武汉最大保障房项目乱象调查：未开工先收款 指标疑被大肆倒卖

每经记者 彭小东 发自武汉

3月25日，武汉野芷湖畔的油菜花正开得灿烂。或许明年，李雯（化名）就可以站在自家的阳台上远眺这近千平方米的湖光春色了。不过，她也有些担心，因为开发商——湖北广宏置业有限公司 （以下简称广宏置业）表示，交房的最后期限要到7月31日，这与计划中的4月底相比，延期了3个月。近期，开发商提出了“一次性缴全款”的要求，这让月收入不到3000元的李雯陷入是否具备购房资格的担忧之中。

李雯所在的小区名为 “芷岸龙庭”。两年前，湖北农科院以“改善职工住房条件”为由，将此处300余亩农业科研及配套用地作为 “双竞双限”房建设用地，向湖北省人民政府申请并获得批复。然而，在建设过程中，这一福利项目却引发了职工的意见。

《每日经济新闻》记者在接到职工举报后，经过深入调查发现，湖北农科院在开发商未取得预售许可证前，便以“确认建房人数”为由，向每位职工收取6万~10万元定金。在指标的分配上，该项目是以农科院职工个人而非家庭为限定对象，因而部分家庭拥有多个指标，致使市面上出现大肆倒卖芷岸龙庭指标的行为。指标价格被炒到了10万元以上，个人、中介、售楼部等多方参与其中。

有知情人士反映，上千名员工“一次性缴清全款”后一个多月内，未能拿到正规发票，仅有一纸收据。一些职工提供的POS签单显示，部分房款或绕过监管，直接进入了广宏置业的名下。

个别院所向职工返还利息/

2010年，湖北农科院以“改善职工住房条件”为由，将武汉洪山区狮子山街的一块农业科研及配套用地申请为“双限”房建设用地，由广宏置业在此开发。湖北农科院办公室主任鲁国良告诉 《每日经济新闻》记者，“双限”房是指对职工身份及最高售价做出双重限制。

在价格上，整个楼盘，除第一层和顶层4500元/㎡外，其余均为4600元/㎡。这与附近 “保利心语”项目7500元/㎡的价格相比，优势明显。

该方案公布不久后，符合条件的职工纷纷报名，但后被要求上缴6万～10万元的定金。“收定金的人不是开发商，而是农科院的各个单位。”李雯说，她父母是院下属南湖试验站的员工，所缴的定金为6万元。

记者获得的数张收据显示，收款时间均在2011年10月中旬，距离开发商获得预售许可证的时间还有一个多月，且收据上的“收款事由”也显得多样，例如保证金、限价房预收款等。

对此，湖北农科院副院长余锦平向《每日经济新闻》记者解释称，“那是为了选房”。

“如果都不交定金，只有一半的人要，我建起来卖给谁呢？”该院的一位处长这样反问道。

根据当地媒体报道，“芷岸龙庭”项目在此之后的10天，即10月25日举行了开工仪式。按照规划，该项目是湖北省、市政府为提高农业科技人员住房品质的“限价房”小区，有2800余套；加上200多套还建房，总计3000套左右。

不过有媒体报道称，10月25日时开工手续并不齐全。农科院一位负责基建的人士透露，“应该来讲是2012年3月份开工，当时在搞基础；农科院在现场成立了督办小组，是（2012年）6月21日进去的”。

这就意味着，湖北农科院在项目正式开工半年前，且开发商未取得预售许可证的情况下，就收取了近3000户职工的定金——至少1.8亿元，这被部分员工指责为“违规操作”。据了解，有的院所还曾给职工发过一笔100元左右的“利息”。上述处长证实了这一说法，但表示那是下属单位的行为。

“保障”变味 倒卖风行/

除了定金收取的争议，分配方案的执行也延伸出系列难题。例如，该项目的购房指标是以农科院职工个人而非家庭为限定对象，所以造成了部分家庭存在多个指标的情况。以三口之家为例，若夫妻俩均在农科院工作，那他们就有两个指标，这与该项目“保障性”初衷是相悖的。

因无力购买多套房产，或其他的个人原因，一些指标开始流入市场，价格超过了10万元。《每日经济新闻》记者在调查中发现，这种违规倒卖的行为或是在个人之间交易，或是通过房产中介进行，有的甚至出现在“芷岸龙庭”项目的营销中心。

知情人士介绍，该项目属政府保障房范畴，购买对象受严格的审查与监管，违规者将不能办理合同及“两证”。部分人虽能购得指标，但保障房在五年内不能交易，这意味着“两证”的户名至少五年内不能更改。所以，个人之间的交易，往往权衡再三，慎之又慎。

不过，此时，一家名为“武汉家鹏程房地产经纪有限公司 （以下简称家鹏程）”的企业却打出了“独家代理、能办‘两证’”的旗号。

“直接和开发商签合同，写你名字。”该公司的高级置业顾问程龙听闻记者有购买意向后，便热情地介绍起来：房子卖价6600元/㎡；中介费是房价的2%，约一万余元；还有三万元是给开发商，“登名费，写名字的钱”，他补充说道。

