地下室成开发商增收法宝？远洋地产上海项目建筑面积现4个版本

每经记者 杨羚强 发自上海

一个房地产开发项目的建筑规模会有几个版本？远洋地产在上海开发的远洋博堡有4个。

据《每日经济新闻》记者调查，第一个版本来自土地出让文件，按照项目所用地块的出让面积和容积率计算，该项目的规划建筑面积为9.07万平方米；

第二个版本来自上海市城乡建设和交通委员会项目的建设信息，在这里该项目的建筑面积达到26万多平方米；

第三个版本来自远洋地产自述，在公司年报、半年报，以及项目公开信息中，该项目的建筑面积为22.4万平方米；

第四个版本来自上海市规划和国土资源局对项目地块的建筑工程规划许可信息，许可证显示，项目所在地块被允许的建筑规模合计19.7万平方米。

是什么导致建筑规模数据出现乱象？

远洋博堡负责营销的有关人士对《每日经济新闻》记者表示，有些建筑面积无需计入容积率，多于地块规划的建筑面积，就是不计入容积率的那一部分。

由此，地下面积的种种“猫腻”浮出水面，有关房地产主管部门的工作人员告诉记者，地下空间只有被计入容积率时，才需要补缴土地出让金。五合国际智库总经理邹毅说，多数时候，地下面积是不会被计入容积率的。

地下面积是远洋博堡的一大特色。上海网上房地产信息显示，远洋博堡一套建筑面积1239.66平方米的独立别墅，赠送的地下室面积达到1414.26平方米。

有的面积不计入容积率/

2010年8月，远洋地产同时拍得上海罗店新镇F1-4地块和F1-6地块，前者楼板价20099元/平方米，后者楼板价21289元/平方米。据上海市国有建设用地使用权挂牌出让公告［沪告字（2010）第46号］，罗店新镇F1-4地块出让面积为43325.5平方米，F1-6地块为107824.9平方米，容积率为0.6。照此计算，项目的规划建筑面积仅为9.07万平方米。而刊登在远洋地产官方网站的远洋博堡建筑面积是224000平方米，远洋地产2011年年报和2012年半年报也使用同样的数字。

《每日经济新闻》记者查询上海市城乡建设和交通委员会项目建设信息时发现，上述罗店新镇F1-4和F1-6登记的项目信息显示，两幅地块的建筑规模分别为188186平方米和74751平方米，总建筑面积达26.3万平方米。

但记者在上海市规划和国土资源局查询两幅地块的建筑工程规划许可证时又发现，截至目前，罗店新镇F1-4和F1-6一共获得过3张建筑工程规划许可证，分别允许建设的规模为23346.6平方米、34658.8平方米和139235.9平方米。

上述远洋博堡负责营销的有关人士对《每日经济新闻》记者表示，建筑面积分为两种，一计入容积率，一是不计入容积率的。建设工程规划许可证所载的建筑面积中，多于地块规划的建筑面积，就是不计容积率的那一部分。

他解释说，上海市城乡建设和交通委员会所载的项目建筑面积是错误的，因为有两次重复输入，如果撇除重复输入部分，项目的建筑面积和建筑工程规划许可证所载的建筑面积是一致的。

记者根据他所介绍的情况进行了核实，发现如果撇除重复输入部分，上海市城乡建设和交通委员会公布的项目建筑面积确实和规划建设许可证上的数字一样。

但即便这样，仍然无法解释为何年报、半年报，以及远洋地产官方网站所载的远洋博堡建筑面积和规划建筑施工许可证所列明的数字存在出入。

上述负责远洋博堡营销的人士称，将会给发来记者一份正式电邮回复，但至截稿，上述回复仍未收到。

地下室的“生意”很兴隆？/

目前尚不知远洋博堡的真实建筑面积究竟以何为准。但导致数据乱象的原因，却隐隐指向了“地下室”。

根据远洋博堡项目申报的建设项目信息，其开发的地下车库总建筑面积超过2.3万平方米。而所有别墅都送有巨大的地下室空间。网上房地产显示，一套建筑面积1239.66平方米的独立别墅，赠送的地下室面积达到1414.26平方米。

据分析，不计入容积率的地下空间部分，可能就是造成远洋博堡建筑面积数字乱象的原因。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉《每日经济新闻》记者，为提升产品的吸引力，别墅项目大量赠送地下空间，是常规的促销方法。一些开发商通过扩大地下室的开发来提高吸引力。

上海市2011年印发 《建筑面积计算规划管理暂行规定》，规定地下室符合一定条件，可以不计入容积率。这些条件主要包括地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，除地下车库外，只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入地下室等。

兰德咨询公司总裁宋延庆告诉记者，由于地下面积通常不计入容积率，开发商无需补缴土地出让金。因此，建造地下车库，往往能带来额外的利润，即使仅仅出售使用权，开发商仍然获利不浅。一般别墅小区都有进一步购置车位的需求，而车位单价通常高达18万~20万元，相对于建造成本而言，有比较高的获利空间。

宋延庆说，尤其是那些高价拿地的开发商，通常会非常热衷于大面积开发地下空间，因为如此一来高额的土地出让金可以被大量分摊，有助于降低项目的账面成本。