无锡项目销售缓慢 红星地产恐难复制万达模式

每经记者 查道坤 发自江苏无锡

计划在今后8年加快商业地产投资步伐，将京津塘、长三角、西南、东北作为4大战略区域，力争2020年在全国建成100个爱琴海购物中心的红星地产，正在遭遇“成长的烦恼”。

《每日经济新闻》记者注意到，早在去年10月，开盘总共推出839套住宅销售的无锡红星国际广场，在经历了七个月的销售之后，截至今年5月才出售了其中的5成，销售进度较为缓慢。

行业分析人士认为，类似红星国际广场这样的城市综合体项目，一般是通过销售住宅回笼资金，开发、持有同地块的商业部分。住宅销售的缓慢，会对同一地块国际广场的商业开发及持有项目的资金来源形成压力。在全国商业地产隐现泡沫的大背景下，红星地产能否成功复制万达的商业地产模式，仍是一个大大的问号。

无锡项目8天仅成交8套/

5月21日，《每日经济新闻》记者驱车前往无锡红星国际广场，项目总体来说地理位置非常不错，记者在现场看到周围的配套也十分完善。而在售楼部现场，记者看到数栋在建的楼体已经建成封顶。

然而就是在这样一个地理位置不错、周围配套较为完善的地段，该项目的售楼部却异常冷清。记者进入售楼部，偌大的售楼现场再没有其他购房者，几位负责销售的置业人员也在各自聊天，见记者进来，一位置业顾问迎了上来，向记者介绍项目的情况。

此前有报道称，无锡红星国际广场将在5月推出5号楼盘的楼王项目。对此，售楼部一位置业顾问对《每日经济新闻》记者介绍说，5号楼共32层，包括122平方米、137平方米两个户型，均价约为9000元/平方米，但是该项目并未在5月份开盘，“5号楼去年10月份就对外开盘销售了，目前还在销售当中。此外和5号楼一起在售的还有4号楼，该楼在今年3月份对外销售，4号和5号楼都在今年年底交付。”

值得注意的是，售楼部的工作人员对记者介绍说5号楼早在去年就开始对外销售，目前仍然未售罄，“5号楼的销售情况是项目整体销售缓慢的一个缩影。”无锡当地一位房地产从业人员对记者说。

正如上述人员所说，从无锡红星国际广场销售数据也可以看出该项目销售情况不佳。数据显示，该项目的入网总套数为839套，4月16日到4月23日，该项目8天的成交量仅为8套。据一位熟知该项目的业内人士对《每日经济新闻》记者介绍说，截至5月下旬，整个项目也就去化了一半左右。

需要说明的是，同处于该区域的楼盘不仅只有无锡红星国际广场一家，在其对面的还有红豆·人民路9号项目，记者在实地了解后发现，虽然和红星国际广场一路之隔，但是价格却比红星国际广场每平方米高出500元至1000元不等，但是其销售情况却要比红星国际要好。统计数据显示，红豆·人民路九号的入网总套数为560套，但4个月时间里成交套数为284套，成交比例为50.7%。

对于为何人民路9号项目价格高出红星国际，销售却比红星国际好的原因，无锡本地一位房地产行业的业内人士对记者介绍说，主要是因为人民路九号这个项目更靠近主干道——人民路，而红星国际广场的价格也一直被人民路9号压着走，“除了红星国际位置稍显不好外，红星国际广场还是个综合体项目，且较一般附带部分商业的综合体而言，其商业部分的占比要大得多，因此项目周边的噪音也会更大，也对销售造成一定影响。”

万达模式或难复制/

据《每日经济新闻》记者了解，红星地产已经在北京、天津、上海、重庆、福州、昆明等21个城市进行了27个综合体项目开发。虽然名义上是做商业地产，但决定项目成败的关键，却是可以销售的住宅或者非商业用途部分。

根据知情人士提供的数据，红星地产近期购得地块中，可以用于销售的住宅或非商业用途部分占整个项目的比例至少达到四成，大部分地块可销售的物业更是超过了总建面的六成。

此前，红星商业地产副董事长张华容在接受媒体采访时介绍说，“我们目前已经在北京、天津、重庆、上海、福建、昆明等全国21个城市进行了27个综合体项目的开发，未来3至5年将会有近50个城市综合体项目跟大家来见面”。

红星美凯龙旗下红星地产总裁谌俊宇曾公开经表示，红星城市综合体项目“涵盖了购物中心、红星太平洋影城、国际高尔夫会所、婚庆大世界、星级酒店、精品百货等业态，让单一的购物行为变成集娱乐、餐饮、商务、家庭休闲为一体的购物体验。然而值得注意的是，红星美凯龙的城市综合体除了添加家居卖场之外，项目配套完全是复制万达模式。对此谌俊宇表示，“红星商业的模式和万达模式基本一样”。

知情人士透露，红星地产选择万达模式的根本原因，是以开发综合体名义，在地方获得相对低价的优质土地资源。一方面为地产开发业务提供不菲的利润，一方面又可以将开发收益中相当一部分用来持有商业项目，大大减轻持有这些购物中心带来的资金压力。

无锡红星国际广场住宅的销售缓慢，会对同一地块国际广场的商业开发及持有项目的资金来源形成压力。南京房地产行业一位业内人士对《每日经济新闻》记者说，“红星地产的快速扩张主要是通过大量抵押贷款来维持业绩，而大量贷款则主要是用作持续的圈地，然后抵押土地再去买地，这就导致其资金链比较紧张。”

与此同时，按照大多数银行的规定，住宅的销售收入，恰恰正是向银行申请抵押贷款时的主要还款来源。在住宅销售不畅的情况下，项目能否及时偿还抵押贷款，也将是一个疑问。

记者因此就上述问题采访该公司的品牌部经理，但后者称其不知情，也无法提供负责上述项目的有关人士联系方式。记者又电话采访无锡红星广场售楼处，售楼处的销售人员也以无法提供联系方式为由，谢绝了采访。

商业地产的泡沫隐忧/

在房地产行业，类似红星地产这样大面积涉足城市综合体开发的房地产公司数量庞大。但除了万达等少数企业之外，多数都不太成功。

国内一家房地产行业协会的负责人对《每日经济新闻》记者说，目前我国的商业地产市场已经呈现比较严重的泡沫，主要原因首先是开发销售环节：库存高，潜在供应量巨大。其次是招商环节：招商难，空置率高。第三是经营环节：商户经营难，开发商回报率低。“很多开发商进入商业地产后，由于人才储备、运营经验不足，后期操作风险迅速增加，3至5年内，不少商业项目将会面临关闭、重组和被收购的命运，或者寻求专业的合作伙伴共同经营管理，未来红星美凯龙很有可能也会面临这样的局面。”

有调查报告显示，2011年至2015年，全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。

对于目前中国的商业地产形势，全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波就曾公开表示，“开发商在开发城市综合体的时候追求高速发展，同质化、恶性竞争非常严重。千店一面，千城一面是目前城市综合体发展的弊病，最后导致诸多城市综合体项目处于空置状态。”

此外，兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般占其年度营业总收入的3%~5%，而经营利润则大都为负，特别是开业不久、正处于培育期的商业地产，八成以上亏损，“虽然红星美凯龙表示要在8年内在60个城市建成100个购物中心，但是我认为能完成三分之一就相当不错了，我估计最后实际完成在一成左右。”国内一家房地产行业协会的负责人对《每日经济新闻》记者说。