为了取得记者的信任，程龙拿出一张1月3日做成了的“单子”。这是一份只有两页的《武汉市洪山区芷岸龙庭项目买卖合同》（以下简称合同），房屋所有权人李新星将一套118㎡的房屋转让至王昕 （化名）名下。合同在最后特别备注道，“甲方承诺：乙方直接与开发商签订合同，待交房后直接办理乙方名下的‘两证’”。

见记者仍迟疑，程龙再次强调家鹏程的“独家代理”地位。他还表示，上述合同中的李新星即为农科院领导，且在14栋、17栋均有房屋出售。

“不可能。开玩笑，这事做得吗？哪个院长给你签这个协议，哪个院长就搞掉的。”鲁国良说，湖北农科院根本没有姓李的现任领导。从合同上的身份证号码上看，李新星还是一个出生于1988年的小姑娘。“我们要是发现 （卖指标），要严格打击。”余锦平说。

与中介公司公开倒卖不同，“芷岸龙庭”营销中心则做得非常低调。从去年4月至今，在中心的墙面及茶几上，广宏置业都张贴上了申明，表示严禁在售楼部内收购、转让、出售指标的行为，并称“概不负责”。

不过《每日经济新闻》记者调查发现，交易其实每天都在悄悄地进行。营销中心的商业顾问方颖介绍，房价会比农科院职工购买贵一些，6500元/㎡左右，“但中间的麻烦你就可以不用管了”。

在现场，记者看到了一份已经签署了的《房屋购买协议》。但值得注意的是，转让方并非广宏置业，而是一家名为 “武汉中邦卓创房地产营销策划有限公司”的企业。

“是湖北广宏（置业）委托我们的，签正式合同的话，就是广宏的章。”另一位商业顾问说，房屋交付后的90天内即可到房管局办“两证”。

3月25日，记者前往广宏置业求证此事，办公室负责人表示领导在外出差，让记者联系“芷岸龙庭”项目部。随后记者致电项目部，并留下采访提纲，但截至发稿未收到回复。

购房款被要求一次付清/

考虑到指标倒卖的风险，一些职工在权衡之后决定放弃。3月20日，《每日经济新闻》记者以购房者名义拨通了一位出售指标者的电话，但被告知“不转了，因为不能写买指标人的名字，怕以后扯皮”。该职工表示，此前有转让指标的打算，是因为无力一次性缴付全款。

据了解，广宏置业曾在1月15日发出通知表示，1月15日至2月6日，一次性缴付全款并签订商品房买卖合同的职工，将享受每套住宅总价两千元的优惠，但“逾期者，我司一概不予受理”。

在一份 《芷岸龙庭项目宣传资料》中，广宏置业方面解释称，这是房产局监管资金政策的要求，如房款未全额到账，将影响商品房买卖合同的签订及备案。

据了解，《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》（以下简称资金监管办法）于去年10月1日施行，目的是对企业使用资金进行规范，避免开发商拖欠工程款却卷走预售价，留下“烂尾楼”给购房人。

但《每日经济新闻》记者发现，资金监管办法中并没有“房款全额到账”的规定。武汉房管局资金监管部门的一位处级干部也肯定地说：“不是非要交全款，交首付款就可以了”。

2月4日，农科院植保土肥研究所的一位职工缴完了近50万元的款项。不过在长达一个月的时间内，他还未拿回合同与发票，只有一张盖有 “湖北广宏置业有限公司发票专用章”的收据。

直到3月下旬，在这一千多户已经缴付全款的职工中，才有部分员工陆续拿到了《武汉市商品房买卖合同》（以下简称商品房合同）与发票。广宏置业在3月14日发布通知解释称，已签订的合同正在武汉洪山区房管局分期分批办理合同备案手续，已办理完毕合同备案208套，其余已签合同正在办理过程中。

按照武汉市资金监管办法，业主应先签订纸质合同，再通过银行柜台或专用POS机将房款打入监管账户，其中35%的预收款将重点监管。“若通过售房专用POS机缴款，刷卡成功后打印的POS签单上将会注明监管账户、合同号及购房人姓名等相关信息。”武汉房管局相关人士在接受媒体时这样说。而前述资金监管部门也向《每日经济新闻》记者证实了这一说法。

但从其中一位员工缴款后的POS签单来看，并没有这些信息，“芷岸龙庭”的部分房款或绕过监管，直接进入了广宏置业名下。

在仓促地交完房款后，一些农科院的职工还对开发商可能延期交房表示担忧。项目的预售许可证显示，房屋的拟交付时间是明年4月30日，但商品房买卖合同中的时间却是在明年7月31日之前。按此计划，李雯明年站在自家阳台看油菜花的计划，或许真的要“泡汤”了。

一位知情人士称，他未曾想到，一个福利项目，会引来如此多争议。