8年仅开发一个项目 中江地产或被大股东出售

每经记者 于垚峰 南昌摄影报道

中江地产（600053，SH）开发的22万平方米的紫金城商铺中，有7万多平方米已经被销售。在江西江中制药集团有限责任公司（以下简称江中集团）的担保下，业主将商铺返租给江中集团全资子公司江西时商旅游运营管理有限公司（以下简称江中时商）。由于招商失败，江中集团未来需要支付巨额的租金，因此，江中集团单方面提出解除委托经营合同，回购业主的商铺。

紫金城项目不仅拖累了江中集团，还挤压了中江地产的业绩。8年多的时间，中江地产仅开发了“紫金城”这一个项目，经营收益逐年下降。

江中集团董事会办公室主任吴伯帆向《每日经济新闻》记者表示，中江地产欠江中集团5亿元，江中集团回购紫金城的商铺后，将把中江地产打包出售，江中集团将彻底剥离地产业务。

5年负收益

南昌市沿江大道上，坐落着一排欧氏风情的商业街铺，街道由青砖铺砌而成，两旁有盆景和路灯，灯杆上悬挂着广告牌，上面写着“紫金城购物公园全球招商”。但整个商铺店面都是大门紧闭，看不见人影。

这就是曾经力求打造南昌商业航母的“紫金城商铺”，号称有30万平方米的商业体，但自2007年建成后，至今一直未能完成招商。

紫金城商铺建成后，中江地产采取的是“产权式分割”销售模式，并进行售后返租。中江地产委托其控股股东江中集团全资子公司江中时商进行运营，江中集团作为担保人，共销售了7.2万平方米。

5年多的时间，江中时商招商失败，导致紫金城商铺成为“空城”一座，且拖累了江中集团未来数年要为其支付巨额的租金。江中集团不得不提前解除委托经营合同，多方筹集资金回购商铺。江中集团一位负责回购商铺的人士将其形容为“断臂止血”。

江中时商与业主签订的委托经营合同期限为10年，从第4年开始，江中时商向业主支付租金，因此，委托江中时商运营的3000多户业主，大部分都已经领取了两年左右的租金，约占本金的20%。

据江中集团董事会办公室一位负责人介绍，中江地产开发的紫金城商铺面积大约在22万平方米左右，已销售三分之一，中江地产自有的占三分之二，全部由江中时商负责统一运营。“购铺的业主可以获得租金，但是中江地产自有的商铺，江中时商不付租金，中江地产还要向后者支付一定的物业管理费。”

但中江地产将其持有的商铺委托江中时商运营，记者并未查阅到相关公告。《每日经济新闻》记者从中江地产2007年年报上看到，中江地产当年向江中时商支付了700万元管理费用。

中银证券一位分析师认为，中江地产近15万平方米商业地产，交由江中时商运营，5年来没有任何收益，反而还支付了管理费用，大股东涉嫌侵犯上市公司的利益。

“嫁妆”紫金城

紫金城商铺的失败，挤点了中江地产大量的资金。中江地产2011年三季报显示，公司目前的存货量高达26.5亿元，这也直接影响了其拿地扩张的能力。自2004年江中集团承债式兼并江西纸业，将原江西纸业500多亩工业用地转变为商业用地用于开发算起，迄今8年多的时间，中江地产旗下仅开发了紫金城一个项目。

2006年，以造纸为主业的S*ST江纸走到了退市的边缘，早在2004年就进入S*ST江纸的江中集团眼见常规手段已经无法挽救上市公司，决定采取借壳重组的方式来一次彻底换血。

“江纸20多亿元的债务，只有500多亩土地，分摊下来每亩土地的成本达400万元，就是在这样的情况下，我们接手了江纸。”上述江中集团董事会办公室负责人表示。

2006年年底，江中集团以 “股改+重组+增发+资产置换”的形式借壳S*ST江纸的方案获得中国证监会的通过，江中集团因此成为上市公司的绝对控股股东，并置入了江西江中置业有限责任公司100%股权。

巧合的是，江中集团所注入的江中置业的主要资产南昌紫金城项目，就是S*ST江纸造纸厂的575亩土地。在2004年江中集团进入S*ST江纸时，南昌市政府就以这575亩工业土地作为“嫁妆”，并改变用地性质为商住地块以实现对江中集团的补偿。随后，S*ST江纸更名为中江地产。

“实际上拿到土地证的只有408亩，能开发的商住面积在100万平方米左右。”上述江中集团董事会办公室负责人告诉《每日经济新闻》记者。

自2006年推出紫金城商铺第一期开始，中江地产先后分三期推出20多万平方米的商铺，分两期推出了12栋住宅，持续开发销售到现在。

不过，自2011年3月始，江中集团存续式分立为江西江中制药 （集团）有限责任公司和江西中江地产集团有限公司（以下简称中江集团），江中集团将其持有的中江地产股份全部划给中江集团。

江中拟剥离地产

8年来只有一个房地产项目，中江地产可谓A股上市房地产公司中的一个异类，中江地产和紫金城项目前途令人堪忧。

江中集团为中江地产作出的业绩承诺限于2007年和2008年两年，然而在2006年和2007年实现盈利后，2008年却颇为不顺。为了保证上市公司业绩，江中集团不得不和中江地产实施了一系列关联交易，包括接手中江地产部分尾盘商铺，甚至以接收地下车位使用权来冲抵负债等，才避免了触发业绩不达标将向股东追送股份的条款。

但到了2009年，没有业绩承诺保障的中江地产业绩开始窘态毕露，营业收入同比下降94%。到了2010年，如果扣除非经常性损益，中江地产仅实现了49万元的净利润，2007~2010年，中江地产的净资产收益率不断下滑，依次为36.59%、29.16%、1.7%和0.85%。

在上一年低基数的背景下，中江地产2011年实现净利润同比大幅上升。但随后，业绩又大幅缩水，2012年三季报显示，中江地产的净资产收益率仅有0.069%。

究其原因，上市公司的业绩只能单一倚靠城市综合体项目“紫金城”。由于这座号称“南昌第一城”的欧式风情综合体项目过于漫长的建设期，且中江地产的全部家当都押在了紫金城项目中，使得中江地产只能坚守紫金城。

不过，规划为100万平方米的紫金城项目，商业项目已经开发完毕，能开发的住宅也只有三四十万平方米。江中集团董事会办公室上述负责人表示，江中集团未分立之前，中江地产欠江中集团的资金就达10亿元。“此次，江中集团回购紫金城商铺，收购完成之后，肯定会将公司旗下地产业务及中江集团打包出售，江中集团彻底剥离地产板块，专心做药。”

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