地产航母合生创展“没落”真相

每经记者 卓志强 发自广州

北京略博管理咨询公司创始人田同生曾透露了这样一个故事：2012年底，他在美国波士顿应邀参加万科聚会，其间他向王石求证大约十年前说过的“万科不是地产航母，合生创展集团（00754，HK）才是中国房地产界真正的航空母舰”一言。王石笑谈说这不过是当年对合生创展一句客套的恭维话而已。

“如果你不是航空母舰，即便是王石说你是，市场也认为你不是。”

历经过往十年的房企龙虎斗，今天，已经没有多少人愿意把合生创展视作“地产航母”了。

盛衰无常令人扼腕叹息。回顾9年前，合生创展已成为首家年销售额过百亿元的房企时，万科还只是地产界的一名“小弟”。2010年，万科晋身“千亿俱乐部”，然而在3年之后的今天，合生创展才刚刚将自己2014年的销售目标定为200亿元。

后来居上的远不止万科，在地产界“华南五虎”中，曾经的头马合生创展，也渐次被恒大地产（03333，HK）、碧桂园 （02007，HK）、富力地产（02777，HK）、雅居乐（03383，HK）追赶并超越，差距开始变得明显。

“合生创展起了个大早，但此后它的战略错误接二连三。”中房协经管委副秘书长、兰德咨询总裁宋延庆这样对《每日经济新闻》记者评价道。

不过，对合生创展的过去十年，业界也有不同的声音。房地产市场研究专家、同创卓越总经理赵卓文更愿意相信，朱孟依执掌的合生创展其实在下一盘很大的棋。他甚至认为，今天的合生创展并非业界悲观预测的那样。从企业转型的角度看，合生创展目前的发展态势或将是一个成功的案例。

业绩篇

销售下滑真衰还是“假摔”

今年一季度，在地产界“华南五虎”中，恒大地产实现销售额185亿元，位列全国第五；碧桂园以180亿元位列第六；富力地产107亿元，未进入前十名；雅居乐完成75亿元差点跌出前二十强。相比之下，合生创展仅为25亿元上下。

对于销售额的疲软，合生创展早前解释称，公司已走过了高速增长的阶段，如今更倾向于精耕细作，寻求附加价值和优质资产驱动，绝不为求规模以价换量。

投身商业地产为时已晚

事实上，在过去数年房地产市场的起落动荡中，合生创展并非无为。

《每日经济新闻》记者发现，早在2006年年报中，合生创展就提及了商业地产，表示“本集团目前拥有用作商业用途的土地储备，未来逐步开发写字楼、购物中心等商业地产项目，相信商业地产项目将为本集团提供稳定的现金流和客观的投资回报率，并在未来几年成为本集团新的盈利增长点。”

然而这一计划在此后的两年内都未能坐实。合生创展真正进入商业地产，是在2009年。宋延庆对此表示，“2009年才进入商业地产，早都晚了，现在商业地产的泡沫已经很严重了。”

除了商业地产，在2007年年报中，合生创展又早早预警了市场可能存在的变化，明确提出要分散风险。当时，合生创展分别在惠州、宁波、中山、大连、秦皇岛、太原等二线城市新增了土地储备。合生创展表示，希望通过在这些地区的开发，分散该公司部分区域风险。然而直到2012年年报，上述策略依然没有收到明显的效果。

尽管如此，外界对目前合生创展的真实生存状况还是存有争议。

赵卓文对记者表示，“合生创展这么些年在地产战略方面有一些滞后，这是非常明确的，地产结构方面有些跟不上时代的发展。但我觉得像合生创展这样的企业，目前已经是一个多元化企业了，不能单以做房地产这一块的量来评估一个企业的发展。”

对此，前述房地产职业经理人也认为，合生创展在房地产销售方面掉队是真，但说它衰落，也许为时尚早。

在他看来，如果以体量来算，目前合生创展不如碧桂园这种企业，销售收入不如恒大地产，品牌不如万科，高端影响力不如星河湾。“但是很简单，有两点说明它还是贵族：一是眼光，核心还在售价过万的城市；二是理念，坚持做大城市战略，某种程度是走城市的刚需。”

曾有分析指出，在如今楼市调控政策持续趋严背景下，房地产全行业都面临规模增长的天花板，合生创展一直学习香港长江实业的做法，具体表现为保持适度规模，但聚焦一线城市群深耕细作。这种“慢”模式更能基业长青。

