龙湖地产玉溪旅游项目2年后复工 土壤改造推高成本

每经记者 刘林鹏 杜冉乐 实习记者 谢振宇

历经两年磕绊之后，龙湖地产在全国打造的三大标志性旅游度假产品之一的云南玉溪“仙湖锦绣”项目，近期迎来全面开工建设。

近日，《每日经济新闻》记者从玉溪市江川县国土局了解到，早在2010年已挂牌出让的 “仙湖锦绣”相关地块，因其部分地块拆迁进展不顺利等因素影响，导致此项目中间出现停工，直至2012年底开始复工，到今年2月初才正式全面开工建设。

当时，龙湖地产以4.45亿元取得了玉溪市江川县抚仙湖畔的1781亩土地，欲打造一个集度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的“仙湖锦绣”旅游地产项目。

龙湖地产品牌总监许桐珲告诉记者，毕竟是一个大项目，因而该项目规划时间相对较长，还涉及环评等方面，导致开发进度缓慢，但项目出发点早已超出了“开发商”的概念，对龙湖地产来说，这将是更大的责任，就是促进当地经济的发展。“今年，该项目会有部分住宅、商业推出。”

“仙湖锦绣”进度缓慢/

开发“仙湖锦绣”项目是龙湖地产进军云南市场的首次试水，也被称为是云南省迄今为止投资最大的高端旅游项目，但其路途并不顺利。

昨日，《每日经济新闻》记者从江川县国土局获悉，“仙湖锦绣”项目一共分为10幅地块出让，出让时间为2010年10月，占地面积达1780亩，合计1187833平方米，其中商服用地990500平方米、住宅用地197333平方米，成交金额为4.45亿元。

据悉，拿地者为“云南江川仙湖锦绣旅游物业发展有限公司”，注册资本为2.55亿元，注册时间是2010年3月。资料显示，该公司其实就是龙湖地产在江川县注册的公司。

按照龙湖地产的规划，项目总投资达450亿元，共分四期开发，一期3年完成投资70亿元、5年完成投资100亿元，一期拟建设2座五星级酒店、30万平方米商业街、3个国际度假社区、1个国际级养生医院。

记者从新华网云南频道了解到，“仙湖锦绣”项目一期工程曾在拿地之后的2011年2月底正式开工，但开工之后却遭遇坎坷，中间出现长时间的停工。

据《玉溪日报》报道，早在2010年5月，江川县就举行了“仙湖锦绣”项目（一期）江城片区征租地签字仪式，时任该县县委常委、副县长的罗跃岗在仪式上要求，全县各级各相关部门要做好项目征租地工作，举全县之力推进项目顺利实施。

江川县广播电视台相关人士表示，在“仙湖锦绣”项目地块出让之时，除净地之外，仍有不少民房待拆，其中包括围绕抚仙湖的一些违章建筑，这使项目出现了停工。

江川县国土局办公室相关人士亦告诉《每日经济新闻》记者，该地块涉及农民房屋，还有一些农用地等，自土地出让协议签订之后，因群众工作没有做到位，地块上的房屋拆迁遇到阻力，未能按时拆掉。

对此，许桐珲解释称，“仙湖锦绣”项目是龙湖地产配合当地政府招商引资乃至推进当地经济发展的重大项目，涉及规划、环评等，比较复杂，这使开发进度放缓。

不过据记者了解，“仙湖锦绣”项目已于2012年底开始复工，今年2月进入全面建设。龙湖集团董事长吴亚军在今年2月底也曾表示，集团将匹配足够的资金和资源，全力打造“仙湖锦绣”项目。

龙湖面临“换土”工程/

虽然项目已复工，龙湖地产还面临着不小的成本和市场压力，其首先要解决的一项是土壤改造和环保难题。

据悉，早在2010年10月拿地之前，重庆龙湖企业拓展公司就已将关于该项目的水土保持方案报玉溪江川当地部门及云南省级部门，并通过审批。

在2011年此项目首次对外展示时，龙湖地产执行董事秦力洪曾公开表示，由于抚仙湖附近地块存在严重石漠化问题，玉溪“仙湖锦绣”项目地块薄而不连续，土壤相对贫瘠，持水能力较差，植被生长的自然条件差且恢复慢。为此，龙湖在此项目中生态改造的核心——“锦绣大地”工程，在设计和施工时采取更换土壤的方式，换土回填——这几乎相当于重新造山。换土后，龙湖的又一大举措是更换地块上的所有植被。

关于“仙湖锦绣”项目的环境改造工程，许桐珲表示，这是一个系统工程，“这也不是公司第一次做了”，该项目目前正在做相关规划。

石漠化问题本就严重，若再大面积换土重填，是否会对区域环境造成一定影响？就此，昆明理工大学环境科学与工程学院副教授王海娟认为，“换土重填”具体要看所附土的来源和是否含重金属等情况。

“若没有，就不会对环境造成影响。换土再种植植物，是很好的尝试，植被好了，绿化、水土保持都会做得很好。”王海娟对《每日经济新闻》记者表示，不过像这种大面积更换土壤种植植被，成本很高，“这些土的来源，本身改造的成本，都是问题”。

昆明理工大学副教授、建筑工程学院房地产开发经营教研室主任邓晓盈也表示，龙湖地产玉溪项目后期可能会面临建筑高成本的问题。云南的旅游地产项目大多都面临的问题在于，项目旅游资源虽稀缺，但其所处的基础设施都比较滞后，开发商来开发，首先要把基础设施建设好，还要考虑环境保护的问题，“都是投资很大的环节”。

“所以，我们来评判其最终的利润空间，需要算上环保投资、基础设施改造成本，以及物价、劳动力成本等因素，其实际建设成本的整个成本，再和其销售成本来比，综合客观评价，再来评判其获利空间有多大。”邓晓盈分析。

同时，国内旅游地产和云南当地市场开发过热的外在因素，也在一定程度上对项目前景和龙湖地产发展存在不利影响。

据公开资料显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元，旅游地产项目的投资占2010年全国房地产开发投资48267亿元的比例超6.2%。

而旅游财富网去年的统计数据则显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷，投资上亿元的签约项目就有近70个，投资总规模达2600多亿元。

“云南旅游地产的开发，这几年，确实有点过度了。”邓晓盈认为，开发商做旅游地产本身就面临很大的风险，不仅它的投资风险非常大，还要看其所涉区域旅游资源的知名度，旅游资源整合的难易度，未来运营的前景，以及地方政府对于区域的规划和推动作用等因素。

“这几个方面是紧密结合的，对于开发商来说，这个风险肯定有，”邓晓盈对 《每日经济新闻》记者表示，“龙湖玉溪项目的前景，我个人觉得是拭目以待。”