京沪穗二手房成交量暴增 中介或透支未来数月业绩

每经记者 王杰 徐学成 实习记者 顾晟昱 发自北京、广州、上海

从3月1日“国五条”细则发布，到3月30日北京、上海、广州等一线城市地方版细则落地，各地的二手房中介经历了一个最为繁忙的3月。上海中原地产研究顾问有限公司研究总监宋会雍表示，在这短短的30天内，上海的中介几乎把之后几个月的成交量都做了。

根据北京和上海业内人士的估算，今年前3月二手房的成交量就已经达到去年总量的50%左右。《每日经济新闻》记者注意到，虽然上海和北京的中介通过促成上述二手房交易赚得盆满钵满，但对于未来，大多数中介缺乏足够的底气。在3月业绩大涨之后，广州的部分中介也表示，这样靓丽的业绩在未来或将不可持续。

北京：前3月成交量达去年一半/

整个3月份，二手房交易者都急于在政策正式执行前尽快完成交易，京津多个房地产交易中心人头攒动，很多窗口前都排起了长长的队伍。

数据也证明了市场的火爆。伟业我爱我家的统计数据显示，2012年全年北京全市二手住宅网签总量为143576套，但今年截至3月30日，今年北京全市二手住宅网签总量为73464套。换句话说，2013年前3个月的二手房成交量，已占到2012年全年二手房总成交量的51%。

不过，新政没有给买卖者留出足够的窗口期。

3月30日，京版“国五条”地方细则出台，瞬间冰封了沸腾的二手房市。当日，北京市住房和城乡建设委员会宣布，2013年3月31日零时至4月7日24时，本市房地产交易系统将进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。系统升级调整后，购房资格审核机构在10个工作日内反馈审核结果。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于“国五条”细则出台后的一个月内已经释放了大量需求，因此地方细则出台后首先会迎来6个月左右的交易量下滑期，新房、二手房都是如此。此外，多位市场人士也分析称，二手房市场至少要经历3到6个月的低迷期。

对市场的这种走向，很多中小中介此前已经有所预判。3月2日，“国五条”细则出台后的第一天，一位小中介负责人在忙碌的同时，向记者表达了自己的担忧，“新政实施前生意会火爆一阵，但是实施之后估计卖二手房的就会少很多了。如果下一步政策严厉，（二手房）成交太少的话，我们就关店了。”

而大型中介则在谋求多元化发展。多位知名中介高管认为，京版“国五条”地方细则落地，对整个北京楼市都有影响，不单局限于二手房市场。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《每日经济新闻》采访时表示，此前媒体报道认为，新政对二手房市场影响更大，新房市场会因此量价齐涨，但实际上，新政对新房和二手房市场的影响是同等的，新政落地后，新房和二手房市场的成交量下跌都是无法避免的。

胡景晖表示，大型品牌经纪机构由于经历过多次楼市调控，产品、业务都实现了多样化，营收早就不再仅仅依赖二手房买卖。面对本次调控，大型经纪机构将进一步加快产品和服务的多样化布局，也将抓住中小中介公司规模收缩的契机从而进一步扩大市场份额。

上海：3月份成交逾5万套/

德佑地产研究主任陆麒麟告诉记者，截至3月28日，德佑地产上海的所有门店总共成交了约700套二手房，是去年同期的3倍。汉宇地产提供给《每日经济新闻》记者的数据显示，其3月沪上成交总量逼近800套，创造了历史新高，2012年公司平均每月的成交套数仅为270套左右，约为今年3月的1/3。

中原地产研究部总监宋会雍指出，截至3月28日，3月份上海二手房交易成交套数已达到5.5万套，而去年月均仅为1.57万套。

根据21世纪不动产的统计，今年前两月上海的二手房成交总量已经达到4.1万套，加上上述5.5万套的成交量，上海二手房一季度的总成交量估计已经超过9.5万套，而去年全年上海二手房的总成交量不过19.9万套。

成交量的暴增显然给中介公司的物业顾问带来了更多的收入。

太平洋房屋置业顾问小马告诉《每日经济新闻》记者，截至3月30日，他已经促成4宗二手房交易，而在此之前，他每月平均仅做2宗。“我们整个门店这个月的成交量大概增长了两倍，公司差不多增长了三倍。”

