限自2008年5月30日至2013年5月30日。依据合同，土地一级开发所需资金全部由云南城投筹措和垫付。作为回报，云南城投将与昆明市政府对相关土地出让净收益实行 “五五”分成；若收益不足全部土地一级开发总成本的5%，则可获得市政府支付的5%保底收益。

不过，出乎意料的是2011年6月底，云南城投原本等待了3年的1600余亩一级整理土地进入出让环节，但结果仅成交5宗共182.7亩，交易金额仅为7.8亿元，其余均流拍。至于原因，不少业内人士认为，受政策变动影响便是其一，因涉及规划调整，当时已出让地块被收回。

今年1月，云南城投成功出让了6宗地块，成交额29.84亿元，均为底价成交，拿地者也为云南城投旗下子公司或其参股公司竞得。相关人士指出，由于上述土地都将由云南城投子公司开发建设，之后的收入确认时间将难以保证。同时，由于昆明市政府返还的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的资金回收期再次拉长。

如今，昆明环湖东路一期的一级土地开发已在今年5月30到期。那么，下一步是否会续约呢?云南城投公告提示，目前公司正在跟地方政府积极磋商。近日，董秘栗亭倩进一步告诉 《每日经济新闻》记者，寻求利益的平衡点将是双方谈判的核心。

也就是说，双方不排除谈崩的可能。去年底，昆明市政府推出数万亩一级整理土地，而接盘者主要是昆明市一级的平台公司。业内称，昆明市与云南城投都有各自的利益算盘，相对于上市公司，昆明市政府仍起着决定性的作用。

一个值得关注的重大变化是，今年初以来，云南城投宣布参与运营重庆、兰州以及辽宁等外地的地产开发，谋求省外发展和改变，项目总投资高达120亿元。

业内人士猜测，云南城投的运营战略或将发生变化。不过，董秘栗亭倩仍表示，公司战略并无变化，做大云南市场，未来还将会更加注重二级市场。

（实习生周以轩对本文亦有贡献）