华侨城“二次扩张”提速“旅游+地产”老模式仍唱主角？

每经实习记者 叶燕婷 发自深圳

近日，深圳华侨城股份有限公司（以下简称华侨城）发布公告，宣布成立子公司宁波华侨城投资发展有限公司，以公司自有资金投入注册资本10亿元，出资占公司最近一期经审计的净资产的5.02%。

公告显示，宁波华侨城为公司直接持股100%的全资子公司，其经营范围包括房地产开发、经营，旅游景区管理以及游乐园项目开发等。有业内人士分析，这意味着华侨城第二轮全国扩张实质性的进展，仍走“旅游+地产”的老模式。

此外，持续增长的旅游业务营收似乎证明了华侨城离自己去地产化的目标在不断接近，然而细看下来不难发现，华侨城主要的利润仍来自房地产，旅游项目现阶段还是以赚吆喝为主。

旅游赚吆喝 地产赚银子/

在此之前，公司宣布未来拟与重庆市合作重庆华侨城文化旅游综合项目，主要内容包括欢乐谷等项目的建设和运营。而重庆也是继深圳、北京、成都、武汉、上海、天津之后，欢乐谷在国内入驻的第七个城市。旅游综合和房地产一直是华侨城A的两个主营业务，据2012年年报披露，今年公司在房地产方面增速放缓，营业收入同比增长10.01%，达到112.5亿元，相比而言，旅游综合营业收入同比大幅上涨65.16%，达到104.6亿元。

华侨城年报显示，2011年其地产业务毛利为94.70亿，占集团总毛利约七成，2012年集团在旅游综合营收大幅增加，但其毛利仍只达到地产业务的70.39%。海通证券研报推测，估算华侨城在地产业务利润约34亿元，主题公园和旅游等其他业务利润仅在5亿元左右，占比不到20%。

华侨城的毛利水平一直是行业中的佼佼者，这同样归功于其房地产项目。公司2012全年毛利率为51.90%，其中房产业务的毛利率高达59.86%，而同年万科在房地产的主营业务利润率只有25.84%，保利则为35.24%，银河证券研报显示，去年中期中国房地产行业整体毛利率仅为39.5%，华侨城远远领先于同行。

一直以来，华侨城房地产定位高端路线。搜房网数据显示，其深圳波托菲诺·纯水岸第十、十一、十二期每平方米均价都在16万元左右，而位于深圳东部华侨城的“天麓”别墅一期每平方米均价也超过10万元。倪征认为，公司定位中高端地产需求潜力仍然巨大，未来将更加强调缩短土地储备、去化周期问题，相信毛利率能够保持在50%以上。

美联地产全国研究中心主任何倩茹表示，华侨城通过高品质的旅游项目带动周边配套设施和交通的投入，实现片区溢价，保持房地产较高的均价。同时，房地产项目能快速回笼资金，为旅游项目的培育期提供坚实的后盾，这样的互补让华侨城业绩表现更加稳定。

去地产化 或仍是噱头/

号称旅游为主，实际却是房地产赚钱，有业内人士质疑华侨城打着旅游概念低价拿地，转而兴建房产项目，从中获取高额利润。

深圳锦绣中华常务副总经理王刚曾撰文透露，华侨城在早期拿地只需和政府协议转让即可，并不通过公开竞争，地价也十分低廉。对此，华侨城集团董秘倪征坦言，公司强大的品牌效应和央企背景确实让公司获得一些优势，对其他竞争者形成了较大的进入壁垒。

以深圳东部华侨城综合生态旅游度假区为例，该项目于2007年开工，共投资35亿，总规划面积6.55平方公里，其中包含了总建筑面积12.8万平方米的别墅区，据搜房网显示，目前每平方米均价为8.5至10万不等，吸金已超过百亿。公开报道显示，公司在该项目上，拿地只花了3.5亿，远远低于近年来全国主要城市20%~40%地价房价比，其中利润令人咋舌。

国信证券房地产研究员方焱认为，华侨城A“旅游+地产”的概念其实是一种低价拿地的方式，虽然公司对外宣传要去地产化，但是地产利润仍然占大头，很难有本质的改变，毕竟卖房收益高、周期短，旅游虽然可以带来长期利润，但有不确定性，成长周期也比较长。

不过，也有业内人士不认同这种观点。由于大型综合旅游项目对于片区的文化环境和生态品质都有较大的提升，从而促进当地财政收入，拉动就业率，因此对于华侨城这种老品牌，当地政府愿意低价出让土地。深圳旅游与地产研究中心主任宋丁表示，“是不是假借旅游拿地做地产，要看该项目公司对旅游与地产的投资比例，这两年很多大的房地产企业都在搞旅游地产，但从旅游投资占比来说，没有企业能比得过华侨城，一般旅游地产项目中房产旅游投资的比率占30%就算不低，但华侨城能达到50%以上，深圳东部华侨城项目的旅游投资达到80%以上，也算给当地政府一个很好的交代。”