调控再度升级 “国五条”止沸楼市

每经记者 王杰 郭梦仪 赵春燕 尚希 李怡 胡廷鸿 发自天津 北京 深圳

“居者有其屋”是“中国梦”的重要组成部分，但高房价却成为中低收入刚需人群的梦魇。随着中国经济的逐步转暖，房价又开始蠢蠢欲动。“两会”前夕，“国五条”重申从严执行地产调控政策，以“卖房差额按20%征税”对“炒房”行为进行打击。其影响几何？近日，《每日经济新闻》组织多路记者，对政府、开发商、中介公司进行了采访。

中介篇

中介加班抢搭过户末班车 违规操作有迹可寻

每经记者 王杰 郭梦仪 赵春燕发自天津、北京

昨日（3月3日）晚间，中原地产统计数据显示：3月2日北京二手房住宅网签套数达到了1059套，而前两天分别为，2月28日1036套，3月1日746套。二手房网签量不断创出新高。

“国五条”出台恰逢周末，《每日经济新闻》记者走访北京、天津房产中介发现，“国五条”引爆了房产中介的生意，买卖双方抢搭过户“末班车”促成交易明显增多。

中原地产研究部总监张大伟称，与之前新政“末班车”不同的是，本次休息日网签都为之前中介公司已经签约的成交单。不过，有小中介负责人表示了对“国五条”实施后二手房交易的担忧，怕生意会冷落门店可能“关门”。

中介生意或陷入冰点/

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，在各地执行细则正式出台后，二手房交易量将迅速跌入低谷，价格也将经历短暂的滞涨期。而随着二手房交易短期内陷入冰点的预期，一些主营二手房交易的小房产中介公司表示将会很受伤。

2日下午，一家在房山区的小型中介公司老板关先生在匆忙中接通了《每日经济新闻》记者的电话，他表示，当天看房子急着出手的人以及打电话咨询新政策的人明显增多，自己已经忙活了一天。

关先生所在的公司是自己注册的一家小型房产中介公司主要在房山区某片区经营，因为自己门店所在的周边小区新房现已基本售罄，目前二手房交易是主业。一天忙活带来的好生意增多并没有让关先生太过喜悦。“我目前还搞不清楚，新政策中这差额20%的个税是在什么样的情况下征收、什么样的情况下不收”，“如果是都收的话那我就关门不干了！”

“太狠了，这一招太狠了！”在房山区某小区外边一家小型的中介门店内，工作人员拿着当天一张题为《个人售房差价按20%缴个税》的整版报纸指给记者看，“原来个税只是征收全款的1%，现在按差价20%来征收，这个差别太大了，二手房交易一下就压下去了”。

记者进入该门店时已是下班时间，工作人员告诉记者当天来签协议的人多了很多。“平时的周六也就5、6个，今天已经有15个了。”她告诉记者，大家都是急着赶在新政之前将房子过户，目前新政策的具体实施细则和什么时候开始执行还不知道，“预计4月份之前就要实施了吧。”

她亦向记者表示了自己的担忧，新政策实施前生意会火爆一阵，但是实施之后估计卖二手房的就会少很多。“不过历来都是上有政策下有对策，但具体的‘对策’还是要等到实施细则出来之后吧。”

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，个税按照差额20%收取，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。“这必然将影响成交量，在下周细则出台后，短暂的过户末班车后，成交量必然将萎缩，成交量可能会回到2012年年中平均水平。”

多种违规操作应对新政/

政策和对策历来相互依承，尤其是房产交易市场。具体的避税方法用得最多的可能就是报低网签价格。

在《每日经济新闻》记者走访一家知名房产中介时，以买房者的身份指着其门店内一处180万的二手房询问成交价格会不会因为有税务有所提高时，导购表示会交一些税，但是报网签的价格是可以商量的。“网上报的话，大概75万就可以，这样与之前的交易额的差额缩小很多，税也会相应减少。”

类似的报低交易价格的避税方法在另一家大型房产中介那里也存在。在回龙观附近的一个门店中，导购向记者表示，以龙腾苑二期两室一厅98平方米的房子来说，按照目前的最低市场交易价1.2万左右，市价2万块，在网签的时候可以报前者，但是按照后者交易。“最好尽快出手！因为最低市场交易价也有可能上调。”导购好心“劝阻”记者。另外，上述导购中介向记者表示，由于各地还没有下发细则，不知道20%的个税适用于谁。

针对限购政策的策略，天津市一位产房中介人员告诉记者，只要补一年的社保或纳税，大约交8000多元，就可以办理。对于办理细节，这位工作人员表示不方便透露。但同时表示，新政落地后“避限”的费用会更高。“政策越来越严了嘛，（避限）费用肯定会越来越高。”

天津市另一家房产中介的工作人员告诉记者，避限的手段就是完税或者交齐一年的社保，这个完税和社保的费用是8500元。如果外地购房人已经缴纳了社保和完税，并且缴纳地不在天津的话，避限的手段只能是办理个人本地户口转移。“也就是说，办理一个假户口，虽然价格也在8000元左右，但是风险很大，值不值你还要自己考虑”。

除了上述“避限”方法外，天津另外一家房产中介业务员向记者透露了通过阴阳合同可以把税费做低。举个例子，业主a和购房者b先在中介签订一个三方购房协议，此房屋的成交价为46万元。（交易过程中以三方协议为准）。而在交易中心过户时，中介先查出a业主所在c小区的房屋市场指导价的最低值 （比如是35万）。所交易的房屋就可以以35万元的价格过户，11万元差价中的税费就被避掉。

另据媒体公开信息显示，北京地方税务局内部人士近日称，各地此前执行的按照住房转让收入1%～3%征收所得税也是按照国家税务总局的有关规定。而针对是否会会取消按总房价1%征税的方式，相关官员日前对媒体表示，仍需等细则出台。