开盘9年仅卖5套 中国地产协和城涉嫌捂盘仍获6.5亿贷款

每经记者 沙斐 顾晟昱 上海摄影报道

上海地方版 “国五条”细则规定，对捂盘惜售、闲置土地和炒地等违法违规行为的房地产企业在开发项目贷款等方面予以处罚和限制。中国地产（01838，HK）开发的位于上海南京西路的协和城在获得预售许可证近9年时间里，仅仅售出了总共222套住宅中的5套房源，甚至其售楼处也停止了运营。据悉，该项目今年5月份还刚获得了银行的抵押贷款。

上述事实显然与上海地方版“国五条”的规定有很大的出入。知名房地产专家蔡为民认为，这样的情况存在明显的违规现象，有关部门制定了相关政策就应该严格执行。

售楼处大门紧闭

上海网上房地产披露的销售信息显示，协和城（一期）在2004年5月25日开盘至今近9年中，只出售了5套房源。《每日经济新闻》记者近日前往协和城售楼现场实地调查，发现位于现场的售楼处已空无人烟，大门紧锁。

《每日经济新闻》记者为此致电协和城的开发商中国地产，试图了解协和城项目是否还在售，以及为何关闭售楼处。其香港总部的工作人员表示稍后会联系记者，但截至发稿，尚未回复。

今年3月底发布的上海地方版“国五条”中规定，“对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。”

开盘9年仅仅销售了5套，售楼处闭门谢客，背后是存在捂盘行为还是另有隐情？

克而瑞上海机构研究总监薛建雄对此表示，就协和城目前的情况来说，肯定有捂盘惜盘的嫌疑，但开发商的痛苦也是局外人难以想象的。

薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，协和城最初开盘的时候虽然只卖1万多每平方米，只够保本，但在这样的情况下这个楼盘还是卖不动，因为当年周边类似的房子也就5000元/平方米左右。

搜房网公开资料显示，目前协和城 （一期）的均价为110000元/平方米。薛建雄表示，中国地产一直随着市场在调整协和城的价格，目前周边的物业如静安豪景苑的售价约在7万~8万元/平方米左右，普遍远低于协和城的售价。

本月获得6.5亿开发贷

按照上述上海“国五条”规定，存在捂盘惜售、闲置土地和炒地的楼盘，将难以获得开发贷款。《每日经济新闻》记者从上海市静安区房地产交易中心了解到，兴业银行上海分行曾在今年5月份就上述协和城项目作了一次贷款抵押，金额为6.5亿元。

记者向上海市房管局询问，协和城项目在9年仅售5套的情况下，关闭售楼处，是否属于捂盘惜售，是否有获得贷款资格？截至记者发稿，上海市房管局尚未作出回复。

对此，薛建雄表示，有关政策针对融资渠道的限制对协和城来说不会有非常大的影响，无非就是限制其从银行获得贷款或限制其贷款成数，而协和城有现成一栋楼可以作抵押，想要融资还是很容易的。

蔡为民说，类似捂盘惜售的现象在国内是一个非常普遍的现象，按照新修改的闲置土地处理办法，对于各类土地闲置状况有很明确的处罚规定，但实际情况却是，开发商都在炫耀自己的土地储备。他还建议，解决捂盘惜售的问题在于要明确游戏规则，有关部门制定了相关的政策就要严格执行，不要让开发商把政策当成儿戏。

拿地时间超过20年

公开资料显示，早在1992年中国地产就已获得协和城地块，但截至目前，该地块项目仍未全部完工。

有媒体曾报道，协和城项目曾被上海市政府列为南京路五大主要商业项目之一，计划开发成一个集零售、酒店、办公楼于一体的综合商业项目，分两期开发，预计总建筑面积为40.9万平方米。目前已建成的协和城（一期）除外，2008年获得建设工程规划许可证的协和城（二期）也一再推迟开工时间，目前北块尚未竣工，南块至今没有动工。

记者从上海市静安区房地产交易中心获得的关于协和城的土地状况信息显示，该土地的使用期限为1992年10月2日至2043年5月30日止，目前到该土地使用截至期限只有30年左右的时间。

上述报道还称，这块拿地20年仍未建成的项目，2011年底的估值高达404亿港元，为开发商带来了源源不断的账面利润。

薛建雄称，用当年的成本类比现在的售价的话，利润的确很高，然而参考当年与中国地产同样规模的开发商，通过滚动开发现在都已达到了几百亿元的年销售规模，所以不能单单从账面利润去考虑这个项目是否成功。