历年毛利率稳中有升

记者通过对比发现，在合生创展“高溢价、多囤地、慢周转”的模式之下，尽管近年来在销售额上与万科、恒大地产等渐行渐远，但与之相关的毛利率、负债率及囤地量指标一直保持在较为稳定的水平。

2001年~2012年这12年间，合生创展的毛利率分别为33%、37%、27%、32%、32%（年报乌龙说04年27%）、35%、40%、45%、42%、40%、46%和43%。最近几年，在大多数房企选择降价销售的背景下，合生创展的毛利率却不降反升。

尽管受累于土地溢价的红利下降，合生创展也经常被曝资金链紧张，但多年以来，该公司的整体负债率一直在60%上下波动，相比之下，2012年年报披露的数十家的上市房企的总资产负债率在70%以上，部分甚至超过80%。

CRIC研究中心企业课题研究组近期发文认为，手握大量一线城市土地资源的合生创展，其土地资源价值在上市公司中名列前茅，一旦遇上房地产市场形势转暖，土地价值便能转换成对销售业绩的贡献，合生创展将可能实现反超。

创业篇

崛起于世纪之交 成立八年销售额破百亿

时势造英雄。

1992年，邓小平南巡掀起二次改革之风，珠三角沿海的经商浪潮席卷而至，正是这一年，来自广东梅州的朱孟依和朋友创立了合生创展。

20岁出头掘到人生第一桶金

倘若要追溯朱孟依的生意史，最早可以回溯到上世纪80年代中期。彼时朱孟依所在的广东梅州丰顺县城商业处于兴起之初，不少人通过摆地摊做生意，但这类商业显得粗放而散乱。

颇具慧眼的年轻人朱孟依看到了商机。公开资料显示，在当地政府的支持下，朱孟依在丰顺县留隍镇建起了第一条商业街，正是这条商业街，让20岁出头的朱孟依挖到了人生中的第一桶金。

此后朱氏兄弟以一个建筑队作为依托，从粤东来到广州。由于有着独到的市场洞察能力以及善于利用各种资源，朱孟依很快在广州扎根下来。上世纪九十年代初，他又获得香港永久居民身份。外界对于朱孟依通过何种渠道获得香港居留权知晓甚少，但在那个年代，他的香港居民身份无疑是非常重要的——以港商的身份在内地投资，可以享受到多种政策优惠。

关于早期的朱孟依如何能不断发迹，民间流传着多个版本。1992年5月成立的叶剑英研究会，其成员大部分来自于广东省政协、广东省委党校资历较深的老一辈。但资料表明，时年33岁的朱孟依已位及研究会副会长。资料还显示，1993年成立的珠江投资最初为叶剑英研究会名下的集体所有制企业，注册资本仅280万元，法人代表为朱孟依，成立当初并没有房地产经营业务。

显然，朱孟依在开启大业之初，就极具眼界。

1992年成立合生创展后，按照当时国家规定，除投标及投地外，合生创展没有独资开发房地产的资格。朱孟依于次年在广州注册成立了珠江投资。外界后来把朱孟依运营两家公司的手法称为“珠联璧合”，合生创展做房地产营销，珠江投资做前期拿地，两套班子一套人马。除此之外，发展初期就坚持高端定位也为合生创展迅速在市场上树立良好的口碑和品牌效应铺平了道路。

“珠联璧合”令其一路高歌猛进

“在（上世纪）九十年代，一开始就坚持高端定位，应该说合生创展具有非常长远的眼光。”一位要求匿名的国内房地产职业经理人对 《每日经济新闻》记者说，毕竟那是房地产市场启动初期。

1998年，合生创展在港交所上市，但直到2002年，也就是成立10年之后，它才开启迈出广州的第一步。2002年1月，其宣布参与在北京和天津地区的4个大型项目，总投资额约为8.2亿港元。

在时任合生创展董事总经理兼总裁谢世东眼里，2002年他们成功跨越了新的里程，这主要体现在跨地区拓展取得成果。合生创展在2002年年报中表明了其一线城市战略，“一线城市拥有庞大的人口，经济发展举足轻重，人均收入亦较高，此等因素有助推动当地的购买能力。此外，都市化发展步伐急促，中产阶层不断膨胀，居民不断追求都市化生活之优质产品和服务，均是位处此等城市且具良好策划之项目深受欢迎的重要原因。”