和小马的经历相同，中原地产瑞虹一组门店在3月的二手房成交量也较平时有2到3倍的增长。

虽然成交量暴涨，但是对于上海的很多二手房中介来说，这也许是最后的盛宴。

一家地产中介的研究负责人告诉记者，中介的主要收入就是靠二手房买卖，二手房买卖的佣金收入占到八成以上，商铺、一手房代售和租赁业务的总收入加起来可能只有10%出头。

“现在等于是一个月把之后五到六个月的活做了，接下去得喝西北风了。”上海一家中介的研究负责人表示。

这一说法得到了很多中介老总的认同。此前，上海21世纪锐丰不动产的总经理叶厚彪就透露，未来的市场会有三到六个月的调整期。

不过也有中介经纪人看好未来的二手房交易。

中原地产瑞虹门店的客户经理卞为风认为，未来的市场不会受到细则落地的影响。“很多房东对于市场的研究比我们都透彻，他们觉得未来可能还会有其他的政策出台，因此并不急于出售。我对这里的市场也有信心。”

广州：3月中介业绩大增/

对于广州房屋中介机构来说，这个春天很“热闹”。据统计，今年前两个月广州二手房交易登记面积均同比大幅上升，3月份成交可能上万套。有机构向《每日经济新闻》记者透露，其3月份的业绩创下了历史新高。

但随着“国五条”地方调控细则的陆续出台，多数中介均表示未来的市场不容乐观。某机构表示，未来可能继续加大一二手联动在整体业务中的比重。

广州房管局统计显示，今年1月份，广州全市10区存量房的交易登记面积为33.11万平方米，同比增加了34.8%。2月份，这一数据为54.24万平方米，同比涨幅高达194.2%，环比也增加了63.8%。

目前广州3月份的二手房交易数据尚未披露，但据多家中介机构的统计，这个月的成交量极有可能突破1万套。根据合富辉煌此前的统计，2012年广州二手住宅登记交易套数和面积分别为5.9万套及494.3万平方米。就成交面积来看，广州前两个月的二手房成交量已经达到去年全年的近18%。

市场的火爆给中介带来了业绩的增长。满堂红研究部高级主任肖文晓向记者透露，该机构一季度业绩非常好，其中3月份业绩还创下了历史新高，“我们在全国有9个分公司，基本上业绩都很好，大部分都创下了历史纪录。”

中原地产广东项目总经理黄韬介绍，中原地产3月份的业绩“翻了一倍”，其中一手房销售的业绩增长仅为30%，不难看出二手房市场的火爆对中原地产业务的贡献力度。

但最新出台的广州版调控细则可能会给这些企业的业绩 “泼一盆冷水”。根据广州在3月31日发布的相关规定，将严格按照“国五条”要求执行二手房出售差额20%个人所得税计征标准，这将不可避免给二手房市场带来冲击。

肖文晓已经意识到一季度的靓丽业绩不可持续。他表示，“虽然一季度的业绩相当抢眼，但从4月份开始，市场可能出现波动，所以完成半年度的业绩目标还是有比较大的挑战。”

肖文晓认为，市场的回落将给大部分中介机构带来冲击，“大型中介机构可能会通过加强一二手联动来弥补，但中小机构可能要多考虑下拓展业务渠道，因为在此之前他们大部分业务都靠二手房交易来支撑。”

据肖文晓透露，2012年，满堂红的一二手联动业务在整体业务中的比重已经占到了四成，一直以来，业务结构的调整也在持续进行中。至于今年的计划，他表示，“大体可能与去年类似，不过要看市场的走势，加强一二手联动的业务很有必要。”

黄韬则认为，如果“国五条”细则不会在地方上严格执行，也许对中介机构的冲击不会很大，但他同时并未排除政策收紧的可能性。他透露，在此形势下，中原地产一直强调的则是尽快促成成交，“让之前一直观望的客户赶紧出手”。他表示，中原地产可能并不会强调一二手联动业务，因为就目前的业务结构来说，中原大部分还是靠一手房出货，所以未来也会更强调一手房的销售业务。