莱蒙国际一季度销售面积降五成 深圳“单盘为王”难敌常州失利

每经实习记者 叶燕婷 发自深圳

莱蒙国际（03688，HK）曾在今年年报中高调提出80亿港元销量年度目标，如今4个月过去，集团首季度却只完成年度目标的6.9%。

近日，莱蒙国际公布公司2013年第一季度销售数据，截至3月31日，莱蒙国际录得合同销售约5.51亿港元，已售合同总建筑面积约38988平方米，分别同比下降约44.4%及49.1%。

莱蒙国际表示，首季销售下降的主要原因是本季度主要集中推销旧楼盘，除了常州莱蒙城4A项目并无其他新盘开售。

《每日经济新闻》记者对比数据发现，今年首季度，集团在常州地区销量同比暴跌70%，在常州已经积压了近50万平方米库存。此外，计划今年第四季度推出的南昌项目，据年报披露，去年底并未拿到土地使用权证，今年能否及时入市尚有不确定性。

常州巨额库存难消化

莱蒙国际2012年凭借常州莱蒙城、莱蒙都会卖出约18.4万平方米，占总销售面积的49.8%，但由于大量推盘，单价不高，这两个项目却拖累了公司整体毛利率，片区全年销售额约18.4亿元港币，不到总销售额的三成。

资料显示，莱蒙国际2012年全年毛利为31.75亿港元，同比下降18.1%。毛利率由去年的66.2%减至52.4%。集团承认，常州项目，尤其是常州莱蒙城是全年毛利率下降的主要原因。

然而，除了拖低整体毛利率以外，常州让莱蒙国际更头疼的问题是有该地区巨大的储备量，销售速度缓慢。集团今年首季度销售数据显示，莱蒙国际在常州地区销售面积约3.2万平方米，相比去年首季度10.74万平方米的销量，骤降70.2%，公司在常州地区首季度销售额为3.68亿港币，同比下降约两成。

莱蒙国际一位营销高层对此解释，由于主要是尾盘处理，所以导致整体销量数字不高，但从存量去化的情况来看，一季度销售情况还不错，目前集团存量已经处于业内较低水平，今年二、三季度推盘比较集中，相信等到深圳、南京陆续开盘，销售的提升会比较明显。

《每日经济新闻》记者查阅年报发现，目前莱蒙国际在常州持有大量楼盘和土地，截至2012年12月31日，集团在常州已竣工项目的可租售面积约19.9万平方米，在建可租售面积共计28.2万平方米，位列所有城市在建面积之首，其中计划今年内竣工的面积已达到19.6万平方米。

另外，莱蒙城八期、十期等作为公司在常州的储备项目，还有56.4万平方米的建筑面积尚未动工。不难看出，常州项目在集团计划中所占比重不轻。

南昌项目今年或难入市/

然而，常州的房子并不那么好卖，由于新建住宅空置率过高，常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。今年一月，记者探访常州莱蒙城发现，两年前便已交付的楼盘中，夜晚亮灯率不足五成，而周边配套的商业项目也大量空置，招商效果不佳。而莱蒙城所处的武夷路上，新盘扎堆，许多新盘亮灯率不足三成。

在前几年兴起的房产商由一线城市转战二三线城市的热潮中，常州成交地块爆炸性增长，仅2010和2011年两年间，土地成交量便达399幅。新楼盘大量堆积的情况下，2012年常州市区成交量虽然以62093套创三年新高，但却出现了房子越卖越多的怪相，库存不降反升。根据同策咨询提供的数据显示，2012年底常州商品住宅的存量达679万平方米，去库存化周期约14个月。这种情况下，莱蒙在常州却拥有数十万体量的楼盘尚待出售，情况不容乐观。

目前，莱蒙国际已试图脱身，今年一月底，公司“以调整业务策略及改善现金状况”为由，出售常州太湖湾全部股权，公司表示，所得净额6.6亿元将用于投资、偿还借贷及一般营运中。

由于常州地区销量不佳，莱蒙国际开始低调改变推盘重点。虽然公司在首季度宣称，常州莱蒙城第8期预计2013年3季度开售，但莱蒙国际营销方面某高层向《每日经济新闻》记者确认，常州两个盘基本上都是尾盘，结束后今年也不再有新盘推出。

该高层表示，今年二、三、四季度将分别推出南京、惠州、南昌三地楼盘。而根据莱蒙国际2012年报显示，今年预计开工的项目中南昌体量最大，可租售建筑面积达到42.5万平方米，但公司年报披露，截至2012年12月31日，该块土仅签订土地出让合同，并未拿到相应土地使用权证，如果最终未能及时入市，年度计划中的5亿港币销量就此流失。

深圳市综合开发院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，房地产开发一般周期是两年，如果至今仍未拿到土地使用权证，今年入市的可能性非常小。

业绩依赖单一楼盘存隐忧/

莱蒙国际企业融资主管梁家乐表示，今年莱蒙八十亿港元中，深圳约占38亿，不难看出，莱蒙依然走单盘为王的路线，让深圳大本营承担近半的销售额目标。但随着深圳水榭春天系列单盘的进入收尾期，长期看来，公司在此地区的业绩后劲不足，过于依赖单一系列楼盘的隐忧也随之暴露。

莱蒙在深圳的水榭春天项目一直是集团的金字招牌，2011年，深圳水榭春天更以29.47亿港元的合同销售额拿下了总销售额的59.4%。2012全年深圳水榭春天贡献33.26港元，也托起了莱蒙全年过半的销售额。

莱蒙国际对深圳区域的依赖不仅体现在销售额上，更体现在毛利率方面，由于深圳几乎涵盖了莱蒙所有的高利润项目，所以一旦该片区结算比重减少，公司的毛利率便会立刻受到波及。2012年上半年，公司毛利率则由2011年的66.2%下降至39.2%，重要原因之一就是因为水榭春天等高利润项目结算比重的减少。

目前，深圳莱蒙水榭春天第6期已于上周正式推出，首批出售单位共665个，总楼面面积约为65398平方米，首日销售便达九成的亮丽业绩。但深圳水榭春天在今年12.6万平方米的房源全部推出后，将正式完结，而根据莱蒙国际2012年年报披露，集团在深圳仅剩1.5万平方米水榭蓝湾度假别墅项目，另外，123.9万平方米的莱蒙都会项目还处于约定但未签约状态，今年推出的概率不大。

宋丁认为，莱蒙国际借由深圳水榭春天系列单盘的带动，确实在效益和知名度上得到了很大的提高，但过度依赖单盘，却会在成长性方面出现问题。莱蒙在深圳拿地有一定局限性，被逼到了二三线城市，本来在深圳做得不错，有一定口碑、作风稳健的品牌，到了外地却成了无品牌、无背景、缺经验的企业，与当地龙头企业和全国性的品牌企业相比，未必竞争得过。宋丁认为，现在对于莱蒙最大的问题是能否在深圳以外能不能让新的单盘崛起，能否把品牌效应传承下来。

另有业内人士表示，如果水榭春天之后，集团无法推出其他高利润项目，未来莱蒙国际或面临更多业绩压力。