2000年，合生创展先于国内其他房企，一举突破百亿元的年销售额，真正迎来了其创立以来的“巅峰时刻”。

调控篇

受限大城市调控 “地产航母”搁浅

2004年之后，伴随着国内房地产市场的逐渐升温，合生创展的营业额一直稳步增长。只不过在增速上，它在此后几年落后于竞争对手们，直至掉队。

经营模式失误致掉队

《每日经济新闻》记者梳理合生创展年报发现，其2004年~2010年的营业额分别为44.50亿港元、61.34亿港元、69.20亿港元、111.31亿港元、107.75亿港元、112.25亿港元和143.79亿港元。

很显然，除2008年受金融危机影响稍有影响，合生创展的年度营业额一直处于上升阶段。真正的急剧下降出现在2011年，当年其实现营业额仅80.08亿港元，溢利14.08亿港元，后者较2010年的62.93亿港元大降超过77%。而这种状况直到去年仍未出现明显改观。

“最直接的因素，就是房地产调控。2010年‘新国十条’出来，此后调控风暴对准高价位住宅市场，无论限购还是限价，合生创展都刚好处在风暴眼。”上述要求匿名的房地产职业经理人说。

合生创展在当年年报中也坦承，“2011年，受限于一、二线城市严厉的市场调控，市场形势迅速逆转。”

不过，全国房地产经理人联盟理事、京汉置业品牌与客户总监赵四海更倾向于认为，合生创展形势的真正逆转早于2011年。

“生于忧患死于安乐，领先容易让人麻痹。它错过了2008年调控后的一轮大发展。”赵四海对《每日经济新闻》记者说。

一直以来，合生创展奉行大盘开发和高端精品模式，采取 “高溢价、多囤地、慢周转”的策略。或许由于这种模式的特性所致，在最近几年房地产市场环境不断变幻的过程中，合生创展的应变能力显得不足。

以“多囤地”为例，记者统计发现，2000年，合生创展土地储备数据只有442.20万平方米，2003年升至1000万平方米之上。2009年至今，这一数据一直稳定在3000万平方米之上，去年年底的最新数据为3324万平方米，“够集团未来5~7年开发之用。”合生创展高层曾多次在公开场合这样解释他们的“多囤地”策略：未来地价的涨幅将超过房价。

“2011年之前，土地涨幅比较快，大家都坐享土地升值红利，每年地价能涨30%~40%，”宋延庆说，相比之下，当时如果一个项目开发需要几年的话，开发商的净利润才10%多，“但2011年以后，可能是限购以后，市场发生了比较大的变化，土地溢价越来越低了，资金成本却是越来越高的。当土地溢价低于资金成本的时候，土地是亏的。”

在赵四海看来，“高溢价、多囤地、慢周转”的模式本身没什么问题，问题是高溢价是来自于土地溢价还是产品溢价，本来慢周转可以出精品、出作品，可以产生高品质、高利润，但是如果最后发现大家都躺在土地溢价上吃老本就亏大了。

“依赖土地溢价，很多企业都是如此，但是这些企业往往是中小企业，是专业能力较弱的企业所为。龙头企业、追求基业常青的企业绝不能有这样的战略和思想。”赵四海向《每日经济新闻》记者补充道，“取法其上得乎其中，取法其中得乎其下，依赖土地溢价绝对是取法其下。战略和思想的落后危害巨大，这样的模式将让企业失去动力和创新能力，自然也就失去了竞争力。”

高管频换拖累公司发展

宋延庆认为，合生创展之所以掉队，主要可以从两个方面寻找原因。

首先，合生创展产品的定位还是偏高端，因此受限购等调控政策影响比较大，而且合生创展的布局主要是在北京、上海等沿海一线城市，近几年这些城市的限购政策执行得比较严格，“如果战略不只是高端的话，就不太受外因影响了。”

其次，受调控政策滞销以后，合生创展高溢价的营销策略犯了房地产的一个大忌。宋延庆表示，“对于房地产企业来说，‘三率高’，收益率才是真的高。如果周转率不高的话，杠杆率肯定低，三率乘出来的收益率就低了。万科、恒大、中海都走快周转之路，合生创展只追求高溢价的话，别人10个亿当100亿用，它10个亿只能当8个亿用。”

