携手招商中海 云南城投昆明千亩土地低价成交藏玄机

每经记者 杜冉乐 发自昆明

自从5年前，云南城投承担了昆明市环湖东路的数万亩土地一级整理以来，围绕着这批巨量土地的出让与规划，曾历遭曲折而不时撩动市场的神经。然而，与之前遭流拍不同的是，此次千亩土地顺利出让，因为有招商、中海等品牌房企的强势加盟。

《每日经济新闻》记者近日在昆明了解到，位于官渡区六甲街道办总计6宗且约合995亩的国有土地低价成交，上述土地出让总金额接近30亿元，均价约为300万元/亩，几乎是以挂牌价被云南城投及其联合体收入囊中。而记者查阅去年滇池附近地价成交情况，在已成交的17宗包含商务金融、普通住宅地块中，均价在615万元/亩。

云南城投方面表示，公司在二级市场拿地，是出于看好其未来市场潜力，至于价格，是走出让程序综合得出的结果。昆明多位地产人士表示，云南城投拥有参与一级开发优势，但二级开发经验不足，拉品牌房企加盟是为增加其开发筹码。云南城投参与一级开发的地块之前曾遭遇流拍历史，因担忧市场冷清，此次仍然无法顺利出让上述6宗地块，从而造成低价成交的情况。

二三线城市地价具吸引力

值得注意的是，上述6幅成交地块均为招商地产和云南城投合股公司“招商城投”、中海地产与云南城投合股公司“中海城投”、云南城投置业以及云南城投参股公司 “华商之家”所拿下。

全国工商联房地产商会理事，华南城市研究院研究员吴新坚对《每日经济新闻》记者表示，一线房企在二、三线城市积极战略布局，并大举抄底拿地，显示三、四线城市包括省会城市昆明、贵阳等地的土地仍属于价格洼地范畴，拥有成本领先优势，而且用地规模指标、住宅甚至销售市场限制较少等。

其中，招商地产是首度进入昆明市场，所拿地块的地块总面积约合290.8亩，以总价87246万元成交。从地块位置看，招商城投所拿下的两宗地块位于中海城投竞得地块以南，与中海城投的地块形成合围之势，与昆明滇池国际会展中心用地相连。

而中海地产是第二次在昆明拿地，而且还是进入环湖东路这一潜力市场区域，其所拿地块面积为172634.96平方米，成交价格77685万元，每亩土地价格300万元，按容积率1.6计算，楼面价格约为2812元/平方米。

近日公布的招商地产2012年销售业绩显示，1~12月，公司累计实现签约销售面积247.52万平方米，签约销售金额363.86亿元，去年底在华南等区域的一线城市频频拿地。而中海地产2012年前11个月累计实现房地产销售额1059亿港元，至此，中海地产已完成全年1000亿港元销售目标的105.9%。

早在2012年12月中旬，昆明当地主流媒体某资深地产记者向 《每日经济新闻》记者透露，云南城投已开始跟中海、招商等地产商洽谈合作开发环湖东路的事情。

如今，这一出让结果终于印证了当初的说法。云南城投方面也表示，公司与招商、中海等品牌房企展开合作主要是借助其品牌，吸取其开发经验等。

云南城投急需土地成交

云南城投此次介入环湖东路的二级土地开发，背后可能并非如“吸取品牌房企经验”之说辞这么简单。

上海证券研报透露，截至目前，不包括城中村改造项目，公司二级开发项目共有12个，权益建面约100万平方米，主要分布在昆明、大理、西双版纳等地区。

去年，有业内人士曾撰文分析，云南城投二级开发业务即普通房地产开发业务，毛利率只有16.3%，远低于行业39%的平均毛利率。可以看出，二级开发业务并非云南城投强项。云南城投虽然拥有云南大量土地储备，但缺乏成熟的地产运作管理经验，所以和品牌房企合作是聪明选择。由此，被别人分一杯羹也就难免。

此外，公开信息显示，本次挂牌出让的6宗地块，包括了3宗商务金融用地，3宗普通商住用地。云南城投方面表示，公司看好这几幅地块的未来开发。

云南财经大学一位教授向 《每日经济新闻》记者表示，环湖东路地块因靠近滇池附近，应属于大范围的旅游地产范畴，而旅游地产开发必须具有成本优势和规模优势，是一个赚慢钱的生意，需要一、二级联动开发才有“赚头”。

记者从国信证券研报上看到，在2012年昆明滇池附近拍卖土地一览表上，该区域所处的17宗地块，其出让均价615万元/亩，其中最低成交地块也高于300万元/亩，尤其是商务金融用地，其中就有达1383万元/亩的高溢价地块。

云南城投方面表示，对于此次成交的6宗地块的价格，不能单从区域来判断这些地与周边地块的价差，要看出让地块的土地性质、容积率等指标综合考量，这批地块也是走了正常的土地交易程序的。

近来，从昆明出让的多幅土地来看，昆明土地市场依然冷清，而且土地供应在去年底时曾迅猛异常。

昆明一业内观察人士向 《每日经济新闻》记者透露，土地市场冷清只是表相，更重要的是云南城投担心再次出现土地流拍，影响上市公司业绩，只好“肉烂在锅里”。而其他投资企业也怕拿地之后再次遇到规划调整或未来市场转冷。

国信证券去年底公布的研报显示，到目前为止，其测算出云南城投在环湖东路一级土地开发上已支出约64.5亿元，未回笼成本约55亿元。Wind三季报数据统计显示，2012年三季报发布时，云南城投净负债率超过100%，排在130家上市房地产公司的第五位。

此外，2011年6月底，云南城投原本等待了三年的1600余亩一级整理土地出让进入出让环节，但结果仅成交5宗共182.7亩，交易金额仅为7.8亿元，其余均流拍。至于原因，不少业内人士认为，受政策变动影响便是其一，因涉及规划调整，当时已出让地块被收回。

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