不过，近期接受记者采访的多位房地产业内人士更愿意认为，合生创展掉队，深层次的原因是在于人。

前述房地产职业经理人就表示，合生创展家族化企业运营能力欠佳，老板对职业经理人没有充分信任，导致总裁职位数次易主，人员的不稳定进而影响了企业的运营能力。

过去10年，先后有四任行政总裁“出走”合生创展，分别为谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎。伴随着每一任高管的离开，外界关于“双方理念不合，老板不放权”的猜测从未消停。

深圳市远大前程企业管理顾问有限公司是一家房地产行业的猎头公司。曾有多位合生创展高管通过该公司进行跳槽。据远大前程总经理卓志建介绍，据那些选择从合生创展离职的房地产高管称，离职的主要原因是 “往上发展难，（被）提拔的机会不多。”

随着合生创展的掉队，朱孟依个人也从富豪榜上直线下降。2005年曾以14.3亿美元的身家排名当年福布斯中国富豪榜第二位的他，在2012年的一份最新排名中，已经降到了百名开外的第159位。

转型篇

参股保险谋多元化发展

然而现实似乎遇到难题。

“我觉得目前在中国房地产行业里，一些企业是发展很快的，像万科、恒大地产等。另外一些企业，跟它的资源有关系，所以它的发展可能会不一样吧。”赵卓文向《每日经济新闻》记者表示，合生创展原来的关系、背景等都不错，“前两年出了一些事情之后，可能也不能这么做了。”

疑涉黄光裕案 公司澄清

赵卓文所说，其实是事发于2009年的朱孟依被传涉黄光裕案。

当年2月，香港媒体率先报道，合生创展掌门人朱孟依，“传因涉黄光裕案近日被内地公安部门限制出境。”

尽管上述报道刊发之后，合生创展就紧急发布公告，称有关该公司主席朱孟依被调查及限制出境的媒体报道“并无事实根据”。但这这份简短的公告并未打消外界的质疑。

其后此事未有来自权威渠道的消息发布，直到2009年年底，朱孟依才正式现身合生创展旗下一个上海项目的奠基仪式上。

投身金融谋转型

一位长期关注合生创展的广东媒体人士表示，从近几年的态势看，朱孟依对房地产似乎有阑珊之意。“房地产行业比较混乱，一些关系也盘根错结。”他说。

2011年5月初，保监会对珠江人寿的筹建作出同意批复。公开资料显示，在发起成立珠江人寿的5家广东本土企业中，有3家是朱孟依及其家族珠江系的成员企业。

更早之前，朱氏兄弟就已经加大了对金融领域的发力。比如，朱孟依胞兄朱拉伊的新南方集团是广州农商行的第六大股东，持股数为1.8亿股，持股比例为2.62%。新南方集团则间接在广州农商行、北京农商行等多家机构中浮现身影。

“朱氏兄弟在其他领域赚的钱不比房地产少。”在前述房地产职业经理人说，朱孟依淡出房地产不是没有可能，但势必会经历一段较长时间的转型。

接受《每日经济新闻》记者采访的赵四海则表示，合生创展重视金融合情合理，而且它也有这个能力和资源。但金融和房地产密不可分，相辅相成，合生创展不会也不应该不重视房地产。不过，推动和解决一切的关键点在于老板朱孟依的思维与意志。

赵卓文也表示，抛开外界的种种传闻不说，合生创展后续发展的侧重点都将跟老板的性格有关系。“朱孟依还是房地产界的第一代企业家吧，跟王石一样，还有碧桂园的杨国强等等，第一代企业家能做到现在的其实不多了。这些企业家现在基本上也到了‘奔六’的年龄了，在目前一个新的形势发展下，（他们）是否继续有这样的能力，或者说还是否适合继续在这个位置上去做呢，我觉得恐怕是值得探讨的。”

但他对合生创展的看法相对乐观。据他称，合生创展目前是多元化发展，持有的物业也比较多了，它可能有意识地放慢了在房地产领域的开发速度。再者，合生创展也许不是完全按照“合生”这个品牌去做了，比如还有“珠江”品牌。从企业转型的角度看，合生创展目前的发展态势或将是一个成功的案例。

“毕竟中国的房地产目前处于一个很不正常的增长速度，比如像万科这样的增长速度，一年百分之十几甚至几十，我觉得是非常规的，如果你领导一个这样的企业做到这样的业绩，只能说明你胆子大了。你也可能拐点一来，就死得很快的。”赵卓文解释说。

赵四海则向 《每日经济新闻》记者透露，据他了解，合生创展目前正在招兵买马，下一步估计会有大动作。